2014年9月3日上午，第七届AHF国际酒店投资峰会权威发布及市场展望环节在柏悦酒店三层宴会厅进行，克而瑞信息集团旅游地产事业部总经理胡晓莺女士发布2014年度中国旅游地产发展年报。

　　【演讲实录】

　　演讲嘉宾：胡晓莺 克而瑞信息集团 旅游地产事业部总经理

　　第三个权威发布的题目是我们请来胡晓莺女士就我们谈谈2014年度中国旅游地产发展年报的发布，请胡晓莺女士。

　　胡晓莺：各位领导，各位来宾，早上好，我首先自我介绍一下，我来自宜居中国克而瑞集团，我们在过去五六年当中一直关注着中国旅游地产的发展，在座很多朋友都是来自酒店业界的，我来自房地产的咨询业界。但是我们过去五六年的时间过程中我们一直都觉得中国旅游地产的发展实际上和酒店的发展息息相关。在旅游地产发展的过程中，酒店一直是一个非常重要的引擎，所以今天我要在这里跟大家分享的是在过去一年中中国旅游地产发展的总体情况。克而瑞旅游地产从2012年这一年使我们向全国的开发商以及各个旅游业界的朋友们发布中国旅游地产的发展年报，今年年底已经过去第三个年头了，今天我们分享的报告中我们可以短短两年中中国旅游市场到底发生的怎么样的变化。

　　我们2014年上半年发布的这本年报中我们的旅游地产发展年报主要是包含了五个方面的内容。第一个方面我们包括了2013年中国整体的旅游地产的发展的概况，第二个板块是我们讲到了2013年旅游地产的发展的区域性的特征，第三个是2013年整个的旅游地产发展企业的一些详细的分析，第四个板块是我们讲到了在整个2013年过程中我们所看到的全国各地的旅游地产的发展类型，最后我们也从专业的角度对中国未来的旅游地产的发展做了一个趋势的展望。

　　首先我先跟大家分享的是第一个板块我们说中国的旅游地产的发展是相对较晚的，但是发展速度应该是非常快的，那么我们可以把中国的旅游地产发展分为几个阶段，首先是在1990年的时候我们说那个阶段是整个旅游市场发展的起步阶段，21世纪初的时候我们经历了一个挑战的阶段，2013年开始我们进入一个全面的资源整合的阶段，也就是说这个阶段中复合型旅游地产的发展越来越迅速，第四个阶段是2010年以来我国的市场开始变得理性和成熟，未来三到五年当中我们也认为中国旅游市场将会迎来一个黄金的发展市场。2013年整个发展年报中最值得关注的板块是我们特别增加一个政策分析的环节，这些政策其实我们前面听到戴斌院长讲到中国国家旅游局以及其他的一些相关的政府部门颁布的一些政策，我们就可以得到一些端倪，应该说在这个过去一年的过程中，政府颁布了系列政策，实际上对推动中国旅游地产的发展起到了非常积极有效的作用。

　　我们看一下比如说房地产政策方面，我们推出了一系列的土地的推进政策，比如说以推进城镇化为中心，国家出台了一系列推进土地集约利用以及促进产业退二进三等利用都市休闲旅游地产发展的政策。旅游产业的政策方面，我们说国民旅游休闲纲要和中华人民共和国旅游法无疑是旅游产业中最重要的政策，这是2015年国家关于加快旅游业发展的建议具有里程碑的产业政策，金融政策明确支持了旅游消费信贷的需求，养老服务政策方面对社会力量进入养老领域的鼓励也将直接促进养老型度假地产的发展。健康服务的政策方面，对于旅游等多样化的健康服务的鼓励，也将促进健康服务在旅游地产中的广泛的运用。

　　数量上来看我们会看到2013年整个旅游地产是保持着高速发展的强劲劲头，这里面我们特别关注两组数据，我们会看到2012年年底的时候，这个克而瑞对全国的旅游地产的数量进行监测，因为我们在2012年年底的时候得到的这组数据是2259个旅游地产的项目。这些数字代表着我们已经开盘的或者是已经公布的规划项目差不多2259个，但是我们惊奇的发现，短短的发展，2013年年底的时候，中国旅游地产的数量总量达到了五千二百九十九个，也就是说将近增加了一个倍的增长，实际上这也告诉我们在过去的2010年到2012年当中很多的开发主体拿地之后，2012年之前的开发比较缓慢，但是等到2012年年底到2013年的一年过程中大家都采用了非常急功近利的方式，我们就会看到旅游地产的发展几乎在全国是遍地开花。

　　从这个项目的单体用地规模上来看，这个过半旅游地产的占地面积是十万平米以下，仅9%的项目是超过了50万方。这个意思是代表什么?就是说差不多十万平米以下这种项目基本上拿地规模都是在500亩左右，也就是说讲实际上大家在拿地的时候，也都关注到如果说体量的太大的这种项目的话，实际上也会因为他的去化量的问题为开发主体带来一定的风险，所以说这个数据上我们可以看到这样的一个趋势就是说一个方面也是受到了土地资源的稀缺，政府的土地指标有限的这样一种影响。另外一个方面也表明了很多开发企业在拿地开发和旅游地产过程中实际上态度是保持一个非常谨慎的态度的。第三个是旅行方式的改变我们是是支持旅游发展的核心动力，因为我们知道旅游地产的购买者基本上属于社会的中坚力量或者说是中产阶层以上的群体，2013年9-11月在全国重点的城市，关于大范围的旅游抽象调研，我们发现出行目的直接推动旅游地产的商务旅游和度假旅游超过了传统的观光旅游成为了旅行最主要的目的，这也告诉我们旅行是转变当中商务旅游和休闲度假旅游特别值得我们关注，很多开发商问过我们同样一个问题，如果一个旅游目的地当中有非常多的旅游观光群体，他们有没有可能转化为旅游地产的购买群体，这个答案我要告诉大家可能性非常小。因为就是说休闲、观光、度假的这种游客的消费层级和我们所谓的纯粹的度假群体，以及这个商务群体的消费层级是不一样的。所以说我们认为在旅行方式中，愿意对旅行的投入比较高的这部分群体才有可能会成为未来我们旅游地产主流的购买群体。

　　第三个，我们说随着度假需求的不断升级，我国居民的旅游地产的置业倾向也在逐年增加，根据我们调研，2013年有过半的受访者表示有旅游地产的购买的倾向，相比2012年增加了将近10个百分点。

　　第四个从这个资源的偏好上来看，我们一般按照资源类型把旅游资产进行划分，这些旅游资产的划分类型中偏向于海景、湖景、山地、温泉等。自然旅游市场是最受到市场关注和欢迎的，在旅游地产购买意向受访者当中，63%偏向于海景，45% 是偏向于湖景资源，29%是山地资源，目前来讲偏向高尔夫和主题公园客群相对来讲占比比较小，这很好了解释了为什么在全国的旅游市场中区域化比较好的都是像类似于海南岛，或者是说全国有冰海资源的城市中，这些地方中旅游地产的去化量始终要高于其他地区。

　　我们的调研中也发现了我们旅游地产的置业偏好是与旅游目的地的偏好基本上保持一致的，所有的受访者当中最偏好旅游地产购买区域是分为两个区域，这是现在我们认为在前几年的预测当中和目前的发展情况来看是非常一致的，就是说无论是从旅游地产的项目的集中量还是说市场的偏好程度上来看我们认为毫无疑问，中国两大最核心的旅游地产集聚地，一个是海南，一个是云南，这两个板块始终会成为现在乃至于将来旅游发展的重中之地，民众对于这两个地方的旅游地产置业倾向的偏好程度分别是21%和20%，其次是两广和环渤海的板块，广东和广西分别占到了17%和14%。

　　接下来大家购买旅游地产度假型物业类型的过程中，物业类型的选择中中小户型和度假和居住功能兼有的产品是最受置业者欢迎的产品，35%的客群倾向于购买此类的产品，在座的很多来自于酒店业界的朋友在过去一两年和开发主体过程中，很多开发主体会提出一个要求说我开发的物业能不能有酒店开发管理公司来管理，而且希望你们管理我们出售型的物业，这个趋势在过去一两年当中有很多的开发主体跟各位提到过，我知道很长一段时间内，尤其是来自于国外的酒店品牌基本上不接受管理出售型的物业，但是2012年年底到现在为止我们发现已经有一些国外的这个酒店品牌开始逐渐的突破这样一些限制，就是说允许对于开发商开发的一些度假型物业，可售型度假型物业进行贴牌的管理和销售，这有利于整个旅游市场发展过程中所形成的变化趋势所带来的变化和影响。

　　第二个板块我们会很快的跟大家过一下整个2013年一年过程中中国旅游地产所发展的区域性的特征，我们会把整个的旅游地产的重点的发展区域除了云南和西南板块之外另外还有四个区域，分别闽东南、长三角、环渤海和两广的板块。我们会挑其中两个板块跟大家做一些过去的发展的总结，比如说海南，海南在2013年的时候实际上是海南旅游地产的一个转型之年，经过了几次大起大落之后，逐渐找到了自己的节奏，整体的市场是从国际旅游岛过度透支中逐渐走出的阴霾，无论是土地交易还是商品房的量价方面均呈现了理性回归的趋势，实际上希望非常值得一提，海南从2009-2010年的时候经历了房地产尤其是度假板块的大起大落，2013年的时候尽管发展速度没有那么快，但是海南逐渐成为一个全国的旅游地产的购买的意向客户的一个重中之重的一个板块。也就是说基本上大家有旅游地产购买意向需求的话第一站是海南。第二个我们说西南板块，云南的昆明、大理、漓江、西双版纳为代表的旅游地，2013年的时候成就了全面发展之年，云南在2013年旅游地产方面的表现，可以说有两个字“惊艳”来形容，这个一年中像万达、华侨城、雅居乐、等全国的百强企业纷纷进入到云南板块，对云南的旅游板块进行布局，而且我以上所提到的企业基本上希望在云南的拿地规模都是将近一万亩左右，都是非常大的大盘开发，昆明、漓江，大理等城市中名盘云涌，我们看到外面的强项上会看到经贸，2013年的时候推向市场的有一个非常成功的项目，这个项目为什么很成功呢，除了海南岛以外，是唯一一个在云南的项目是他购买的客户50%以上来自于区域以外的客户，什么意思?大量的购买者其实都是远程的购买者。

　　我们会看到在这个2013年旅游地点的重点板块中，这六个板块所占到项目的总量，占到全国总数量的73%，但是其中海南的这个项目应该说是数量是下降最为明显的，但是我们说这个数量不是指他的规模总量下降，而是指海南的项目数量在全国的旅游地产的数量中的占比下降了。他是从原来的45%降到了2013年的21%，这个数据其实也告诉我们一个趋势，就是说全国的旅游地产几乎都在四处开花，让几个核心的区域的数据占到全国总量的比例在下降。

　　整个的总体的用地规模上来看我们看到全国旅游地产的累计用地规模目前已经超过了十亿平米，未来的旅游地产也将向中部、西部、西南地区等地方扩展。区域的项目单体，用地规模上来看，海南的旅游地产用地规模基本上十万平米以下，其中有一个重点的发展区域未来几年中我们会看到很多大盘开始出现，在闽东南这个板块，福建的板块很多的用地规模相对来讲占比比较大的。区域的复合程度上来讲我们都知道，大家都听到旅游地产是复合型的开发，现在的旅游地产在引擎项目中不仅以酒店为引擎，更多的加入了其他的引擎板块，引擎的板块超过了两个以上，我们就可以把它称之为复合型旅游地产开发，比如说复星控股在三亚的海棠湾所开发的项目就是注入了非常多的不同旅游板块的引擎，我们说引擎的板块中环渤海的单一驱动项目占比更大，闽东南的未来复合型项目比例更高。

　　我们简单看一下整个中国旅游地产过去一年中的发展他们的企业发生了怎么样的变化呢?众多的开发企业目前有3558家大中小型企业涉足大了旅游地产的开发领域中，类似于像雅居乐、中信等主力开发企业，他们的开发占地规模已经超过了千万方，众多的开发企业中2013年我们也筛选出了一大批表现极为抢眼的企业，比如说中青旅、世茂、万科和中信等等，这个和2012年有很大的变化，2012年我们选择的企业都是大开大合的方式来进行开发，比如说像鲁能集团和碧桂园等等，他们的项目推盘的时候，每一期都是五万方以上，采用了千人带动，大盘销售的方式来进行旅游地产的销售，2013年的选择我们选择的四家企业为什么会对他们的行为模式做深入的分析，因为我们发现2013年的时候很多企业开发行为和运营行为发生了改变，大家把旅游运营作为旅游地产中非常重要的方面去关注。今天的市场情况下纯粹靠物业销售来带动旅游市场的回现的方式在政府政策的指导下和整个市场的变化环境下在发生改变。

　　比如说我们看到了中青旅的乌镇，这个项目大家非常熟悉，这是纯粹的从旅游运营开始，再转向周边的一些物业开发，再比如说时髦的上海纳米魔幻城，也成为了整个上海板块中开发周末休闲度假物业重点的项目，这个项目开盘的时候销售额突破了11亿元人民币，问鼎了上海的同期开盘的项目冠军，这个项目遵循了旅游市场的开发，就是六个字，小户型，低总价。我们看万科的这个项目，在三亚是属于非常独特一个板块，因为他既没有一线的海景资源，又远离三亚市区，这个项目打造的过程中非常注重对于整个旅游运营板块的运作，这个项目中，我们看到了公布的一系列的针对与不同度假群体的服务板块，这些板块也成为了吸引大量客户入住的一个主要原因。包括中信地产的庐山西海，位于江西九江，这个项目打造的时候，也是以温泉为主题，打造了中国中部地区的复合型的旅游地产项目，重点是打造了两个公园，三个基地和五个主题酒店的综合性的项目。

　　2013年的整个年报中，我们对六类最多的，也就是说这个数量最多的旅游地产做了一个全面的梳理，分别包括冰海、山地、高尔夫、冰湖、温泉和古镇旅游地产。我们简单简述一下，在冰海旅游资源是我们分析到对全国旅游地产的购买群体来说是最核心的一类资源。目前我国总共有1138个可计算入内的滨海旅游项目分别在海南、闽东南，两广等板块，冰湖旅游地产总共有1471个，项目主要分布在长三角板块，也成为我们周末休闲的主要开发类型，我们山地面积占中国的总面积的69%左右，但是山地旅游地产由于他的可进入性比较差，所以这种类型的项目尽管很多，但是不知名，总共现在1345个，但是可供开发的山地旅游地产的区域类型非常多，我们知道类似于像悦榕庄这样的企业进入到黄山板块，大规模的进行开发，也是未来受到公众关注的主要旅游地产开发的类型。温泉资源在我国相对比较稀缺，我们知道很多地方打温泉的主题都是假温泉加热，温泉的资源是非常受到消费者关注的，尤其是未来几年当中我们更多的推行所谓的养生，养心的地产中，温泉成为非常资源的核心配套，目前我国的温泉有491个，资源分布的，品质较高的是集中在海南，西南板块温泉资源相对来讲比较集中的地方。我们说2004年我国的高尔夫的球场逐步被纳入到限制类的这种项目中，所以在过去的几年当中其实高尔夫的地产发展一直是相对来讲比较缓慢的，但是由于前期的积累，目前总共有838个高尔夫的旅游地产的项目。最后我们说像古镇旅游地产也是这两年最重要的一类旅游地产的发展类型比如说我们所关注到的在北京的湖北水镇，乌镇等等。这些古镇旅游地产业会成为未来五年当中最主要的旅游地产发展类型，如果说景观地产是旅游地产的发展中小学生的等级的话，类似于古镇这种旅游商业性的开发地产中应该相当于研究生水平，目前有237个古镇旅游地产，而且会在未来的短时期内放大。

　　我们说宏观层面上来讲机遇和挑战并存，五个发展趋势分别是什么，第一个我们说旅游地产的发展布局将由远程旅游目的地转向城郊，我们看到大量的项目集中在海南和云南，但是现在以大型城市群落为中心，周边开发针对周末休闲的地产会在未来三年过程中急速增长，这个情况已经在北京、上海、深圳这样的地方广泛存在了。第二个我们分析这几家企业之后我们会得到一个结论，旅游地产的开发也将从重销售转向重运营。现在我们看到很多的原来是做精品酒店的一些企业，逐渐的进入到旅游地产的开发领域中，我们认为这样的企业尽管不具备开发商的强大的资金实力，运营层面上来讲应该会在未来的几年当中立于不败之地。

　　我们说第三个旅游地产的产品将由完全的第二居所转变为1.5居所为什么这么讲?大家听说过海南有一个说法叫做度假刚需，就是说旅游者入住到旅游地产的过程中已经从原来的一个星期，两个星期转变为三个月甚至是半年，现在的海南就是这样子，大量的东北客群冬天进入到海南的时候，已经在海南的居住时间将近半年左右，这种我们称之为度假刚需，度假刚需的产生也会逐渐让旅游地产当中所谓的空城和鬼城逐渐消失。

　　第四个趋势是旅游地产产品的复合程度也将进一步提高，未来的开发主体会整合越来越多的旅游资源，整个旅游资产不仅服务于旅游的物业投资消费者，更多服务于旅游真正的休闲度假的消费者。

　　最后我们说最值得关注的一点是养老度假地产也会成为旅游地产未来发展过程中一个非常重要的发展点。我们说由于体制和体系的缺乏，真正的养老地产其实在中国的发展还是要经历一段非常长的路，但是我们说养老型的度假，也就是说针对60岁到70岁左右的活跃型老人这一类对开发商整体运营能力相对要求较低，这一类群体比较大，所以这一类开发物业会成为未来三年当中会成为主流的旅游地产发展趋势。