旅游地产经过十几年的发展，原来以传统住宅地产为基础的开发形式无论是在使用价值还是配套价值方面，都与旅游市场需求之间产生了脱节，导致鬼楼鬼城的大量出现，这一模式已经难以持续，转型迫在眉睫。如何转型?如何满足度假时代下的市场需求?如何把握新型城镇化的机遇?绿维创景认为核心在于度假。人们对于度假旅游的需求比以往任何时候都强烈。度假时代的到来，需求巨大，给予了旅游地产解套的机遇，关键在于供给的转型与升级。

　　一、度假时代下旅游地产的整体开发思路

　　旅游地产以其较为宽松的政策环境、“居住+投资”的双重功能、良好的生态环境优势，在近几年获得了高速发展。如今，在整个地产行业都进入分化阶段的背景下，旅游地产也可谓是一半海水、一半火焰。一半是火焰，意思是旅游地产现在很火。大型企业大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作，现在世界上产生的效应是非常强的，比如万达的文化旅游城、万科的度假区。另一半是海水，比较冰冷。无论是“5+2”的第二居所还是度假居住的第三居所，都面临着高空置率的问题，鬼楼、鬼城、鬼镇、鬼社区屡见不鲜，特别是在以前受气候影响比较大的北方，形成的一些滨海地区的楼群。山东沿海几千万㎡的旅游地产，基本上都属于空置率极高的地产。

　　现如今，旅游地产存在的问题可归纳总结为：第一，鬼盘、鬼楼及高控制率的历史问题;第二，纯投资性旅游地产难以去化;第三，投资者购买旅游地产使用价值低，投资回报低。

　　绿维创景专注于旅游、地产、新型城镇化领域的研究和实践，专注于旅游地产策划、规划、设计、运营、销售等各个环节，通过项目的实操以及旅游地产市场的深度分析，针对旅游地产存在的问题，也一直在探索独特的开发运营模式，让旅游地产真正的动起来。根据多年的项目经验，绿维创景总结出了旅游地产的整体开发思路及方向：

　　第一，找准发展方向：旅游开发综合化、旅游地产功能化、旅游地产城镇化

　　旅游开发综合化最根本的模式，是“以旅游休闲为引擎、以休闲地产发展为支撑，以特色产业为延伸”，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。林峰博士将这种结构概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。

　　第二， 创新权益归属：共享产权、旅居交换、时权证券化

　　目前已经有一些机构在旅游地产的权益归属方面做了创新尝试：途家将业主的旅游地不动产在自住之外多余的时间托管，采用美国酒店管理品牌提供入户管家服务，并通过途家平台帮助做经营或出租，把业主房产空余时间的价值充分发挥，短期内获得可观收益;重庆美尔地产，将每间酒店公寓产权划分为10份出售给业主，业主每年尊享具有专业酒店服务的28天度假时光，并可将其中的14天换住美尔体系内的各地酒店公寓或合作酒店，享受异地休闲旅游养生度假权;山东蓬达CPE在分时度假、产权酒店及网络基础上，结合金融市场研发出来篷达度假卡，各酒店加盟蓬达度假网络，用间夜换取CPE度假卡的基础上，在杭州叁点零易货交易所进行上市交易售卖。从而使中国的洒店客房实现了资本化、证券化、易货化、期货化，促进了中国旅游度假消费产业的升级换代。

　　第三，创新打造吸引核：主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会博物馆聚集、酒店目的地、运动聚集

　　旅游吸引核是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是将人搬运到旅游区的重要动力，是旅游消费产生的根源，其创新打造是旅游及旅游地产最基础、最本质的核心工作。随着旅游的飞速发展以及游客需求的不断翻新，旅游吸引核的内涵也在不断延伸。主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会、博物馆、酒店综合体、休闲运动项目等都可以作为旅游吸引核，关键是要符合旅游消费者的需求。

　　二、开发层面——走综合开发之路

　　随着度假经济时代的来临，旅游开发的新综合时代已经到来。近年来，越来越多的成功实例证明，旅游引导的区域综合开发模式，是旅游发展的最佳商业模式，更重要的是，它正在成为城镇化的整合单元及发展引擎，成为带动区域经济社会综合升级的有效模式。针对旅游综合体的开发及运营模式做了很多深度研究，在度假时代下，我们结合以前的研究以及新时代的旅游特征，又总结出一个创新产品——度假综合体。

　　度假综合体，是指以度假酒店等接待设施为核心，通过完善酒店接待、餐饮、娱乐等服务设施，整合1-3小时车程内的餐饮、购物等旅游服务、休闲娱乐、配套设施以及景区、养生养老等资源，能够提供“避寒、避暑、运动、养生、养老”等旅游产品体系的综合项目。

　　1、度假综合体是一个旅游目的地

　　度假综合体是一个以景区、养生、主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会博物馆聚集、酒店目的地、运动聚集等为吸引核，满足游客吃住行游购娱等各种需求的复合型结构，是一个旅游目的地。

　　2、度假综合体是一个多元化结构，形成了完美、系统的度假产品体系

　　系统性：度假综合体具备完整的休闲度假养生系统，能满足各个年龄、不同层次的休闲度假需求，既有面向一般消费者的大众化休闲度假娱乐，也有个性化的高端休闲度假需求;

　　完美性：度假综合体拥有满足“避暑、避寒、运动、养生、养老”五大度假需求的完美产品覆盖结构;

　　目的地性：度假综合体纯粹以休闲度假为目的，包括休闲养生、会务休闲、运动休闲等各种类型的休闲目的;

　　丰富性：度假综合体功能业态丰富，围绕休闲度假衍生出一系列娱乐、运动、疗养、居住、购物和餐饮等功能。

　　3、度假综合体为游客提供增值服务价值：不卖房子，卖生活方式

　　度假综合体实际上是以全球宜居景区为支撑，以生态养生为依托，通过酒店预订、游线设计、交通体系、餐饮购物、咨询服务、游乐需求等软硬件配套，打造服务价值体系，从而为消费者提供一种以养生休闲为目的的度假生活方式。

　　二、销售层面——分权分时模式

　　1、旅游地产开发销售面临升级换代

　　在整个地产行业都不景气的情况下，上半年旅游地产(专题阅读)出现了高库存、去化低和价量齐跌的现象。《2014年旅游地产半年报》显示，2014上半年所监控的主要旅游区域，整体成交面积约380万㎡，环比下降23.5%，成交总金额360亿元，环比跌23.9%。另外，一些开发商如雅居乐、万达等推出了打折销售、看房游活动等促销策略。旅游地产进入销售困局，一方面是大的经济和政策形势决定的，另一方面也跟旅游地产市场的无序开发及其本身特征比如非刚性需求、异地置业等相关。旅游地产无论从产品、开发模式还是销售，都必须升级换代。

　　主要旅游地产分布区域半年度整体成交情况

　　2、使用权与产权分离是旅游地产的核心

　　为什么旅游地产销售会出现这么大的问题?认为，最核心的问题是，使用权和产权存在矛盾。度假房产不同于传统住宅，不可能使用365天，而一般的居住时间都在3个月以下。这样一来，大部分时间，旅游房产将处在空置期，这将造成巨大的浪费，不管是对投资者还是度假房屋购买者来说，都不是一个很好的选择。因此，使用权和产权分离是旅游地产最核心的概念。怎样实现产权与时权的分离?要具备三个要素：

　　第一，将旅游房产转变为酒店式经营管理房产。如果跟传统住宅类似，将自己不用的时间出租给其他人，这是一种个性化的短租或长租结构，无法实现标准化，从产业角度来看，这种模式的发展前景有限。只有实现酒店式的标准化管理，才能具备在更大平台上将使用权与产权分离的基础。

　　第二，实现使用权回报结构。使用权与产权分离后，就可以将使用权交给一些专业平台进行经营，从而业主获得租金、经营管理分红等收益。这样就解决了大部分时间被浪费的现象。

　　第三，实现全国甚至全球的交换。业主拥有的时权，除了想得到收益之外，还想交换到其他度假地区享受这一时权。在平台系统内实现交换，使得旅游地产的使用权得到了最大程度的发挥，也化解了房产的不动性与旅游的流动性之间的矛盾。

　　3、分时分权模式是度假产品销售的核心模式之一

　　林峰博士认为，分时分权模式是度假产品销售的核心模式之一，是由原来的产权地产销售模式到度假方案产品销售模式到度假生活方式一体化的过渡，综合化的产权物业与度假生活一体化的销售模式未来一定会成为中国度假旅游运营的主体方式之一。

　　分时分权模式的产生要从分时度假来谈起。风靡美国的分时度假模式是出售固定面额的度假卡，从而以现在的物价标准来获取未来一段时间内度假地产的使用权。分时度假之所以在我国无法生存，除了行业监管不到位之外，还有一个很重要的原因就是对运营者来说销售度假卡的收益根本无法追赶通货膨胀。一般2-3年后，就会因为经营成本的大幅度增长，而资不抵债，导致消费者的后续使用权益无法得到保障。

　　而能解决分时度假弊端的就是分权分时度假模式。这一模式的基础是分权，即将每间酒店式公寓、洋房、别墅的产权，每一个购买人均享有其中的一份可转让、可继承、可盈利的房屋产权，同时将分时度假的结构也纳入其中，购买产权的业主，除拥有产权外，还可享受40年每年若干天的免费入住权，并可换住系统内各地的物业或合作酒店，享受异地休闲度假权。因此，分时分权度假模式相对来说性价比较高，既有房屋产权作为背书，投资又少，还能获得经营及出租收益，同时还能享受到足够的度假使用权。

　　三、服务层面——托管+酒店式管理服务+交换

　　旅游地产本身的属性决定了其业主多为外地人，属于候鸟型度假，而且旅游地产大多远离市区，无法借助城市良好的基础设施和配套。而地产商又大多专注在“盖房子”上，忽略了物业配套和服务的建设。因此，游客的度假品质无法得到保障，导致其空置率较高。而打通了旅游地产项目与度假旅游终端消费市场渠道的旅游财富网O2O2O电商平台新模式，提供了托管、交换等可持续性服务，可以从一定程度上盘活旅游地产。

　　1、托管服务

　　为业主提供度假屋自主时间之外的房屋经营管理，并与业主按照约定的比例进行收益分成。这一服务，对于业主来说，可解决房屋长时间闲置且无人看管的难题，同时还可获得一笔租金收益。对于开发商来说，实现楼盘“带租约”式售卖，可解决业主对投资回报率低、物业不方便打理、出租渠道少等问题的后顾之忧，从而提升项目价值，加快房产的销售。

　　2、酒店式管理服务

　　对物业托管后，需提供专业化的酒店式管理服务，使业主完全无需操心房屋的打理及维护。另外，要通过一个专属的平台，让业主随时、方便地了解到房屋的养护进展及现状。同时，还可以向业主提供小区及周边的房产价格变动信息、物业通知、周边市政变动等动态信息，使身在异地的业主能及时掌握这些信息。

　　3、度假交换服务

　　正如上文所述，物业的不动性与度假的流动性之间存在着天然的矛盾。因此，通过度假交换平台，为业主提供全国乃至全球酒店的换住服务，是增加度假地产价值、让不动产动起来的最有效的途径。