“即便没有调控，中国房地产行业也到了一个新的发展瓶颈。原有的粗放式的开发模式已经难以适应市场，很多地区的供需已经饱和，只是因为区域发展的不平衡而存在结构差异。”从王志纲工作室到如今的至道地产，云亮一直站在行业服务商的高度见证中国房地产的发展，他说：“房地产的高速发展期已经持续了10多年，开发商已经习惯房价总是上涨的常态，但对市场而言，变才是硬道理。房地产行业正进入本位回归的大分流时代。”

　　粗放式开发难以为继

　　南都：调控还在继续，不少经济学界人士认为市场应该由市场自身去调节，是不是行政手段就不对?

　　云亮：即便是政府不出手调控，房地产自身的发展已经走到了一个瓶颈。就像一个事物走到了巅峰，如果不做改变，那么就开始衰弱。以前的地产受到追捧，是因为供需的不平衡和结构性供求短缺。

　　过去的十年可以说是一个概率市场。在这样的市场里，巨大的需求导致房地产没有进入明确的细分阶段，它的开发只根据人口结构和收入水平两方面来确定，这是粗放式的商业模式。市场需求在渐渐饱和，而众多房地产商对行业的认识还停留在单边上涨的常态，没有察觉市场变化，这种惯性会使之走向死胡同，而房地产市场随之出现更多的泡沫。这是一个可怕的结果。

　　在市场调控手段失控的情况下，行政手段也是当下相对比较有效的有段。同时，调控的不断打压也引起了房企的思考，让他们跳出惯性思维，看到市场发生的变化。

　　南都：作为调控配套政策的保障房建设正大规模上马，若陆续推向市场，是否会加剧这种饱和?

　　云亮：政府官员多将完成保障房建设作为通过考核的一种手段。必须从根本上解决官员对保障房的认识，整个官员的考核体系的方向从以考核经济指标向考核老百姓幸福指标来转变，才能提高保障房建设积极性。如果保障房建设如期落实，那么房地产行业业态将发生重大的转变，市场将走向细分，房地产开发将向本位回归。

　　走向市场细分是趋势也是机遇

　　南都：怎样理解房地产开发向本位回归?

　　云亮：房子的本位是用来居住，回到这一基础上，才能注意到市场对细分的需求。

　　有的行业比如家电，这种需求单一、简单技术型的行业在市场短缺时，往往能够快速集中，并形成几家大的制造企业的垄断，而有些行业比如化妆品，在市场饱和之后就会走向细分，不同年龄、生活习惯的用户的需求是千差万别的，所以这个行业难以形成垄断。房地产行业也是一样，尽管有年销售过千亿、月销售过百亿的企业出现，但是行业的集中度不足5%。

　　目前的房地产市场细分还非常不够。大小户型、洋房别墅等这些传统的分类方式实际上只细分两件事：一个是不同年龄层次，一个是不同收入层次。由于巨大的市场短缺，我们的开发商长期以来形成了只要拿地开发就能赚钱的直线思维，不愿意去花心思研究市场，研究不同购房者的不同需求。房子是给人住的，不同的人群有着不同的需求，甚至是千奇百怪的需求，比如意大利的男同社区，就是专门为这类人群所建，再比如法国的丁克社区，到这里买房子的都是不愿意生孩子的夫妇。如何去充分满足或挖掘这些差异化、个性化的需求，这才是房地产的本位。每一个房地产企业都要找到一个自己擅长的模式，对应某一类需求的解决方案，如果你能找到这样的模式，就能在正在步入的大分流时代中屹立不倒，相比较而言，中小开发商更容易完成这样的转型。近年来，与我们合作的许多开发商进入养生养老地产和旅游休闲地产的研究与开发，让我们看到了一个新兴的巨大的市场空间。