最近离三亚迎宾路不远的一楼盘挂出了“项目转让”的“广告”。这情况令操盘手蔡勇十分担忧，如果出现在迎宾路上，那将是雪上加霜。今年所有三亚操盘手都面临严峻的挑战，在迎宾路操盘的蔡勇更是如此。新盘扎堆入市、同质化产品居多、价格分销混战等现象使得迎宾路一带的大部分楼盘举步维艰。此种现象背后透视出如何建造能真正对接度假旅游市场需求的产品，已经成为三亚旅游地产行业的当务之急。正如中房协名誉副会长朱中一、旅游财富网CEO曾晓成、绿维创景规划院院长林峰等，多位旅游地产专评委副主任委员所形成的共识：国内政策和经济环境的变化，在中国未来的数十年中，度假旅游将形成以小康家庭为核心的消费格局，这就导致旅游地产业出现明显“中产革命”趋势，而旅游地产项目也只有充分满足小康家庭日益增长的对中长期养生、度假和投资的多重需求，才能占据市场至高点。
海南三亚旅游地产乱象丛生
根据2010年三亚市政府批准实施的《三亚市迎宾路中段控制性详细规划》，国营南新农场管辖范围内约4596亩用地纳入规划，该地带将打造一个功能 定位为以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。此外，还有三个个风貌区：分别为山前缓坡地带景观风貌 区、中部平地景观风貌区、沿迎宾路两侧景观风貌区。“迎宾路一带似乎没有很顺利的发展，开发商开发建房，但基础设施还不完善。”蔡勇说，面对今年的楼市，更多开发商显得后劲不足，通过项目转让脱手离开三亚市场的不是没有。
与蔡勇项目相隔不远的操盘手殷琳也倍感压力。去年迎宾路很多楼盘便集中开发入市，项目之间竞争恶劣，分销点数一度提高至8个点，分销市场乱了。“湖光山舍春节前给出了低于万元的优惠价格，迎宾路上全是此类广告，价格方面的防线也就此打破了。”殷琳说。
迎宾路的现象并非一朝促成。蔡勇说，迎宾路一带土地集中售卖，开发商拿到地后，并没有及时开发。“那个时候囤地是一种很划算的投资方式，开发商是不愿意投资开发的。”据蔡勇分析，但受到海南省政府清理闲置土地工作的影响，地已经“捂”不住了，开发商纷纷集中开发。随之，高楼拔地而起，营销中心快速完成，样板间建成开放，速度比一般推广速度快很多。
但在预计开盘正认筹蓄客过程中，三亚市政府又颁发停建80平米的政策、三亚撤镇设区等方面的变革，导致迎宾路大部分项目的预售证办理受阻。“迎宾路一带的户型几乎都是小户型，停建80平米以下的商品房对这一带影响是不能忽视的。”殷琳说，迟迟没办下预售证，项目开盘时间一再变更，从而导致其蓄客量流失，带来严重的后果。
面对三亚的市场，蔡勇和殷琳也不得不采取可控范围内的优惠、降价等措施。“现在已经陷入了降也难，不降也难的境地。”在蔡勇印象里，现在三亚迎宾路类似于海 口的西海岸。“两个区域都是经过规划的，但发展几年后并不如当初规划那样，呈现出‘乱象’。尤其是楼市环境差的情况下，商家的政策、营销方式不同，激烈的恶性竞争，从而乱了一个区域。”
而迎宾路区域的乱象并非三亚旅游地产的个案。2010年1月，6000亿元的资金在海南获批“国际旅游岛”后进入房地产市场，凤凰岛项目抓住了这一时机，利用毗邻三亚主城区，且周边酒店、商业、娱乐等配套丰富，项目总销售量过半达1238套，价格一度爆炒到了炒到15万/平米;然而，由于初期基建规划配套未完全落实，客户入住率低，目前区域内极其冷清，呈现破败乱象，岛上仅剩住宿拉客黄牛，导致项目后劲不足、销售乏力，2012至2013年去化速度明显下降，年均去化46套，2014年进入尾盘销售阶段，但价格已降至最低3.5万/平米。
高库存困扰海南三亚旅游地产
蔡勇在迎宾路操盘观察一年多，他说今年旺季中的三亚很尴尬。“产品集中供应、同质化严重、成交结构雷同等是迎宾路的弊端，而大体量新品入市加剧了去化压力，三亚市场旺季的压力巨大。”而且，由于今年润九月，旺季会被分割成元旦和春节，这对三亚楼市来说也会造成一定影响。
而库存压力给三亚市场特别是迎宾路带来了巨大的挑战。据海南克而瑞最新数据显示，2014年前三季度三亚的商品住宅市场存量环比上涨 7.87%，增长速度创新高。当前存量378.35万㎡，2013年第一季度到2014年第三季度海口商品住宅共成交194.45万㎡，月均去化9.26 万㎡。
“如果在无新增供应的前提下当前存量需41个月才能去化完毕，去化压力加剧。”克而瑞总经理沈虹说，而迎宾路的新盘入市将增加库存，去化任务更艰巨。
锦诚总经理王路认为，在高库存压力下，今年旺季三亚楼市的价格会出现速降的情况。迎宾路20多个新盘集中入市，并且以中低端的产品为主，对于三亚的成交结构或许会造成改变，拉低三亚楼市的整体价格。
“今年雅居乐在清水湾的降价给周边及三亚带来了巨大降价压力，随之碧桂园进驻，两个大企业之间肯定会相互影响。”王路认为，一线湾区采取降价措施，会倒逼三亚楼市的降价。
此外，面对三亚旅游地产高库存困扰的部分开发商或许会采取主动降价的措施，尽快套现脱手，甚至直接整个项目项目转让离开三亚市场。
旅游财富网行之有效化解库存
旅游地产专评委常务副主任委员、上海世联房地产顾问有限公司集团战略业务中心总经理杨文斌认为，其实，真正造成旅游地产市场降温、销售停滞的原因在于：产品的同质化现象严重——多数旅游地产都是承袭了“高尔夫、酒店、 温泉+地产”的“三菜一汤”产品结构，而且缺乏基建规划配套和专门机构的统一物业管理，长期处于低使用率的空置状态。旅游地产从2005年的“单边上扬”发展格局，到现在形成“以价换量”的现象，说明如何建造能真正对接度假旅游市场需求的产品，已经成为旅游地产行业的当务之急。
中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示：“旅游地产应该像欧美发达国家那样，为广大小康家庭提供度假设施齐全、配套方便、社区服务丰富的居家式物业，这才是真正的旅居度假产品。”
从访谈和调研看，目前考虑在海南置业的游客以中产白领、金领为主，占比70%以上的市场份额，该部分客群未来将对项目销售形成支撑;在海南置业的游客中，家庭月收入1至4万的客户占比51%，该部分客群属中产阶级小康家庭;如果把中产阶级额放大到月收入到10万元左右的家庭，比重则在70%以上……
显而易见，中产阶级已成为海南旅游地产消费的主力军，占据70%以上的市场份额，中产阶级是推动旅游地产发展、转型的中坚力量，“错过中产客户，就是错过市场”!
而作为中国旅居生活引领者——旅游财富网恰恰无缝衔接地满足了有度假、置业、养生需求的中产阶级小康家庭，提供了旅游、文化、生活、艺术、投资于一体全方位服务，业主通过旅游财富网的度假物业租赁系统，可直接将产品委托给专业的物业公司，结合物业公司提供的客房和社区服务，打造成旅居度假产品，弥补了国内“7天以上，1年以内”的旅居度假产品空缺，业主不仅可享受最悠闲的度假生活，更将坐享巨大的投资回报。
据了解，旅游财富网自2012年连续成功举办两届旅游地产评选活动以来，已受到各方业界的广泛关注，引导了海南、云南和山东等地区的优质旅游地产项目成功实现与度假市场的无缝对接。中南集团在海南文昌开发的森海湾项目，就是通过旅游财富网的O2O2O跨界创新模式，帮助开发商的产品定位、配套、服务的同时，解决度假房屋的高库存和空置率。同时，还解决了业主物业的房屋空置与面向大众市场的租赁难题。这样，不仅为业主带来经济上的额外收益，还为当地经济增加了财政税收。
