全国卖地收入排行:谁是最依赖土地财政的城市?
2022/1/14 11:37:20 来源: 深悦会 作者: 撒兰萍

卖地收入,是许多城市重要的财政支柱之一。


 据中指研究院数据,2021年,全国300城市土地出让金总额为5.62万亿元,同比下滑9%,为近年来少见的负增长情形。


 这背后,与过去一年楼市逆转、市场转向、集中供地制度的推出不无关系。


 然而,环球并非同此凉热。数据显示,全国超过百城卖地收入下滑,绝大多数都是三四线城市,而部分一二线城市仍旧创下历史新高


 那么,谁是卖地收入最高的城市?谁是土地财政依赖度最高的城市?


 01

谁是2021年“卖地之王”?

 2021年,12城卖地收入破千亿。





这12个城市,包括4大一线城市,以及杭州、南京、武汉、成都、苏州、重庆等主要强二线城市。


 这些城市,基本都是GDP位居全国前列、人口持续流入的城市,且房价基本都处于全国前列。


 上海、杭州双双突破3000亿元,刷新历史记录。其中,杭州卖地收入已经连续5年超过2000亿元,在全国独一无二。


 广州、北京、南京卖地收入突破了2000亿元,武汉、成都超过1500亿元,苏州、重庆、天津、深圳、西安超过1000亿元。


 值得注意的是,房价最高的深圳,卖地收入仅位居全国第11位,这与其城市体量不大、供地面积较少不无关系。


02

5年卖地收入排行:

3城破万亿,10城超5000亿 


卖地收入成为地方财力重要来源,已经持续了多年。 最近5年(2017-2021年)来测算,谁是卖地收入最高的城市?




杭州、上海、北京4城破万亿;


 广州、南京、武汉、成都、天津、苏州、重庆7城超过5000亿;


 佛山、郑州、宁波、深圳、西安、济南、青岛、福州等超过3000亿元。


 其中,杭州以1.3万亿的卖地总额位居全国之首,超过四大一线城市,这一卖地收入相当于深圳的3倍多。


 杭州卖地收入井喷,与亚运、城中村改造和棚改、楼市热度居高不下等因素有关。


 2022年是杭州亚运之年。为此,当地开展了大规模的体育场馆、道路、地铁建设,这些建设无疑都需要巨额的资金作为支撑,卖地收入充当了这一功能。


 杭州这些大规模的土地出让,未来将会形成新的楼市库存,又会对房价形成平抑效应。 


这就是大拆大建或大规模供地的两面性所在。(参阅《防止大拆大建,旧改凉凉?》)


 土地供应井喷,固然会让短期的卖地收入井喷,但为城市建设提供了大量土地,带动住宅供给量的提升,从而缓解供求紧张的局面,这是其积极的一面。 


相反,如果因为人为控制,导致土地供应不足,或者住宅用地占比低于正常水平,难以跟上人口增长的步伐,新房供求紧张就是必然的。


 毕竟,虽然全国房子数量已经出现饱和乃至过剩,但热门一二线城市仍旧存在结构性短缺,这在《中国城市大趋势》一书中有详细分析。


 在这些人口流入城市,提高土地供应量,尤其是住宅用地供应量,依旧是当行之策。 



03

土地财政依赖度排行:

13城超过100%,只有4城低于50%


 土地财政依赖度,一般可用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。


 如果以卖地收入/一般公共预算收入衡量土地财政依赖度,那么谁是依赖度最高的城市?



在主要大中城市里,13城土地财政依赖度超过100%,其中杭州、佛山两地超过140%,位居全国前三。


 南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过100%,这其中不乏弱二线乃至三四线城市。


 相比而言,北京、上海、深圳土地财政依赖度全国最低,是少有的几个不到50%的城市。


土地财政依赖度超过100%,意味着什么?


2020年,在全国300多个地市中,仅有16市一般公共预算收入超过1000亿元。



一般预算收入,相当于狭义的财政收入,为税收收入与非税收入之和,非税收入主要包括行政收费、罚没收入等。


 可以说,大多数城市的卖地收入已经超过了狭义上的财政收入,成为地方主要的财力来源。


 这正是“土地财政”这一说法的由来。


04

房价全国最高,

深圳依赖度为何这么低?

四大一线城市,只有广州土地财政依赖度超过100%。


 京沪相对容易理解,京沪过去5年卖地收入虽然双双超过1万亿,但作为经济最强的两个一线城市,拥有众多大型总部,财政收入全国最高,土地财政依赖度相对较低也就容易理解了。


新的问题是,深圳房价全国最高,为何土地财政依赖度这么低? 


正如《中国城市大趋势》一书的分析,深圳的特殊性在于,深圳城市面积过小,可开发土地资源不多,每年的供地面积都在大城市里垫底。 


数据显示,深圳城市面积不到2000平方公里,而广州为7434.4平方公里,上海为6340.5平方公里,北京则高达1.6万平方公里。



从供地面积来看,2021年,上海、广州、北京土地成交面积分别为2085万、1162万、689万平方米,而深圳成交面积仅为524万平方米,不到广州的一半。 


要知道,这已是过去5年深圳土地供应量最高的一年。


2017-2021年,深圳总土地成交面积仅为1200多万平方米,不到广州的1/4、上海的1/6.
所以,这几年,深圳房价一直高热不退就不难得到理解了。

 

05

同为一线城市

广州依赖度为何这么高?


广州土地财政依赖度为何这么高?


 这就不得不提到分税制。由于三级税制的因素,广州财税收入远远低于京沪深三地。


 相比而言,京沪都是直辖市,作为省级单位,只与中央进行财税分成。深圳虽然不是直辖市,但由于计划单列市身份的存在,也是二级税制,很少与所在省份进行分成。


 相比而言,广州不仅是三级税制,且财政划拨比例全国最高。


 这就带来一个结果,广州财税留成比例不仅远低于京沪深,甚至还不及杭州等城市。



数据显示,广州全年总口径财政收入6155亿元,其中国内总税收4460.5亿亿元,双双位居全国第4,仅次于北上深


 同年,留给广州的全市一般公共预算收入仅为1721.6亿元,位居全国第8,低于北上深,以及杭州重庆天津等地市。


单就税收而言,广州自留比例不到3成,在主要城市里垫底,而重庆、杭州、苏州、南京、青岛等均超50%。这在凯风新书《中国城市大趋势》一书中有具体分析。



 这是广州为何土地财政依赖度如此之高的关键原因之一。




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