今时今日的房价，对于绝大多数国人来说已经高得离谱了。中国房价行情网监测的数据显示，四大一线城市“北上广深”，平均房价已经超过7.25万元/平。受监测的全国316城中，平均房价超过2万元/平的城市有21个，平均房价超过1万元/平的城市有81个。
另国家统计局公布的6月底全国商品房平均价格也已高达10720元/平。需要说明的是，2020年末，城镇地区人均每年的剩余资金仅1万元左右（可支配开支3.2万元减去年度开支2.1万元）。这意味着，一个人辛辛苦苦劳动一年的存款，仅仅只够购买1平米的房子。如果购买100平的房子，那就是需要100年时间。即便是一家三口人一起努力，至少也需要30年时间。这是平均数据计算得出的结果，要知道现实中的情况可能比这个更严重，因为财富分配是遵循“二八定律”的。换言之，现实中有更多的人无力承担今天的高房价。
金融学家朱云来曾经说过，当前时期全国30多个重点一二线城市，倘若市民不是买房早，以现在的房价水平，90%的人都买不起房。现在很多人仍然能买房，其实绝大多数都是“卖旧换新”，是借助原来的房子交易后的资金作为首付款来买房。如果是一个普通人，想白手起家，想靠着工资收入在一二线城市买房，简直比登天还难。
我们用详实的数据分析得出“房价偏高”的结论，但总有些不食人间烟火的专家学者喜欢“为高房价站台”。北师大教授董藩不止一次在公开场合发表言论表示，现在的房价并不算高，有些人抱怨买不起房是自身问题；社科院专家倪鹏飞也曾经说过，房价太低不利于社会转型，不利于家庭奋斗。言外之意“房价越高越好”；此外房改专家孟晓苏也是高房价的“拥护者”，在他看来，房价上涨是好事：一方面可以抵御通胀压力，另一方面房价上涨代表着老百姓的家庭财富升值；财经专家吴小平更建议现在的年轻人，要敢于借债买房子。他直言道，“若你还想在大城市生存，不想沦落为城市的最底层，那么买房越早越好”。
此外还有很多被开发商“充值”的专家、机构，更是十年如一日地用老掉牙的观点在“为高房价辩护”。在他们的世界里，房价是不可能下跌，老百姓买房永远是越早越好，晚买房只会后悔。
这不，近日某机构预测“15年后，一线城市20万、二线城市5万”的观点在网络上又炸开了锅，不仅引来了数百万人的围观，还惨遭很多刚需购房者的“痛斥”。
根据该机构发布的2035房价预测图表显示，15年后，房价最高的城市是深圳和北京，平均房价将高达27万元/平，其次是上海25万元/平，这是第一梯队的高房价水平；
第二梯队的房价水平在10万元-17万元，主要是现在的新一线城市，当然15年后，这些城市也大概率会晋升为一线城市。这个梯队房价最高的是厦门，将达17.25万元/平，其次是广州14.25万元/平，再次之是杭州和南京，房价12万元/平；
第三梯队是沿海的省会城市和主流二三线城市，房价平均在5万元至10万元之间。例如天津、福州等城市房价为10万元、苏州、宁波的房价也达到了9万元、青岛是8万元、武汉7万元。
第四梯队是一般省会城市和部分独立的中心城市，主要是成都、济南、合肥、东莞、海口、郑州、无锡等城市，房价普遍在6万元以上。
正如一位网友所言，看完机构预测15年后的房价后，感觉自己的人生更失去奋斗的意义了——努力买不起房，不努力也买不起房，与其辛辛苦苦为高房价奔波劳碌半生，但最后的结果仍然可能是买不起房，倒不如一开始就豁然开朗地生活，享受当下每一天。
机构预测15年后，一线城市20万、二线城市5万，可能吗？
对此，房产专家朱海斌给出了自己的看法：不太可能。在他看来，未来15年中国的房价平均涨幅，不会超过基准贷款利率。当然一些大城市的涨幅有可能略高于基准贷款利率。即使按最高基准利率6%计算，15年也只有2.4倍，很显然预测的房价增幅要高于这个数字——我们把该机构预测的15年后的房价和2020年的房价相除，得到的基本是3.75倍的结果。
仔细分析不难发现，该机构取用的3.75倍这个数字，实际上是过去15年我国的货币增速。在朱海斌看来，房价涨幅和货币增速虽然有关系，但并不是线性相关。因为土地供应有瓶颈，且城镇化进程也有显著变化。在房产专家看来，要分析未来15年的房价走势，必须要分析多个因素，比如人口流向、土地供给、货币增速，当然还有最重要的行政调控。如果政策一直处于高压姿态，那么一切基于房地产相关因素的基本面分析，其实都是站不住脚的。
对于专家的观点，我们还是比较认同的。我们一直强调，在中国最难预测的可能就是中长期的房价，一方面房价牵扯甚广，人口、金融、经济、房屋供应、资源集中度、产业发展情况等等，当然最重要的还是政策；另一方面，中国地大物博，南北差异巨大，全国有超过610个城市，各城市的级别不同，供需结构不同，政策实施情况也不尽相同。
基于以上两点，妄图用一个“固定公式”来精准计算15年后的房价，我们觉得这纯粹是胡诌八扯。至于套用公式计算出来的数据，当然也是不能采信的。
如果非要对机构的预测进行评价，我们觉得这是不太可能的。我们对影响房价的三大因素进行逐一分析，大家就能得到答案：第一、供求关系已发生逆转。国家统计局数据显示，过去15年全国平均房价上涨了3.4倍。归根结底是因为过去15年我国的房子严重短缺，2005年，全国人均拥有住房面积仅10平米，但是2020年末，人均住房面积已经高达39平，接近发达国家水平。此外，易居研究院和社科院的报告都显示，2020年末我国的商品房就已经步入“供大于求”局面了，这无异于宣告了我国商品房市场将回归健康稳定发展时代；
第二、城市化后半程发展缓慢。国家统计局数据显示，2020年末，我国的城镇化率已经达到63%。虽然距离发达国家的80%还有一段距离，业内公认的时间差距是10-15年。但众所周知，我国的城市化发展已经进入到了后半程，后半程最大的特点就是发展会降速。这一点在人口转移上就有直观的体现，2019年之前的20年，全国有2.64亿农村人口转移到城市，平均每年有1320万人“进城”，但2020年仅有1000万农村人口转移到城市。不仅如此，社科院预测，未来10年，全国将仅有8000万农村人口转移到城市，这意味着未来10年我国的城镇化速度会至少下降10%。从这个层面来看，未来15年的城镇化发展虽然仍然有助于房地产发展，有助于推动房价上涨，但是作用已经明显不足了；
第三、土地财政。前二十年全国90%以上的城市主要的财政来源都依赖土地出让金，但是近年来随着国家调控转变，越来越多的城市在主动摆脱对土地财政的依赖。不仅如此，未来随着房产税、空置税、房东税等长效机制的出台，土地财政对房地产的拉动作用将越来越小。
虽然对于未来15年的全国主要城市的房价真实数据无法给出答案，但是对于未来5年的房地产发展趋势，以及房价的基本走势，我们认为已经可以“盖棺定论”了——近期，不仅央媒发声回应了，8部门也发声“定调”了。
央媒发声回应：7月26日，央媒新华社发布了标题为《合理房价是一个城市的竞争力所在》评论文章，文中不仅重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚定不移全面落实房地产长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的手段，促进房地产市场平稳健康发展”，更直言“住房问题关系民生福祉，合理房价是一个城市的竞争力所在”。
传达的信号再明确不过，未来要想尽一切手段保持房价合理，帮助解决城市新市民和青年人的居住问题。当然，这是建立在“房住不炒”的基础上。基于短期调控的主基调是“促进房地产市场平稳健康发展”，我们自然而然就能得出“房价不能大起大落”的结论。因此，从央媒回应来看，15年后的房地产市场可能更贴合与民生需求，房价的高低也是完全和亿万民众的收入挂钩的。众所周知，过去15年全国房价迎来普涨，完全犹如一匹脱缰的野马。那么从这次央媒发声回应来看，已经基本盖棺定论了未来15年房价绝对不可能像过去那样疯狂发展。自此，上述机构的2035年房价预测，也就不攻自破了。
8部门发声“定调”：7月23日，住建部、国家发改委、公安部等八部门发布了关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，明确指出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。此后，多地积极响应，就房地产调控发布了新的举措。
不得不说，此举对于楼市有“定调”作用：房地产市场要长期处于平稳健康发展状态，最直接的体现就是“三稳”。此外房地产市场的长期规范，也有助于房地产市场长效机制向深入发展建设。简单来说就是，未来楼市在长期的8部门联合管控之下，会逐渐告别“野性消费”时代。而当前时期国家在金融、土地、生育、养育、教育等方面所进行的强力扭转，本质上是在引导大家在理性购房，这一方面有助于实现“房住不炒”，另一方面也有利于抑制房价非理性上涨。
总结：不管是房产专家朱海斌的驳斥言论，还是基于供求关系、城市化进程、土地财政三个基本面的分析，亦或是央媒的直面回应和8部门联合行动发声定调，我们都没有理由相信未来15年我国的房价仍然会迎来快速上涨，准确地说是未来15年房价继续上涨3.75倍。所以对于有关机构的近乎于“耸人听闻”的预测，我们最好还是不要放在心上。
