从“排队买房”到“排队卖房”,房价开始“走下坡路”?深度分析
2021/11/2 14:18:56 来源: 房产新谈 作者:
最近一段时间,受通胀的影响,很多人都想去投资来抵御通货膨胀。而对于大部分普通人来说,投资渠道是非常匮乏的,在过去普通人投资的方式一般就是去存银行和买房子。而在过去20多年,我们国家的房价一直是涨多跌少,不仅平均房价上涨了4倍之多,很多城市的房价都上涨了十几倍甚至几十倍。所以可以看出,在过去投资房子不仅可以抵御通货膨胀,还通过投资房子获得了大量财富。可以说,过去只要买了房子的人基本上都挣钱了,甚至很多人还通过投资房产实现了财富自由。因此,现在提到投资来抵御通货膨胀,很多人第一时间想到的就是投资房子,因为买房就能挣钱的观念已经深入人心了。但是现如今的楼市环境已经和过去不一样了,过去房子是供不应求,特别是楼市火热的时候,基本上楼盘开盘都会出现排队摇号买房的盛况,万人排队的情况都不算稀罕。

而现如今,楼市中不仅没有出现排队买房的盛况,反而已经出现了排队卖房的现象,并且随着时间的推移,目前排队卖房的现象已经越来越严重了。比如在二手房市场,根据统计数据显示,今年3月份全国二手房新增挂牌量环比上涨86%,二手房新增挂牌量相比于2月份几乎翻倍。目前,北京、哈尔滨、青岛、郑州、武汉、南京、深圳、成都和重庆等城市的二手房挂牌量已经超过10万套,其中不少城市的二手房挂牌量已经超过15万套,重庆(仅城区)的二手房挂牌量更是已经超过了20万套,另外,随着二手房挂牌量不断上涨的同时,今年以来二手房市场反而出现了量价齐跌的现象。也就是说目前在二手房市场上,不仅已经出现了严重的供大于求现象,同时二手房也越来越难卖,就算降价也没多大作用了。

和二手房市场一样,新房市场也已经面临排队卖房的情况。受房地产行业信贷政策收紧的影响,目前整个房地产行业的资金链都比较紧张。大家都知道,目前房地产行业还是一个高负债高周转的行业,大部分房企也是在高负债高周转地运营。所以目前信贷政策一收紧,就直接导致很多房企面临了资金链紧张的情况。目前房企融资渠道受阻,很多房企为了回笼资金就只能通过卖房子来回笼资金。



而现在房价非常高,人们又对楼市信心不足,所以很多房企为了快速卖房子回笼资金,就只能选择降价促销来吸引购房者了。根据国家统计局公布的数据显示,截至2020年底,全国100城新建商品房库存数量已经超过5.1亿平方米,已经逼近2015年楼市的楼市历史最高库存量。


因此可以看出,目前不管是新房市场还是二手房市场,都已经出现了排队卖房的现象,房子已经不再像过去那样供不应求了。虽然房子可以用来居住,也是投资产品,同时还被赋予了很多属性,但是房子只有有人购买和居住才能体现出价值来,如果房子没有人购买,那么其他一切都不用谈了。而现如今,房子就正面临着这一问题,就比如有经济学家表示,只有卖掉的房子才是真正的财富,卖不掉的房子,就算房价再高,也只是纸面上的财富。那么,为什么楼市会从过去的“排队买房”转变到现在的“排队卖房”呢?是楼市开始走下坡路了吗?深度分析,咱们一起来看一看。



为什么楼市会从过去的“排队买房”转变到现在的“排队卖房”?


目前出现排队卖房,根本原因就是住房的供给大于需求。刨除投资客和楼市调控政策的影响,目前我们国家的住房资源确确实实已经过剩了。根据统计数据显示,截至2019年全国城镇居民人均住房面积已经超过40平方米,而这一数据在1978年仅为3.6平方米。另外,根据央行公布的数据显示,2019年底,全国96.86%的城镇家庭都已经有了房子,并且户均超过了1.5套。根据目前我们国家44%的户籍城镇化率和64%的常住人口城镇化率计算可以得出一个结论,目前仅城镇户籍家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了。因此可以看出,目前我们国家住房资源紧缺的问题已经被解决了,并且还出现了过剩的现象,并且人们对住房的拥有率已经越来越高了。

从在我们国家住房资源已经过剩的大环境下,目前国家对楼市调控政策持续不断收紧,对楼市炒作现象进行不断打击,这直接导致现在很多炒房客开始退出楼市了。现如今,大部分投资客不仅不再继续投资房产,并且已经开始大规模抛售房产了。虽然目前市场中还有不少没有房子的刚需购房者,但是这些刚需购房者很多经济条件不好,根本就买不起这么高房价的房子。更重要的是,今年以来,随着楼市调控政策的不断收紧和开发商的不断降价促销,让很多人们对楼市的信心越来越不足,很多准备买房的刚需购房者也开始驻足观望起来。可以说,楼市现如今正在接受人们“买涨不买跌”的思想考验,房子越不好卖,人们就越会继续等待观望。



从“排队买房”到“排队卖房”,楼市和房价开始“走下坡路”?


面对现在楼市的“排队卖房”现象,很多人表示楼市已经开始走下坡路了,未来房价也可能面临持续下跌的情况。真的是这样吗?在笔者看来,这仅仅只说对了一半,因为楼市确实开始走下坡路了,但是并不意味着所有房子房价都会开始走下坡路。房地产行业本身是一个民生行业,就是为了解决人们住房问题的。经过房地产行业几十年的高速发展,目前已经解决了我们国家住房资源紧缺的问题,并且住房资源已经过剩,这说明未来的楼市发展潜力已经没有过去大了,房地产行业的黄金时代已经过去。就比如王健林曾指出,任何国家的房地产行业兴盛时间都不会超过50年,而我们国家的房地产行业已经高速发展了几十年。

虽然房地产行业的黄金时代已经过去,但是这并不意味着我们国家的房地产行业就此终结了,因为房子也是一种商品,只要人们对房子有需求,房地产行业就不会终结。融创集团董事长孙宏斌表示,虽然目前我们国家的总体住房资源已经过剩,但是我们国家的房地产行业未来依旧有很大的发展潜力。孙宏斌的理由也很简单,就是人们对住房有需求,孙宏斌认为目前过剩的住房资源大部分都集中在三四线城市,并且这些过剩的住房资源还都是品质比较差的住房资源。随着人们经济条件越来越好,人们对住房的品质要求也会越来越高。因此孙宏斌认为,随着人口的流动和经济的发展,未来一二线热点城市的房子和品质好的中高端住宅未来还有很大发展空间。



可以看出,虽然房地产行业开始走下坡路,但是未来我们国家的房地产行业依旧还会有很大的发展空间,因为人们对住房的需求不会停止。而对于房价,自然也是跟着人们对房子需求上涨或者下跌。对于一二线热点城市房子以及品质好的房子,随着需求的增加,价格还有可能继续上涨。而对于三四线城市的房子以及品质差的房子,未来人们会慢慢抛售这些房子,这些房子的价格自然会跟着下跌。


总结:任何一个行业的发展都是有规律的,从无到有,从起步到兴盛,最后慢慢趋于稳定。作为一个消费行业,人们对房子需求会一直存在,所以房地产行业会一直发展下去,只是在兴盛过后,未来房地产行业将保持健康稳定地发展。目前,我们国家的房地产行业已经开始从兴盛阶段往稳定阶段过渡了,对于这一点,大家一定要认清楚,不要再误判楼市发展了。


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