在实施了降息，放松限购、限贷等系列政策后，旅游财富网调查发现，如今的房地产市场尚没有恢复到增长的轨道，投机投资等需求还在底部徘徊，往年那种动辄团购半个单元的现象不复出现。

　　如今房地产市场最突出的现象是商品房库存大增。去年商品房库存面积超过了6.1亿平方米。对各家房企来说，比库存总量更致命的，是去化率的下降。去化率达到60%，就算是非常优秀的企业，估计全国只有20家左右。

　　虽然去年三季度房地产成交有所好转，但库存压顶，去化缓慢，地产商都悬着一颗心。也因此，他们都有意放慢了新建项目的开发速度，导致全年新开工面积的下滑幅度要大于销售面积。施工面积的增速也大为放缓。这当然有助于缓解供求压力。

　　房地产市场新增供应在减缓，但有些供应却是箭在弦上，强按不住。何况现已形成的库存已经很麻烦了。成交的改善，只有寄希望于需求的增长。二三线城市限购普遍取消，央行9.30信贷新政，都是在需求端发力，以期稳住脆弱的住房消费不至于下滑过快。

　　其实，住房刚性需求，是支撑房地产市场的基础因素。虽然也有部分刚性需求会延后，但总体而言是相对稳定的，否则就不是“刚性”了。改善性需求的弹性较大，提前或延后都是可能的。央行将还贷后购买第二套住房视为首套，将积极推动改善性需求提前入市。去年四季度的成交增长，应该是改善性需求拉动的结果。

　　而每年因为结婚、拆迁而买房的刚性需求，以小换大、以旧换新、人口增加而发生的改善性需求，会有波动，但不至于对楼市形成激烈的影响。供求层面，对成交量和价格有决定性影响的因素，是投资投机性需求。

　　因为，房价大涨、低成本买房的时代，已经飘过你的身旁。即使央行现在支持改善性需求，但对奢侈性或者说投资性住房需求，仍设定了较高的信贷门槛。

　　旅游财富网分析认为，若房价涨幅有限，信贷低杠杆，投资买房的魅力必然大减。而第三套以上住房，如果算作奢侈消费，就应该收取一定的奢侈税;如果算作投资，其收益也应缴纳一定的所得税——这恐怕是任何成熟经济体的通行做法。以此观之，焉能不谨慎。燕子飞去还复回，投资需求会不会回来，何时回来，却颇费思量。