北京绿维创景设计规划院院长林峰博士做客中国经济网《旅游经济观察》。中国经济网 王泽彪/摄

　　5月30日讯，中国旅游运营专家，旅游地产专家，北京绿维创景设计规划院院长林峰博士做客中国经济网《旅游经济观察》。访谈中，林峰博士对旅游产业特性，旅游的动力效应与社会综合效应，泛旅游产业整合、旅游引导新型城镇化模式，未来旅游地产等问题进行了详细的解读。

　　旅游产业具有五大特性

　　针对旅游产业的特性，林峰博士表示，旅游从经济学上来看，第一个特点是“搬运”，是人从一个地方到另外一个地方，从客源地的地方搬运到目的地的地方。第二是要对人进行空间的搬运行为，前期是吸引力，所以，旅游产业要有吸引力。第三特点是终端消费。终端消费能力，包括购物，包括吃喝玩都是最终消费。第四，战略性的引擎作用。因为具有产业带动能力，所以具有了引擎性的消费。第五个特点，预卖的特点。旅游和其他产品不一样，旅游没有试的机会，因为是预卖，所以说形成了对旅游的要求，必须做形象，必须做营销，必须做宣传，必须做传播，必须做口碑。如果没有这些要素，旅游产品是卖不出去的。基本上按照这样五个特征，描绘出旅游产业，进行运营的基本的架构和特性。

　　旅游具有引擎效应

　　访谈中，林峰博士对“旅游是趋于综合和发展的新型动力”进行了详细的解读，旅游所拥有的引擎效应，实际上成为一种产业动力。引擎效应可以概括成七大效应，分为两类，一类称之为动力效应，一类称为社会综合效应。

　　动力效应方面，首先是直接消费动力。旅游本身带来消费动力。第二个是产业动力，不仅仅是消费，有消费通过产业链传递，形成一种产业发展链，链式带动和聚集带动，称之为消费聚集效应。第三个，是城镇化动力。由于旅游产业需要的是相对高端的服务，需要的是接待设施。这些设施配套形成旅游产业的聚集效应，实际上产业的聚集带来的物质条件升级，带来基础设施的升级，同时也带来了城镇化的升级。城镇化的升级，由此形成的我们称之为城市化的动力，这三大动力效应是旅游面对区域发展非常重要的一个特点。

　　社会综合效应方面，第一，旅游有提升价值的效应，称之为价值提升效应或者说附加价值效应。旅游第二种效应是品牌效应，旅游品牌效应带动城市品牌效应。第三个，不仅有品牌效应，由于旅游要求改善生态。所以是生态提升效应。从旅游本质上讲是保护和提升生态环境的作用。第四个是旅游提升生活品质，旅游不仅提升当地人休闲生活品质，也提升每一个到旅游区的人旅游价值，度假价值和我们生活方式这种价值，所以对于幸福中国而言是一种价值提升。

　　林峰博士表示，这四个社会经济综合效应与前面三大动力效应，对于中国经济发展来说，具有一种动力产业的特征和价值。

　　泛旅游产业整合

　　林峰博士曾提出“泛旅游产业整合”概念，访谈中，他对这一概念进行了阐述。

　　他表示，第一，泛旅游产业整合是一个运营概念，而不仅仅是一个学术的中心概念，泛旅游产业整合是要进行推进工作，不仅仅是要自然现象分析。第二，泛旅游产业整合关键不仅仅是交叉融合，而是通过旅游来整合。如果不是通过旅游的手法把人从城市，从客源地有效的搬运到目的地进行消费，没有旅游这个通道和渠道结构，所有消费是无法形成的。这些消费是由旅游作为它的核心龙头，来形成产业整合。

　　怎么样进行泛旅游产业整合?林峰博士表示，把游客从客源地有效的搬运到目的地，而进行多元的消费和多种的消费，衍生出来的其他旅游相关产业，都属于泛旅游产业。

　　旅游产业集群化特征

　　在访谈中，林峰博士表示，旅游产业除了泛旅游产业整合之外，还有一个特征，那就是旅游产业集群化特征，泛旅游产业，旅游产业本身也好，还是泛旅游多产业整合也好，其中作为产业经济的特征来说，有一个称之为从单一的产业链关系，向一种产业聚集和产业集成到产业集群化发展的这么一种产业升级和产业模式升级的一个角度。这个角度是从产业经济角度来看，非常重要的一个结构架构模式。

　　旅游产业集群化特征，第一个是产业链，由旅游带动的前端、后端产业链，第二个是消费聚集形成的产业聚集。第三个产业特征就是产业集合特征，叫做集成，这些集成共同构成一个框架，称之为主导产业，支持产业，辅助产业的一个架构，最后是集群，产业集群化的时候，就完全超越了简单的一种聚集，而进行有机的一种深度的产业升级。

　　旅游引导的新型城镇化模式

　　对于旅游引导的新型城镇化，林峰博士表示，通过对多年积累的项目和实践中间的模型分析，形成七大模式。

　　第一个称之为中心城市的旅游化模式。像北京这样的城市，实际上是世界上著名的旅游目的地之一，北京、上海这样的中心城市，它如何进行旅游化，提出旅游化模式。

　　第二种，称之为旅游城市模式。典型的像张家界这种城市。因为有张家界这个旅游景区，最后形成一个新建设的新市，最后发展成一个中型城市，称之为旅游城市的发展模式。

　　第三种，称之为旅游小城的模式。中国城镇体系规划里面有一种建制镇和中心镇。中心镇一般是指县级所在地的镇，旅游小城实际上就是县级中心镇，以旅游为核心进行旅游城市建设，形成旅游小城。

　　第四种，称之为旅游小城镇。有的是建制镇，有的不一定是建制镇，有的是乡。旅游小城镇的特点是多样化，一个景区周边就能形成一个以旅游接待，旅游休闲消费聚集而成一个旅游小城镇。

　　第五种，称之为旅游综合体模式。既不是镇，也不是景区，实际上把旅游吸引物，景区，旅游的产业聚集，休闲产业聚集区和旅游居住，休闲居住，度假居住，第三居所，第二居所结合在一起，成为这样一种综合性开发项目，这种综合性旅游综合体或者休闲综合体项目。这样一种模式是我们说新型城镇化中间的创新模式，旅游综合体模式。

　　第六种，称之为旅游新农村社区模式，是新农村改造形成的，既然作为社区，进入城市化结构，但是旅游引导的新农村社区，转化成我们叫做民俗接待村落，民俗参观村落，结合休闲农业就形成旅游产业支撑下，休闲支撑下的新农村社区发展模式。

　　第七种，大城市周边的休闲卫星城模式，比如说北京良乡，实际上是打造休闲卫星城模式。

　　旅游地产助推中国梦

　　作为旅游地产专家，林峰博士对旅游地产的现状和未来进行了分析，他表示，旅游地产和旅游地产这个行业， 80%的动力不是来自于旅游景区和旅游吸引力本身的产业，而是来自于旅游地产开发。旅游投资70%到80%实际上是与旅游地产投资和旅游地产开发为重点。

　　林峰博士介绍说，未来的旅游地产应该是旅游产业以消费服务为核心的多种旅游消费业态聚集下，休闲商业地产，多业态支撑下的商业经营型地产。比如说酒店，度假酒店等很多酒店客房是可以销售，可以经营，同时又可以个人持有的，称之为酒店型地产，度假物业型地产和很多既可以持续经营，可以通过实权交换，产权交换，进行多种人共享，大家共用，这样一种产权形式，同时又能够作为一种资产，作为物业价值，形成地产开发和地产销售价值，这样的业态，将会成为最重要的业态。

　　“产城一体化，是未来旅游地产发展的金光大道”，林峰博士表示，用产业去带动土地开发，用产业去带动城市开发，用产业去带动它的房地产开发。销售型地产和经营相结合，和持续经营相结合，和多种业态整合相结合，不仅仅是在开发旅游住宅房产，是在进行区域综合开发，在进行一个城市类多业态的商业地产开发，同时是在进行一个城市开发。

　　这样的开发所形成的能力，实际上是一个综合能力，这样的旅游地产商实际上已经不再是楼盘开发商，而是真正的一种区域发展商，实际上带给社会远远不只是经济价值，而是一种社会效应，是一种就地城镇化的社会经济发展的综合价值。所以，旅游地产商按照旅游引导的区域城镇化开发模式进行区域开发，是在助推和谐中国梦的真正有责任，有价值的发展商。这种发展商未来充满了机遇和价值。