海南清水湾，这个从贫瘠海滩到年收入过100亿的神话，仅仅用了5年时间来写就。这个神话也因此刺激着无数开发商的神经，使得越来越多的企业义无反顾地冲向旅游地产。
的确，假如雅居乐可以，其他企业为何不可?不完全统计显示：与多年前仅雅居乐、华侨城等少数地产公司孤独坚守自己的旅游地产事业不同的是，截至2011年年中，已有众多大公司宣布将旅游地产作为自己的一项主营业务，其中有保利地产、恒大地产、碧桂园、龙湖地产、万达集团、万通地产等。
于是，打着开发旅游地产的名号，各种房地产开发项目在中国大江南北风景秀丽之所遍地开花，有贫瘠的山林湖泊在资本的装点下熠熠生辉，但也不乏自然风光被圈进开发商的私家院落。
在住宅市场寥落的当下，一出关于旅游地产的大戏已正式开场。
清水湾示范效应
无法精确评估雅居乐在清水湾上的暴富，对后来的企业们作决定时有多大的影响，但可以确定的是，清水湾的示范效应不容小觑。
从时间上看，雅居乐是传统住宅开发商中最早进行旅游地产尝试的企业，并因为成功的经营模式而成为旅游地产开发的一大标杆，其风头甚至盖过凭借旅游起家然后进军地产的华侨城。
有资料显示，2006年8月，雅居乐与海南省陵水黎族自治县签订130亿元的旅游地产开发项目。成为当时海南省旅游开发的最大项目之一，被列入海南省的“十一五”规划之中。
这就是现在的雅居乐“海南清水湾”，位于海南省陵水黎族自治县东部沿海，毗邻著名的旅游城市三亚，规划面积23000亩。根据协议，广东雅居乐地产控股有限公司成片开发清水湾总占地面积约15000亩，开发年限为10年，项目总投资130亿元。
2007年8月，摩根士丹利组织世界顶级酒店管理公司考察海南清水湾项目。2008年6月，雅居乐与摩根士丹利签订协议，共同开发海南清水湾。2009年3月，清水湾项目首期正式开售，仅2009年当年，清水湾就获得64亿元的销售业绩，占了其2009年销售总额的30%。
2010年，清水湾的销售更是翻升至99亿元，占其全年323亿元销售金额的1/3左右。
截至目前，清水湾总销售额达150亿，已超过130亿的预计总投资额。可以说，10年的开发周期不到一半，雅居乐在清水湾上的投资已经提前收回。另外，该项目对于该集团降低营运费用、提高毛利和净资产收益率等财务指标，可谓功不可没。
正是在2009年清水湾热卖之际，专注于城市住宅开发的房企们一个接着一个地坐不住了，纷纷让开发部的人员“上山下海”，寻找机会。恒大地产最早正是在这一年的年初提出进军旅游地产的构想，时间窗口与保利地产、龙湖地产等大致相当。
近日，恒大地产透露，其位于华南的首个旅游综合体项目——清远恒大世纪旅游城即将在6月25日开业，这是继去年恒大重庆世纪旅游城开业之后，恒大地产开业的第二个旅游综合体项目。
无独有偶，保利地产也在日前宣布，其第一个旅游度假产品广东阳江海陵岛项目将在今年夏天面向全球发售。另一开发商碧桂园的首个海滨度假项目——位于广东惠州的十里银湾预计也将在同期上市。
种种迹象显示，多家开发商在旅游项目上的投入已经逐步进入收获期。
投资热持续升温
不过，到目前为止，旅游地产的开发高潮尚未真正出现。许多地产公司在近两年圈下的项目都还处于早期开发阶段。例如龙湖地产刚刚于去年底斥资54亿拿下三个旅游地产项目，合计用地面积8000多亩。包括两次分别以15.2亿和34.25亿元竞得的山东烟台69宗地块，以及以4.45亿拿下云南玉溪江川抚仙湖1781亩土地。
此外，众多企业增持旅游类项目的热情尚未退却。今年4月27日，雅居乐发布公告表示，以总代价约1.4亿元取得海南省定安县南丽湖三幅相邻商服地块的土地使用权。三幅地块总占地面积约18.7万平方米，总建筑面积约5.6万平方米，土地成本约2530元/平方米，雅居乐拟发展成为大型休闲养生度假项目。
此外，雅居乐还将触角伸向了另一旅游重镇云南。公开信息显示，今年4月到6月期间，该公司先后与云南瑞丽市、西双版纳等签订了投资框架协议，涉及项目包括瑞丽市雅居乐旅游度假项目、辽河口红海滩湿地旅游综合体项目以及景洪市雅居乐旅游度假项目。
毫无疑问，动辄年销售数百亿的房企巨头们一旦进入这个市场，不搅动出些许浪花是绝不甘心的。恒大地产披露的信息显示，将力求使旅游地产的业绩在集团总业绩中的占比达到20%，但目前仅有两个项目投入运营，未建成项目占绝大多数。
对于雅居乐的激进表现，辉立证券地产分析师陈耕在最近一篇关于雅居乐的研报中写道：“雅居乐利用海南丰富的旅游资源大力发展旅游地产，能够在一定程度规避住宅地产的调控风险，预计从2013年开始公司旅游地产的收入占比有望达到三成。”
保利地产也曾公开宣布，旅游地产是集团四大定位之一，目前有5个项目在建，仅1个项目公布了首次发售的时间窗口。
除此之外，万达、碧桂园等开发商，也在马不停蹄地寻找合适的项目。据了解，碧桂园已经将海南岛视为“必争之地”，积极拓展该区域业务。 {Ky:PAGE}
利益驱动下的乱象丛生
记者注意到，开发商每每在谈及进入旅游地产的初衷时，大多会表明“城市住宅受调控、旅游项目前景好、提高增持物业比例”，总之是为了避免经营模式过于单一，降低市场风险等等。但仔细分析后会发现，这种热情绝非来源于“转型”那么简单，相反，旅游项目丰厚的利益诱惑，才是促使开发商如飞蛾般涌向山水之间的真正原因。
以清水湾为例，雅居乐集团于2007年到2008期间先后3次购入了该区域共计约17块地的土体使用权，连片开发。项目总用地面积约986万平方米，总土地款24.18亿，楼面地价仅为245元/平方米。相对于该项目平均2万~3万元/平方米的售价而言，土地成本几乎可忽略不计。
雅居乐集团2010年年报显示，公司当期缴纳的土地增值税超过20亿，大部分源于清水湾的土地增值。按照20%~60%的税率均值40%计算，雅居乐依然在该项目上坐享了较大份额的土地溢价。
可以说，清水湾是开发商在旅游地产投资上最为成功的典范，而它所投射的，正是旅游地产开发的暴利真相。
据悉，旅游项目一般位于远离大城市的偏远区域，过去甚至无人问津，地方政府招商引资时往往以较优惠的价格吸引投资。因此，开发商的土地成本较低，并且能够以旅游的名义一次性圈下大面积土地缓慢开发坐等土地升值。
尽管不少分析指出，旅游地产项目的投资成本高，许多还涉及土地一级开发，资金占用周期长，会拖累开发商的资金周转速度。但有业内人士却披露：开发商并不会让自有资金沉淀在项目中，相反，很快就能够通过卖房子来回笼早期投资，即“前几年收回投资，后面都是赚的”。
因此，有独立评论人士直指：开发商动辄圈占千亩土地，但却分期开发，根本就是恶意囤地的行径。
更值得提及的是，目前很多所谓的旅游地产，其实为“旅游搭台，地产唱戏”，通过旅游的名义扫除政策的障碍之后，真正唱主角的依然是卖房子。此外，更有开发商借助旅游地产的名义，大肆建造高尔夫球场和高端别墅，以谋取超额利润。因此，旅游地产投资热潮之下早已经是乱象丛生。
中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁接受媒体采访时曾直言：各种所谓的“伪旅游地产”或者“仿旅游地产”越来越多，而且更多的是以纯粹的房地产开发商面目出现的。
此前被披露的昆明滇池旅游度假区开发项目，便是旅游地产的真实谎言。2003年，某开发商和昆明滇池旅游度假区管委会签订协议，计划在滇池旁打造大型旅游度假项目，规划中包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、旅游风情小镇、产权式度假公寓、联排别墅、独立别墅等。然而，当住宅项目开发至第六期后，原定的主题公园却迟迟未开工。最终，昆明市政府于2007年收回了闲置的项目土地。
徐健
房地产宏观调控的持续紧逼已经把投资者对国内住宅市场的耐心几乎消耗殆尽，开发商不得不创造一些新的“噱头”来吸引投资者，尤其是那些希望通过IPO进军资本市场的房地产企业。
住宅概念已经不再受欢迎，取而代之的，是商业地产，或者所谓的旅游地产。
“我们正在积极和香港联交所沟通。”就在今年二季度，香港世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛在昆山世茂广场接受《第一财经日报》记者采访时指出，该公司计划分拆旗下五星级酒店，以旅游地产概念赴港上市一事，已与香港联交所进行沟通。“此次分拆，应该可以募集上百亿资金。”
“我们有二三十家的五星级酒店，有的已经建成，有的正在建，下一步会加大投入。”据许世坛介绍，世茂集团很多年前已经开始投入商业地产，其中包括五星级酒店。
“酒店成熟以后，通过分拆，也就是以旅游地产的概念，到香港上市。”许世坛指出，世茂集团旗下已投入运营的酒店目前收入稳定，仅上海三个酒店去年的营业收入就达到10亿元，其中利润占到50%。他希望通过分拆上市，使这些酒店获得较好的估值。
许世坛还表示，除了五星级酒店之外，世茂方面会加快在旅游地产的投入。日前，四川有媒体就披露了世茂集团与四川简阳市政府签署协议，世茂将投资280亿元建设简阳三岔湖海峡生态城项目，与简阳共同打造“两湖一山”国际休闲度假旅游目的地。
几乎与世茂集团同一时间宣布要将旅游地产业务分拆上市的，还有已经拥有两家上市公司的雨润集团。其旗下地产公司——江苏地华实业集团有限公司执行董事、副总经理赵焕毅亦向本报记者透露，未来5年，雨润集团旗下旅游地产业务将加速扩张，并谋求上市。
赵焕毅告诉记者，目前国家新一轮房产调控政策使上海等一线大城市的“第二次置业”难度增加，恰在此时，旅游地产的发展潜力及 “第二次置业”的旺盛需求，使得旅游地产变得炙手可热。雨润集团旗下旅游产业实体主要分布在黄山、东北、海南等地。其中，黄山雨润国际旅游度假区总投资约60亿元，预计开发周期约4年。目前正在销售雨润·水视界酒店式公寓项目部分，销售状况良好。
赵焕毅指出，高速扩张的压力无疑很大，因此公司旅游地产业务中，将有70%用于销售回款，30%为自己持有。“未来5年，预计集团旗下将落成多个星级酒店，旅游地产业务也会上市。”
不过，赵焕毅并没有透露具体上市地点。一个可以作为参考的信息是，统计显示，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，与2009年的1210.1亿元相比，大幅下降87.1%。其中，通过IPO和配股募资的资金为零，房地产企业在证券市场的融资规模大幅萎缩。市场分析人士认为，A股房地产企业在证券市场的融资规模大幅萎缩，在一定程度上刺激房企另谋他路。
