“海南现在已经没房卖了。”

  在海口多家售楼中心，见地君都听到同一句话。在此之前，各网络平台已频繁被“海南一房难求”、“全面涨价”等字眼刷屏。这座曾经因度假投资属性而经历多轮楼市大起大落的小岛，再次进入大众的视野。

  3月17日下午，“锦SHOW海南 蔚蓝未来”峰会在海口召开，锦诚咨询总经理陈明辉发布了2016年海南房地产年报，其中一组数据引人关注：2016年，海南楼市迎来史上最高备案数据，商品住宅成交面积1508.53万平方米，比2015年增加43.8%；成交金额1490.2亿元，比2015年增加51.6%。

  “尤其到了今年初，部分来海南买房的客户都是一层层的买，金融投资性的需求明显。”阳春三月，海口正处在一年中温度最适宜的季节，路上行人不疾不徐。平静之下皆是暗涌。

  但这并不能说明海南楼市真如销售口径那般火热。截至2月底，海南库存量还超过2000多万平方米，待售面积1271万平方米，去库存周期至少还有23个月。

  “海南有效库存已大幅减少，但库存绝对值仍然很高，”陈明辉告诉见地君，在海南大多数市县，还有很多项目在售，只不过，“人们选择的余地少了”。

  不可忽略的一个事实是，真实的“躲霾需求”经过这几年沉淀，正在成为海南楼市很关键的“基石”。也正因如此，业内形成一个共识：海南楼市已经与90年代和2010年的背景不同，不存在崩塌风险了。

  在“海南热”的带动下，不少大型开发商也跃跃欲试，力争在这一潜力极大的市场谋得一席之地。然而，与早期进入的那一拨企业不同，他们如今将面临“门槛变高”的挑战，比如核心城市进驻越来越难、优质资源土地获取越来越难、低成本规模拿地越来越难等等。

  陈明辉认为，海南的地产开发格局已经基本稳定，未来海南会产生6到8家100亿元以上规模的房企，而且一定是传统的大型开发商。

  大幕已经拉起，真实的海南楼市究竟如何，见地君准备了一次访谈“盛宴”，对谈者为陈明辉。实录如下：

  没货？这不是真实的海南市场

  海南楼市突然大逆转，打了大家一个措手不及，很多人说海南的房子都卖断货了，真是这样吗？

  陈明辉：目前来看，海南有效库存大幅减少，但库存绝对值仍然很高。2016年末，海南房屋待售面积1271万平方米，去库存周期在23个月左右，截至2月底，库存量至少还有2000万平方米。但为什么我们还有种错觉，好像海南到处都买不到房了，其实只是大家关注的核心城市重点板块供求脱节，存在“时间差”。

  岛外人看中的都是滨海资源，春节前后连续两三个月，这些区域被高度需求挤压，局部供求脱节，但不意味着这些区域以后就没有供应了，比如海口的西海岸，大家都说没房卖了，但实际上周边还有很多项目在认筹，只不过选择余地没有原来大了，而且西海岸也是海口未来重点的供地区，未来的供应量会很足。

  而且，这些通过分销渠道进来的岛外客户，往往只会直接被带到分销商自己服务的楼盘，很少会被分流到其他楼盘，也就无从知晓是否还有其他选择项。

  您在峰会上提出，雾霾并不是1、2月海南楼市爆发的主要因素，为什么？

  陈明辉：去年底到今年初，来海南买房的客户有不少是整层的买，而非货比三家之后再选择入手。今年以来这种纯粹投资的属性非常强，并不是真实的置业需求。

  这轮海南房价上涨的核心原因在于三点：资金潮下的资产荒、行业上升周期下的板块轮动、置业者的非理性跟风效应。其中第二点尤为明显，一二线城市的热度在2015年已经起来了，而海南楼市是在进入2016年下半年才开始有明显升温，这说明这波浪潮正在向海口三亚这样的三线城市席卷而来。

  “海南楼市不存在崩塌风险”

  海南楼市有过大起大落的惨痛历史，因此对于去年和今年一二月份的海南楼市，有人担心，历史会不会重演？

  陈明辉：到现在为止，海南楼市已经不存在崩塌风险了。年初这轮投资性热潮，短期来看不具有持续性，如果今年下半年市场冷却下来，新增项目去化变难了，其实只是“时间差”问题调整过来了。

  就算没有今年1、2月份的上涨行情，海南年均成交金额也都已经稳定在1000亿元规模左右。按照海南现在的均价1万/平方米左右计算，每年成交面积在1000万平方米左右。

  2015年市场很稳定，成交面积为894万平方米，2016年的时候，海南市场也没有很强的投资倾向，全年成交金额在1490亿元左右，成交面积在1500万平方米左右，剔除掉下半年部分投资性购房，差不多也是1000万平方米左右。这个市场规模经过几年沉淀，已经比较稳定了。

  随着国内城市雾霾越来越严重，“躲霾需求”会像雪球一样越滚越大，越来越多的岛外业主，会成为所在城市的“代言人”，每年过冬的时候会招呼朋友亲戚一起来。有这样大批量的真实需求在，就不用担心这个市场崩塌。

  在海南，怎样的房子算“顶豪”？

  陈明辉：如果纯粹以价格标签衡量，那么海口2万/平方米、三亚5万/平方米以上的房子算是顶豪，但是春节期间，有公寓报价高达6万/平方米，别墅更是达到12万/平方米，即使放在一线城市，这价格也算偏高了吧？

  任何一个城市，当刚需大规模释放后，改善型需求、投资型需求随之而来，城市里就一定会出现高大上的东西。不过，在海口的顶豪市场，也是以真正意义上的再改善需求客群为主，并不是以房屋未来能升值多少为导向，而三亚的顶豪市场则反映了全国性高净值人群对三亚资源价值的衡量标准。

  海南的生活配套和产业发展一直被认为不能支撑起海南房地产快速发展，您认为这种情况改变了吗？

  陈明辉：这几年，大型项目启动或优质地块出让时，企业都被要求建设一定体量的配套，或者要以产业带动区域发展。

  去年，海南已经全面启动全域旅游示范省建设，要建设888公里旅游公路，贯穿沿海12个市县，并设置3级旅游集散中心，在此基础上还要建设100个特色小镇——不是100个景区，而是旅游文化产业和居住相融合的集合体，也会出现很多民宿。

  海南通过配套发展，加大城市吸引力，让部分偶尔来度假的“气候刚需客”，打心眼里感到舒适，但这配套不是建立在所有岛外人来这长期居住的基础上的。

  现在人们喜欢海南，很大程度上是因为在这里不会有地铁里人挤人的感受，从天桥上望下去，也不会是不断线的车流。如果有一天海南常住人口达到两三千万，这个岛恐怕就要塌了，生态环境也没法保障，生活舒适度也会降低。

  而且，放弃在一二线城市的工作关系，举家搬迁到海南，也不会是多数人的选择，职业生涯转换成本太高，小孩教育中断，老人也会面临语言和生活习惯等方面的适应问题。

  有媒体统计称，东北人在海南购房的比例只占0.9%，这好像与我们印象里的“东三省三亚市”的说法不太相符？

  陈明辉：这几年，东北三省的购房人数并没有大幅减少，只是这几年河北、北京等华北区域的客户增加了，四川、贵州、重庆等西南区域的客户量也很大，这样一来，东北三省人群比例就会被稀释。

  近年来，东三省经济下滑，购买能力减弱，会使得部分购房需求外溢，三亚仍是东三省购房的一个核心区域。

  海南的二手房市场似乎不够活跃，价格也跟新房相差较大，为什么？

  陈明辉：海南新房的佣金空间很大，很多项目可以达到5%，许多二手代理商、渠道商更愿意去促成新房成交，再加上海南二手房业主大多在岛外，洽谈、过户等环节又需要业主在场，成交周期会拉得很长，也降低了活跃度。

  二手房价格低的原因很多，第一，海南房屋断档期比较长，在这一波新房集中推出市场之前，很多二手房都是上个世界90年代的，楼龄比较长，价格也自然比新房要低很多；第二，也跟海南很多业主都来自岛外有关，他们掌握的房价信息和当地市场信息不对称，而且岛外业主突然要卖海南房时，多是资金周转出现问题，只求尽快出手，也会导致成交价较低；第三，之前海南房价很低，4000-5000元/平方米之间，2010年国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，新房价格翻了一倍，就会出现周边房价已经9000元/平方米了，但二手业主会愿意以6000元/平方米卖出，因为他的置业成本很低，即使卖这个价也已经赚了不少了。当然也有不少2010年高位入手的投资客深套其中，哪怕现在的市场价格，选择出手也没有多少获利空间。

  所以说，现在来海南，还能淘到不少便宜二手房。不过，海南二手房市场也正逐步过渡到跟新房市场（价格）匹配的阶段。

  目前海南的商业发展情况如何？

  陈明辉：海南的城市级商业主要集中在海口，去年来海口数个购物中心接连开业，比如日月广场、新城吾悦广场、万达广场、远大购物中心等。但在以前，就连海口都没几个像样的综合性购物中心，这跟城市人口基数和消费能力有关。

  当一个区域的人口构成大多来自岛外时，当地商业就出现明显的淡旺季之分——大半年的时间商业是空置的，或者人流量极其稀少，这样的商业是无法持续的。

  那如何解决这样的问题呢？

  陈明辉：未来海南的商业方向，包括产业，都应该是服务于旅游、服务于区域的，不是仅服务于地产社区的配套。比如三亚清水湾某地产项目，就申报了国家4A级景区，通过丰富旅游配套功能，来带“旺”社区商业和产业。又如亚龙湾区域，依托大的旅游景区的集散点做起来的商业，也能拥有固定的人流量。

  海南让房企“快乐并痛着”

  您说2016年海南楼市让开发商感到快乐并痛着，这个痛指的是什么？

  陈明辉：一是节点问题。开发商房子是卖完了，但是没赚到钱。他们都是2010年后拿的地，拿地后就遇到了市场衰退期。2013年市场经历小幅回升，2014年又往下行，2015年慢慢复苏，到2016年核心城市重新开始热起来。市场热了之后，开发商赶快跑量，等跑到差不多的时候，价格才开始往上调。

  之前很多项目放一年，单平米可以涨一千块钱，但这几年没怎么涨，财务成本却一直在提高；营销成本也在涨，例如海南很多分销点数都是5%，陌生的地方甚至会达到8%。行业的净利润才多少？资金平衡下来，市场很好的时候，房企却没房可卖了，后续又没地，货量补不上来。

  第二，是持续发展的问题。海南“双暂停”，是为了城市后续发展而提出的严格控制住宅用地的政策。现在海南政府对开发商的要求非常高，要求必须采用以项目带土地的开发模式。以前只要开发商有概念，就可以给他划个几平方公里。现在是有多大的项目就给多大的地。全国市场环境都是一样的，土地的获取是未来规模化、持续化发展的核心问题，而且这个问题在未来会更突出。

  新一轮海南百亿房企中为什么没有万科的身影？

  陈明辉：这是集团对区域公司的战略把控问题。一个区域公司如果不能调动总部的资源，区域公司就没有太多施展拳脚的空间。企业想在海南发展成功主要靠三个要素：一是有能持续获取优质土地资源的能力；第二，有很强的全国化的渠道导入资源；第三，在海南有很强的客户基础。但万科在这些方面都稍弱。

  海南的招拍挂不少都是前期勾地，万科在海南这些年恰逢市场低迷期，虽然有一定的本地业绩，但在千亿万科体系中，占比太小，难以得到集团持续拿地的支持。这种情况在不少进驻海南的全国性企业都存在。集团管控过程，一般都是以量定产，这会局限像万科这类企业在海南的发展。有很多聪明的海南区域公司，就会规划海南的5年战略，向集团要资源。

  虽然现在海南市场不能跟内地的一线等核心城市比，但我们要看到未来海南市场的发展空间。相信在2017年，会有更多的大型企业更重视海南，把海南作为战略重地。

  海南的土地市场还有待规范。融创进入海南市场第一轮布局六盘，多数是通过二次收购的合作方式获取。许多中小企业在海南有很强的政府关系，并在海南深耕多年。这些中小企业在海南拿地并非自己开发，而是把土地转手，通过一级土地的溢价，就有可能挣到比开发相当、甚至更多的利润。如果海南能把土地市场更加放开，海南土地的价值会提高很多。

  海南市场还是以大型房企为主吧？

  陈明辉：目前，海南的地产开发格局已经比较稳定了，6-8家100亿以上规模的企业，都是传统的大型开发商，比如雅居乐、恒大、鲁能等。中小企业很难做到像碧桂园、恒大这样的规模，但可以学习万华这种企业，不求规模，只求做精品。

  房企在海南布局会主要考虑哪些方面的要素？

  陈明辉：企业在海南布局一定会选核心资源，在海南，资源稀缺性很强的土地很容易找到客户；其次是选核心城市，以三亚、海口、陵水为重点。这两年，随着土地价格的上涨，企业在海南布局已经不局限于资源要素很高的地方，有些也选择了湖景、生态环境比较好，交通不错的地方。

  雅居乐清水湾的成功是因为占据了优质资源吗？

  陈明辉：雅居乐清水湾的成功主要归功于三点，一是雅居乐本身有着成熟的郊区造城能力，结合清水湾优质的资源，很好地呈现了湾区范本；二是雅居乐进入时间很早，2007、2008年就已进入海南，拿地成本较低，同时当时并没有很成熟的品牌企业进来，具备较强的聚焦性；三，雅居乐还有很强的营销能力和客户资源基础。

  最重要的是，雅居乐坐享了这一时间红利。企业现在再进来，门槛会变得很高。海花岛一年也能卖一百亿，但营销费用远远高过雅居乐当年的营销费用。

  遗憾的是，雅居乐这么成功的一家旅游地产开发商，却不能复制自己的成功，可见开发的时机非常重要。