经过一轮轮的定向加息后，利率政策能稳定一段时间。结果，刚到周末，各种晴天霹雳接憧而至。

　　北京再次领涨全国

　　北京有两家银行网点已将首套住房

　　按揭贷款利率最高上调至基准利率的1.15倍，也就是上浮15%，比6月初上浮10%进一步上行。

　　其实，早在7月初，就已经有银行将利率上浮了15%。

　　建行一位信贷经理介绍，7月1日起该行个人首套住房按揭贷款根据个人征信和银行综合授信情况执行不同价格，最低为基准利率，最高在基准利率基础上上浮15%。

　　也就是说，看你的贷款利率有多高，还得看个人信用记录怎么样。要是信用记录好的话，享受基准利率的可能性就更大；信用记录不好，利率高不说，还很可能拒贷。

　　不过，各个银行的政策并不太一样。比如民生银行，就还在执行1.1倍基准利率的房贷；而平安银行……早就停止了房贷业务，根本贷不到钱……

　　算下来，这是北京楼市的首套房贷利率今年第五次次调整了。先是在元旦后，银行普遍将8.5折上调到9折；

　　3月下旬，16家银行将9折上调到9.5折；“五一”假期后，约10家银行将首套房贷利率上调至基准利率，二套房的贷款利率在基准利率基础上上浮20%；6月初，部分银行将首套住房按揭贷款最低利率上调至基准利率的1.1倍；8月初，也就是这次，部分银行的首套住房按揭贷款最高利率上调至基准利率的1.15倍。

　　其他城市也没有闲着

　　除了北京，其他地方也不闲着。

　　8月11晚间，广州的农行、建行、中行以及交行等几家国有银行相继发出通知统一上调房贷利率，其中首套房贷利率上调至基准的1.05，广州地区的农行和建行的二套房贷利率也上浮到基准利率的1.15倍。

　　广州隔壁的佛山，执行的利率就比较怪异——都是首套房，新房的贷款利率就是基准利率，而二手房的贷款利率，一些银行就予以上浮。比如国有大行建行，就上浮了10%；工行上浮5%，好在是农行中行还是基准利率。

　　南京就比较惨，从下周一开始，执行基准利率的银行就只剩下4家。浙商银行、浙江稠州商业银行、宁波银行和恒丰银行处于停贷状态，其他银行大部分房贷的贷款利率为基准利率上浮5%到10%，而且放款时间极长，在三个月以上甚至半年。

　　这些只是一部分，首套房房贷利率上浮的城市越来越多，对于刚需族来说，压力无异于越来越大。

　　325万的贷款利息多出125万

　　我们来算算账。假设在北京购买一套总价500万元的房子，首套房。首付要35%，除了首付，还得想向银行申请一笔325万元的商业贷款。如果按照等额本息方式还款，贷款期限为25年。以基准利率（4.9%）计算，每月还款额为18810元；如果变成基准利率的1.15倍，每月需还款21631元。

　　看看，这一个上浮，同样的贷款，每月得多还2821元，25年总计多还84.6万。

　　扎心不，老铁？还有更扎心的。

　　跟之前房价疯涨时候的85折优惠利率相比，现在买房，不仅首付高了，利息更是要多还125万。

　　125万，你没看错。都说房价降了，但是算算这成本，贷款利息涨的太厉害了啊。500万的房子够呛能降125万把，但是这要是买房，实实在在的得先贴进去了。

　　表面上看，房价在下行。实际上，刚需的压力反而更大。

　　连之前大家各种喷的专家都看不下去了。

　　厦门大学金圆研究院理事长戴亦一说，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。

　　利率上调的三大原因

　　那么，这次全国性的房贷利率上调，到底是为啥？

　　主要是三大方面。一是目前基准利率仍然处在历史低位，而整体金融市场面临目前资金面趋于紧张、银根紧缩，银行为了保证盈利空间，希望提高房贷利率以保证效益。

　　二是从2016年经济工作会议以来，打击炒房客、建立长效机制、租售并举等措施一波接一波，房价进入下行通道后，如何稳定住房价成为重点，利率则成为重要的手段。

　　长效机制的建立还需要一定时间，要在短期内稳定住房价，部分幅度的价格回调可以容忍，利率的上涨官方也就睁一眼闭一眼了。

　　三是有关人口流动的。大家可以发现，这次提高首套房贷利率的城市以一线和强二线城市为主，这样做的一个重要的结果就是进一步提高热点城市人口流入门槛。

　　加上现在很多二线城市提出很多优惠政策的吸引人才，一套组合拳下来，人口自然会从热线城市向二三线城市流动，体现了上层对国内城市发展思路的调整。

　　热点城市7月楼市现状，8月楼市走势预判

　　北京

　　楼市现状：

　　7月，北京商品房、商品住宅供应量、成交量同环比双双大幅萎缩，新开盘中档性价比高项目去化不错。土地市场在6月大幅新增供应量基础上，7月成交量明显上涨，共成交10块地块，住宅用地占比较大，其中4块住宅部分全部为自住商品房，其余6块均设置了商品住宅销售价格上限。政策方面，公租房申请条件新增工作地要求，今年将加快推进住房租赁地方立法，并且超低能耗建筑示范项目将享受资金奖励，政策本意是在于加快推进住房租赁市场改革。预计8月土地供应放缓，二手房市场会比较活跃。

　　后市预判：

　　供应：逐渐放缓。

　　成交：成交量减少。

　　房价：不会大幅波动。

　　上海

　　楼市现状：

　　7月，上海供应同环比放缓，成交基本维稳。新开盘项目多为远郊首改首置类刚需产品，去化程度高。在严苛限购限贷政策下，二手房市场呈现量跌价稳的趋势。政策上在执行之前政策基础上继续加强监管力度，严控供应，摇号细则出台，推行商品住房及车位销售监管新政“一价清”制度，严厉杜绝“捂房”行为。土地市场政府供地节奏持续放缓，量跌价高呈现明冷暗热的局面。限价政策压力下，房企对开工持谨慎态度，或暂缓开工或加快建设周期暂缓资金压力。很多高端项目拿不下预售证选择延后开盘，预计之后会集中开盘，受天气影响案场到访冷清客户观望情绪严重。

　　后市预判：

　　供应：受到业绩压力，一些迟迟不开的高端改善项目将在下季度集中开盘。

　　成交：目前市场情况下，成交量取决于供应量，如果供应继续低位，成交不会有大突破。

　　房价：价格依旧会处于震荡状态，不会大幅上涨。

　　热点区域/板块：现阶段市场缺乏楼盘供应，城开悦麓的入市将引起人们对地铁上盖产品兴趣，莘庄可能将成为下半年的热点板块。

　　广州

　　楼市现状：

　　7月，广州房地产市场供应量减少接近五成，成交同比下降71%。新开盘项目多，但在政府严管下去化情况较为一般， 其中5个楼盘去化率低于50%。二手房市场持续低迷，网签量在3.30新政之后已连续4个月下滑，但下滑幅度逐步缩小趋于底部。政策上，8月2日广州住建委发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》多方面加强市场调控。本月土地市场共成交13宗地块，包括7宗商住地在内，所有地块均以底价成交。商住地出让政府置了严格的出让门槛，基本上属于“定向出让”。

　　后市预判：

　　供应：8月初广州住建委官网发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，目前广州市在售楼盘售价普遍高出政府指导价的30%以上，受这个政策影响预计8月供应量仍会处于低位。但由于9月份是销售旺季，所以会比七月略高。

　　成交：预计8月政府的限价、限售、限签政策将会继续从紧，网签量将会延续低位，但相比七月略好。

　　房价：市场交投严重萎缩，供求关系未有缓和，房价保持僵持。

　　深圳

　　楼市现状：

　　7月，深圳受北京、上海等商住房整改影响，市场投资购房持续谨慎。本月推盘以自住刚需为主，集中在龙华、龙岗、光明区域，项目折扣较少，去化程度一般普遍在30%以下。7月起住房公积金可异地互转出，一定程度上能刺激购房热情，但同时银行信贷进一步收紧，预计刚需购房会受到一定影响。二手房市场行情较上月有所回暖，成交量小幅上行，楼价基本稳定。

　　后市预判：

　　供应：预计8月市场供应量稳中有升，多个住宅项目陆续入市，普通住宅市场活跃度上升。

　　成交：市场成交量随着供应量的增加而有所上升，但随着银行信贷市场的进一步收紧，刚需购房受一定影响。

　　房价：受福田、南山等区域中高端项目入市备案影响，成交均价后市或将呈现结构性上行。

　　热点区域/板块：临深片区和深圳市场趋于平稳，8月福田、宝安和龙岗都有项目陆续开盘。

　　杭州

　　楼市现状：

　　7月网签限价持续，供应成交皆小幅回落，新开项目全部为刚需首改盘，住宅整体去化好，几乎全部售罄。土拍市场先部分取消现房销售条款，达到70%溢价率直接进入自持比例竞拍 。整体来看市场仍然严重供不应求，即使信贷条件收紧但企业仍保持较高开工意愿度，案场到访量也未见明显下滑。预计热点区域新开盘项目推出后会导致成交价格上涨。

　　后市预判：

　　供应：近20个项目将推盘，预计与7月相当，但仍低于去年同期水平。

　　成交：在限价背景下，成交量不会剧烈变化。

　　房价：网签限价持续，成交均价将继续保持高位，高价项目集中签约或将致价格小幅上涨。

　　热点区域/板块：申花、城东新城、之江度假区、萧山经开区均有较多新开盘项目，热度和关注度较高。

　　环上海

　　常熟：

 　　昆山：

　　太仓：

　　张家港：

　　楼市现状：

　　7月，环上海区域常熟、太仓、张家港持续供应短缺，整体供不应求。主要是受之前严格限价限购政策影响新开盘项目大幅减少，持续消耗库存，购房者出现恐慌情绪，所有新开项目卖的热火朝天。需求基本都以本地刚需改善为主，少量外地投资。本月企业整体推盘节奏放缓，预计为后续楼盘首开积蓄准备，企业调价意愿不强烈，整体价格维稳，只有张家港市区普通住宅的整体均价有上调趋势，其他乡镇则价格较为稳定。政策方面无大的改变，新增张家港限制高价项目签约。土地市场7月常熟拍地14宗，房企争先看地预计8月竞拍或将激烈；张家港仅成交两宗地块，其中一块总价16.5亿元，楼板价13090元/㎡成为当之无愧地王。

　　后市预判：

　　常熟

　　供应：供应明显短缺。

　　成交：成交量略有下滑。

　　房价：市区存量不足，成交多集中在乡镇板块，预计价格波动较小。

　　热点区域/板块：随着7月常熟城北万达广场开业，城北板块关注度明显上升。

　　昆山

　　供应：8月预计约12盘加推入市，供应量较上月略有上涨。

　　成交：8月昆山楼市进入淡季，推盘节奏放缓，充足蓄客，成交量基本与上月持平。

　　房价：预计保持平稳。

　　热点区域/板块：开发区、玉山、周市、花桥几个主力板块的成交虽有所下跌，但波动比较小，依旧是成交的热点区域。

　　太仓

　　供应：预计供应量小幅上升，市场库存维持稳定。

　　成交：成交受供应影响较大，供应量增加将推动成交。

　　房价：预计价格保持相对稳定。

　　热点区域/板块：新区、沙溪、科教新城。

　　张家港

　　供应：预计8、9月份多个楼盘首开（铂金名邸、中昂•朗润），市场供应量会有一定提升。

　　成交：目前作为市场淡季，张家港整体成交量不会有太大起伏，会保持一定的平稳状态。

　　房价：住宅市场进入传统的淡季，价格预计保持稳定水平。

　　热点区域/板块：集中在张家港的城东,主要是万达即将进驻改片区，乡镇依旧集中在塘桥，凤凰镇，金港镇。