随着“转型”这个话题在房地产圈里愈演愈烈，旅游地产作为此前便被看好的领域，自然引得各路开发商纷纷进驻。相比商业地产、产业地产等高端运营式房地产开发领域，旅游地产相对门槛较低，容错率高，但亦有专家提醒：“千万不要把旅游地产做成传统的住宅地产，否则便会毁掉这个细分行业。”

　　旅游地产乱象丛生

　　就记者了解，圈地生财、空置率高，同质化严重等问题已经在妨碍着旅游地产的顺利发展。

　　业内人士向记者表示，借旅游地产之名变相开发房地产。对于不少开发商来说，拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，而后者才是其利润和真正目的所在。这样很容易导致配套设施规划缺位，后期运营管理跟不上的情况。

　　在项目缺乏独特的运营维护的情况下，旅游地产同质化现象非常严重。开发商在项目开发经营上以旅游风景为由，照搬传统的住宅房地产开发模式，导致旅游地产的开发经营模式单一，缺乏创新。

　　此外，相比较城市住宅的空置率，旅游地产的空置率更为严重。由于其功能在于满足业主休闲度假的需要，或者作为业主的投资选择之一，房屋的入住率和利用率极低，大多闲置，造成极大地资源浪费。

　　配套服务决定项目增值空间

　　在环渤海地区热炒“京津冀一体化”的背景下，区域内的旅游地产也开始受到热捧。在今年北京房展会上，首次进京的承德楼盘多数项目主打生态宜居，张家口地区则推出多个养老房、旅游房项目。对此，北京国华置业有限公司副总裁巩向民在接受记者采访时表示，虽然旅游地产强调项目地的独特环境，但项目的核心竞争力却是在配套服务，而非地理环境上。

　　“就京津冀地区的旅游地产发展方式来说，应该是为周边地区的人们带去休闲养生度假的一种生活方式，而不是仅仅的建一套房子建一套别墅，这是很短浅的。”谈到开发商在旅游景点建一些住宅，就自诩为旅游地产的现象时，巩向民认为，这种做法不应被称之旅游地产，旅游地产应以旅游发展为主体，先培育出核心的旅游产品。

　　巩向民表示，很多开发商错误的认为旅游地产的核心盈利仍然是房地产项目，旅游资源只是作为一种概念存在于整个项目开发过程中，而真正的旅游地产，应该看重的是后期利润价值，即不动产的租赁经营收入、旅游产品的门票和辅助收入，商业配套设施的收入，从而实现多元化的盈利模式和长期获益的效果。

　　配套运营考验开发商软实力

　　一个成功的旅游地产项目，除了能提供给购房者更多的休闲服务，还要能提供超越普通住宅楼的物业管理服务以及其他生活所需的配套服务。

　　旅游地产项目能够低价拿地，是因为地方政府认为旅游地产开发商除了能够帮助地方政府发展旅游业，还能够打造很多生活配套，带动当地社会经济全面发展。

　　“我们项目的所在城市，近些年来基础设施老化，服务意识不强，开发过程中通过建设酒店、高尔夫球场，把该城市的基础设施提升到一个国际水平。”巩向民在谈到生活配套问题时向记者描述，“除了建设高尔夫球场、酒店、公寓、花园洋房，我们还会引入三甲医院、国际化体验中心、育婴中心等其他生活配套，切实的去关心居民的生活问题。”

　　巩向民认为，房企若想在日趋同质化的旅游地产领域长久发展，在分享市场蛋糕的同时，能否明确旅游地产的定位，并结合当地的具体情况，不断完善生活配套或成为关键。