海南即将进入“全岛封关”时代,海南土地供应将明显减少,尤其是一线海景房的稀缺性将大大增加
2022/1/14 17:46:25 来源: 海南自贸港 作者: 张皓
海南自由贸易港制度集成创新行动方案正式公布,其内容主要涉及海南自由贸易港六大要素的开放和自由化:
跨境资本自由,投资自由,贸易自由,人员流动自由,运输自由和数据自由。


而这一行动方案也预示着,海南即将进入“全岛封关”时代。




01、全国第三个“境内关外”地区

此次行动方案这样提到,“分步骤,分阶段建立与全岛封关运行相适应的监管体系”,这正是海南即将“全岛封关”的强烈信号,而截止时间点可能就在2023年。


“全岛封关”是指国家将海南划为“境内关外”区域,海南在境内,却在关外。


而目前,香港和澳门是国内两个能够实现“境内关外”的地区,它们的共同特点是“零关税,低税率,国际化自由化程度高”。


因此,海南不仅是免关税+低税收优惠,而且在贸易,资金,交通,人员往来,互联网数据等方面全面对外开放,其经济管理制度也完全对标港澳。




02、“全岛封关”的四大红利


“全岛封关”后,海南自由贸易港的发展将发生重大变化,4大自由化发展红利也即将实现。


第一,海南将成为人民币自由兑换的岛屿。


行动方案提到“要分步骤,分阶段推进全面可兑换,实现跨境资金自由便捷流动”这句话预示着海南未来一定会是人民币可以自由兑换的地区,资金可以自由进出全球。


目前,中国只有香港和澳门能够做到这一点。


人民币的可自由兑换,资金的自由流动,将让大量贸易企业进入海南。只要想从事海外投资和贸易,资本自由化是一个非常关键的条件。


第二,海南将成为“互联网信息自由”的开放岛。


此次行动方案提到“要扩大增值电信业务,跨境数据传输等领域开放”,这是否意味着“全岛封关”后,海南将形成互联网全球化的开放格局?


答案是可能的。


目前也有消息透露,海南未来将拉一条海底光缆连接香港,直接接入香港的互联网信息。而海南也将成为继香港,澳门之后中国第三个全球互联网开放区域。




第三,海南将成为外国人,外资,外企,外货自由流动之岛。


“全面完善人员出入境,工作居住便利化政策”,不仅要让外国人自由进出海南,也要让国人和国内企业更加自由地出海。


目前,海南已经对59个国家的旅游团实行免签,今后还将对外籍个人实行免费申请落地签。这一政策与香港,澳门完全相同。


只要有护照,就可以申请自由入境海南。


第四,海南将成为国内未来的“离岸交易中心”岛屿。


此次方案明确提到“推进新型区域性离岸国际贸易中心建设”,这意味着未来海南也将是国内三大离岸贸易中心之一。


目前,香港也是国内主要的离岸交易中心。离岸交易中心通常聚集了大量的贸易结算资金,因此也是区域金融中心。


综上所述,海南在“全岛封关”时代至少将迎来四大政策红利:资金自由流动+互联网全球开放+人员自由出入+离岸贸易金融中心。


这四大红利,意味着海南已经走在了中国对外开放的前沿。




03、海南楼市的稀缺时代


海南“全岛封关”是海南产业转型的标志。


以旅游,地产为核心的时代即将逝去,海南产业发展将全面转向制造贸易,高新技术产业和金融服务业。


《海南自由贸易港建设总体方案》发布会上,海南省委书记 刘赐贵:

我们严格地控制房地产,就是海南的房地产不是外面想要多少就建设多少,成为房地产的加工厂,我们土地是有限的。


而此次产业转型也将对海南楼市产生三大影响:




第一,海南土地供应将明显减少,尤其是一线海景房的稀缺性将大大增加。

2019年,海南公布了《海南省产业准入的禁止和限制目录》,其中明确提到“四个禁止”:


禁止建设房地产开发中的产权式酒店;

禁止在生态保护红线区域内建设商品住房;

禁止利用一线海岸带建设商品住宅。

五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县禁止开发建设外销房地产项目


这四个禁止是海南“去房地产化”的基本特征。所以,未来很长一段时间内,海南主要将土地资源用于产业发展,严禁房地产开发,尤其是湾区。


因此,“全岛封关”时代,也是海南楼市“湾区房稀缺”的时代。


第二,从“旅居”型地产向“复合”型地产转型,海南购房需求全面多样化


海南进入“全岛封关”后,旅居地产的性质将逐渐转变为“旅居+自住”的复合型地产,这对海南房价是有利的。


从旅居,养老居住到医疗,工作居住,海南房地产市场的需求正逐渐趋于复杂和多元化。




第三,从东线向西线扩散,海南房价逐步“全岛同城化”。


当年观望的人,海南房价没有下跌!当年不会,现在不会,以后也不会。


“海南拥有的度假养老资源,购买力是由全国来支撑的。现在增加了自贸港的概念,虽然建设自贸港的周期比较长,但在2025年全岛封关前,随着基础设施建设的投入,医院、教育、景观、交通等配套会越来越好,区域的居住价值也会越来越高,甚至可能比肩一线城市。”


自贸港是全国最开放的地方,但房地产政策则是全国最保守的政策,所以不会长期持续,未来并不排除有放开的可能。


海南由于得天独厚的地理优势(单独的、足够大的岛屿),在过去30多年里多次获得中央的青睐,先是建省、建特区,然后是建设国际旅游岛,现在是建设全岛自由港。这次的历史机遇,是史无前例的。




海南楼市值得被长期看好。未来海南不仅仅是中国面积最大的自由港,还将是国际级的康养中心、医疗中心,再加上得天独厚的旅游资源、自然资源,海南的发展必将迈上新台阶。


现在去海南买房的,很多人不仅是想要投资去,也有很多的自住需求,养老度假,等等。首先是自己享受了生活,而且后期还能升值,何乐而不为?

海南的崛起,是一个时代的选择。


就像1980年,历史选择了深圳。而40年后,时代选择了海南。




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