几个世纪以前，这个星球上的很多人都相信存在一种神秘的炼金术，能够将低贱的铅块或石头变成珍贵的黄金。

        无数人为着这种神奇的法术而神魂颠倒，也有无数人为着这种神奇的法术而失望沉沦。其中包括众多的国王、贵族和科学家。

        时至今日，很多人蓦然发现，其实人世间真的存在这种能够将低贱的石头转化为黄金的“炼金术”，也有很多人真的运用这种神奇的法术成功实现了梦想中的财富自由。

        这种能将石头转化为黄金的神奇法术，其实就是成功融合了经济学、政治学、金融学、城市规划学、投资学、历史学乃至大众心理学等十多种学术于一体的“房产炼金术”。

        作为一个见证了过去十余年中国一线城市房产价值迅猛上涨的观察者，作为一个拥有多次成功房产投资经验的实践者。

        本人计划从今天起，以每周1—2篇文章的形式分享我所理解的“房产炼金术”。

        希望能够帮助那些正在房产投资之路上苦苦摸索的有志者，早日实现财务自由的梦想。

        壹

        房产炼金术的第一个问题是：你为什么要买房子？

        关于这个问题，人们有着各种各样的答案。

        ——为了赚钱。

        ——为了结婚。没房子没人愿意嫁给我。

        ——为了抵御通货膨胀，钱存在银行贬值太厉害。

        ——为了证明自己。

        而我见过的最奇葩的答案，来自深圳圈内一位著名的女投资客。

        ——我就是喜欢收藏红彤彤的房产证，我的梦想就是在保险箱里装满房产证。

        好吧，够霸气！这个答案我给满分。

        贰

        在揭晓我的答案前，先给大家讲一个小故事吧。

        我有一个朋友是潮汕人，85后。小学毕业后就独自来到深圳华强北闯荡。

        从最初站柜台的小弟做起，慢慢拥有了自己的柜台和生意。由于头脑灵活，又赶上了世纪初那段华强北掌控全球电子市场的黄金时代，年纪轻轻就挣到了人生第一桶金。

        而且是一大桶金。

        “那时候赚钱真是太容易了。有的电子元器件，我们上午1块钱人民币进的货，下午就能1块美金卖出去！”

        少年得志难免潇洒轻狂。很多和他同时起家的年轻富豪们开始吃喝玩乐，不少人甚至迷上了赌博。

        据说当年深圳滨海大道上，经常有保时捷、法拉利等豪华车队在深夜呼啸追逐而过，就是这帮新兴的电子富豪们在赌赛车。一场输赢30万、40万。

        只有这位朋友，却悄悄地将资金转向了房地产。自从买下华侨城纯水岸的第一套豪宅后，一发而不可收拾，华侨城、后海、蛇口等豪宅楼盘，经常能看到他的身影。

        时至今日，这位潮汕年轻人借力于房产的迅猛增值，其家庭资产早已跃上一个全新的台阶。而不少当年和他同时起家的年轻富豪们，却已变得一无所有。

        就算是一些不赌博、继续本本分分做电子生意的人，也有不少在一轮又一轮的电子产业勃兴——衰败——勃兴——衰败的浪潮中遍体鳞伤损失惨重。

        叁

        类似的故事还有很多。

        有开广告代理公司的朋友，在几年前的纸媒繁荣年代，整个公司约有50名员工。现在已只剩七、八个人勉强维持着业务。

        幸亏几年来买入了几套房产。否则半生心血都将在这场始料未及的媒体巨变中付诸东流。

        也有在东莞开工厂的朋友，曾一度成为所在细分行业的全球隐形冠军。然而最近几年的出口困境却让整个企业陷入低迷，不得不忍泪裁撤员工。

        蓦然回首，却发现整个企业最有价值的资产，竟然是当年无意间买下的厂房。

        最近两三年，总有一些专家面对此情此景痛心疾首振臂疾呼：为什么你们这些企业家不能坚守实业？为什么你们都要跑去炒房？

        如果所有企业家都像你们这样脱实就虚，那中国经济还有希望吗？

        我们不得不说这种批判很有道理。

        然而，如果你明知自己所在的行业已是日薄西山穷途末路，你还应该继续追加资金扩大规模吗？

        如果你明知继续坚守下去就会破产就会将此前数十年的原始积累毁于一旦，你还会如飞蛾扑火般义无反顾吗？

        有时候，退一步海阔天空。

        将宝贵的资本盲目地投入一个早已产能过剩、早已没有前途的行业，不仅是一种愚蠢，更是一种犯罪！

        肆

        回到我们最初的问题：你为什么要买房子？

        为了赚钱；为了结婚；为了抵御通货膨胀；为了证明自己；为了收藏房产证……

        都对。

        但都没触及问题的核心。

        问题的一大关键是：我们所面对的是一个极为动荡的世界，大约每十年就会有一次摧毁一切又重建一切的经济周期。

        大约每二十年又会有一次对所有行业进行毁灭性创新的技术革命。

        像柯达、诺基亚、雷曼兄弟这样的巨型企业也可能一夜崩塌，即使像苹果、亚马逊、阿里这种正如日中天的企业也随时面临被颠覆的危险。

        更可怕的是，随着虚拟现实、人工智能、物联网等科技的进一步发展，很多行业都注定将在未来的某一刻被新技术整个彻底摧毁。

        那么，作为当年柯达等企业年薪百万的高管，作为当年诺基亚的供应商。

        或者作为目前正急速崩塌的传统门户网站的高管和员工们，乃至作为那些目前正如日中天的优秀企业的员工们，你们该如何保住自己的财富？

        要知道，百年企业很多时候都只是一个神话。

        企业是这个世界上最脆弱最短命的东西之一。总有一场危机在等着你并击倒你。

        在这种情况下，保存财富或积累财富的重要方式就是：寻找能超越经济危机和技术革命的长期稳定的资产。

        我目前只能找到两个符合这一定义的资产：一是拥有极深护城河并可长期经营的优质企业股权，这种企业往往是非高科技的著名品牌企业，例如可口可乐。

        第二个就是中国一线＋环一线＋强二线城市的优质房地产。

        伍

        在我看来，每个人或每个家庭的收入可以分为三类。并非每一种收入都可以称为财富。

        第一类是中彩票、赌博赢钱、炒股等意外性收入，也就是中国古人所称的“浮财”。

        它们来得快去得更快，如果不能有效积淀下来，往往会像永远抓不住的清风流水般从指缝中溜走。

        因此，我们经常会听到某人中了千万大奖结果短短几年又变回穷鬼的故事。

        在深圳，也流传着某城中村钉子户拿到1700万拆迁款，结果又重返贫穷的故事。

        第二类是工资、奖金乃至企业经营所产生的利润，我们将其称为主动性收入。

        也就是说你必须“主动”努力去获得的收入，一旦停止“主动”努力，这种收入也将如旱季的溪流般干涸。

        甚至，当你依然愿意“主动”努力，但由于经济危机、技术升级等外部环境的变迁。

        你最终像最近热议的“深圳某著名通信企业中年失业男”一样被失业了，或者你的企业被淘汰了。

        这种主动性收入也将断流。

        第三类收入则是租金、可长年存续的优质企业股息等被动性收入。

        这种收入的独特性在于，不管你是在无所事事地发呆，还是在南极冒险，它们都将源源不断地流入你的银行账户。

        当然，在某些特殊的危机时刻，这种被动性收入会出现阶段性减少。然而当危机过去之后，它们往往会变成更大的洪流，继续源源不断流入你的银行账户。

        只有能产生第三种收入的资产，才可以称为真正的财富。

        人们应该做的是：尽量将前两种收入转变为第三种收入。

        也就是说，尽量将漂浮于财富之河上的这些“浮财”沉淀为真正的资产，慢慢搭建起自己的财富基石，乃至财富堡垒。

        然而问题是，90%的人都过于依赖第二种收入，并总是幻想着拥有天降馅饼式的第一种收入。

陆

        其实，中国古人早就明白这一道理。这就是司马迁在《史记》中提到的八字箴言：以末致财，用本守之。

        意思就是，通过从事工商业（即儒家所谓的末业）迅速积累财富，然后再通过购买农田房产（儒家以农为本）来守住财富。

        事实上，无论是秦始皇时代传说中的巨富寡妇清，还是清朝盛极一时汇通天下的晋商票号。

        中国的商人们在通过经商挣得一份家业后，也往往会广置田宅，将财富慢慢储藏于土地和房产之中。

        其实就算是很多“朝为田舍郎，暮登天子堂”的士大夫，也往往会在家乡大量购置土地田园，以备告老还乡时的养老所需，也作为后世子孙耕读传家的安身立命之地。

        我们不得不说，在长达数千年的中国历史里，上述策略大多数时候是极为有效的。

        在一个王朝的绝大多数时间里，一个地方的土地拥有者往往都会成为长久保持上流身份的乡绅阶层，甚至一代接一代地往下传承。

        这种财富传承策略，比纯粹的经商者、纯粹的政治世家都要更为稳定。

        往往要到一个王朝的末期，由于土地兼并过于激烈，赤贫的佃农们激烈反抗，这种财富格局才会受到冲击，乃至被摧毁。

        然而，当新王朝建立之后，同样的故事又往往再度重演。

        事实上，这种“以末致财，用本守之”的财富积累策略，即使在现代商业社会中也有着精彩的成功案例。

        例如香港著名船王包玉刚在1970年代航运事业达到巅峰之时，窥见了全球航运业所潜藏的危机。

        从而毅然启动了“弃舟登陆”战略，将航运业所赚取的资金大量投资于房地产和酒店业，并联合李嘉诚，成功收购了著名英资企业九龙仓。

        时至今日，九龙仓旗下由海边货仓改造而成的海港城已成为香港最著名的购物中心，每年仅这一座物业的租金收入就可达到七八十亿港币。

        与此形成鲜明对比的是，在包玉刚“弃舟登岸”之时却逆势扩张航运业规模的董浩云家族旗下的东方海外，却在1985年一度濒临破产。

柒

        过去数年，中国经济呈现出了一种极为诡异的“冰火两重天”的状态：

        一面是包括制造业、煤矿业、传媒业乃至传统银行等众多行业的集体萎靡和萧条，许多企业主被迫裁员、缩减规模乃至退出市场；

        另一面则是以京沪深宁汉等为代表的全国一线强二线城市房价如火如荼般地持续上涨。

        此情此景，引发了众多专家学者对于经济“脱实就虚”的种种担忧和批判，甚至要求出台种种政策，力图将资金“逼回”实体经济。

        我极为理解这样的担忧，也同样期盼着有更多资金能进入那些能真正提升社会生产率的行业。

        然而，从另一个角度来看，我们目前所面对的是一场“毁灭性创新”的全新技术革命。

        大量的企业、大量的行业都将在这场名为“移动互联网＋”的浪潮中被摧毁，然后再以另一种人们还难以想象的形式重生。

        我们必须承认金钱是最聪明的生灵，也必须承认企业家们的嗅觉是最为敏锐的。

        当看到巨大风险时，将宝贵的资本退回并储藏于房地产这一“财富仓库”之中，不失为一种保全自我的良策。

        毕竟，商业竞争的本质是头脑之战，而不需要莽撞的勇气。

        而当乌云褪去迷雾渐散，人们能越来越清晰地看见移动互联网新经济的巨大陆地之身影时。

        这些被聪明商人们储藏起来的宝贵资本又必将蠢蠢欲动，开始新一轮的伟大征程。

        金钱永不眠，但偶尔也需要找个地方休憩片刻。

        这，就是这轮房地产上涨浪潮的核心逻辑。

        也是中国人为什么总是这么爱买砖头的核心逻辑。