凤凰网房产讯 2011年7月1-4日，博鳌-21世纪房地产论坛在海南三亚召开，来自全国地产界、金融界、学术界及传媒机构首脑人物会聚博鳌，共同探讨中国房地产的未来发展和出路，凤凰网房产进行了全程报道。以下是今日上午主题系列论坛之第三届中国绿色养老住区联合论坛上，清华大学教授周燕珉的发言。
清华大学教授周燕珉
周燕珉：大家早上好!我今天讲的题目是中国房地产如何落地主要的内容有两个方面，一个是当前养老地产开发中的问题，养老地产开发的常见问题以及相关的分析。刚才聂会长讲得非常深刻的经营模式等等，我觉得我把这个分了一下，现在影响地产开发的几个大的因素，有土地、经营模式、资金、规划设计。刚才聂会长也讲的是这方面的内容。关键怎样落地，在这个地方我们资金都想清楚以后，最后是规划设计这一块，我们也必须对运营管理有一定的了解，运营管理对设计有很大的影响，我们现在对一些老人设施都有很好的联系，我们每年也有学生的课里都有老年设计建设，我们在这方面也做了大量的调研，在这个方面有什么困难，在当中我们要怎么去做。建设在设计中如果做得好，可能在管理方面比较方便，将来就不会花那么多的人力，我也一块就是建设运营这一块。说到养老地产开发中的主要问题有这几个方面第一个是对养老地产开发链条的各环节缺乏整体把握，第二个是客户定位同质化，对老年人不同的需求考虑不足，首先客户定位全部是面向健康资源的，我现在听到的就是这种话，我们肯定是高端，肯定是富裕老人，不健康的不收，不健康的老人怎么办，可能更加困难，所有一些法规没有定清楚的话，也不敢冒然进入这个领域。第三是对规划设计的落实重视不足，对所要开发的具体类型和建筑形式考虑简单，租赁式产品容易被后起市场的更优产品竞争下去。这一点我们也所有体会，现在开发商想做的产品一般有的容易感觉像公寓式的房子，一些国外也是这类的产品比较多，它没有针对中国的客户群想具有中国特色的产品类型，还有就是租赁，我们也觉得多数的房子是以租赁来呈现的，租赁的产品到后期可能老人不在这里租，觉得有更好的产品，他到别的地方去，这样就形成了竞争。
下面我们就说一些比较具体的，比如说开发中到底有几种模式。这方面我们总出有四种常见的形式。第1种类型就是大规模居住区中建设专门的养老住区，这个适宜建设在城市新区或者近郊区。比如说我们设计的案例，这是在惠州地区的，整个大型的住区还是一个综合形式的，不完全是老人区的，这其中一部分是老人社区，它的规模可以看出总面用地面积是1224公顷，项目总建筑面积是720万平米，养老住区总用地是10公顷，养老住区总建筑是18万平米。如果在一个社区当中有一部分是老龄社区这个是很现实的，这种规模和比例也是合适的。刚开始设计这个规划的时候，可能也不太注意跟老人这方面有密切的关系所以作出的样子还有点就像商业开发，我们觉得这个不适合老人生活，那么就需要改进，比如说缺乏居住气息和亲切感，空间尺度感过大等等，具体到这儿就变成我们把它划小，一个小组团，一个小组团，尺度比较亲切。主要配套设施沿主要道路设置与各组团保持较短的服务半径;半护理组团靠近医院，联系近便;绿化景观均布，停车就近处理。每一个小组团当中都应该有静的活动、动的活动，它起到很多作用。
再举一个例子，就是大型居住区中，建设专门养老住区，还有政府主导下进行的企业地产项目，比如说天津，民政部有一个配套示范老年区，这个也认为是老年住区，中间这一个配套就可以辐射到老年社区服务，比如说上边这个就是公共的建设，也就是有活动中心游泳馆，还有老年医院，他可以做体检，这些地方也不是需要这里在长期住院，他可能更需要的是一些体检，还有一些服务楼包括餐厅等等。这种服务中心还是非常需要的，下面就作一些老年公寓、老年护理楼。这里是民政示范区，他有重视各种示范的效应，这里的护理楼就是一种比较连续的，这里面在内部划分上有一些区别。这个是服务楼的样子，比如说康复中心，服务馆，还有一个就是国医馆，这里面要把这几个连起来，这样就会很方便。
刚才拿出老人公寓，很多老人去那里是阶段性的比如说一个假期或者一个季节去那里旅游，我们认为这种公寓可能跟平常的一些老年公寓有区别，可能是短期的行为，还有它可能是结伴去养老，我有时候觉得也包括我自己的家庭是一样的，比如带父母去一样，就跟带孩子去一样，你必须陪同他一起去，老人可以在那里多住几天，但是你必须回去了。所以我觉得这种地方形态上有很多可以挖掘的，而不是简单的就是一种样子，这里有一个公共的活动厅，当一些老人可能彼此不认识，但是通过这样的公共厅，他可以在这儿玩，他可以在这里产生这种偶遇，他们就认识了，明年他再这里来的时候，他就有伴了。
第二种就是一般住宅区中配建老年公寓或设施。比如说这样一个小区就是普通的社区，里面可能有很多中老年的配套设施。还有一种是老人专门的户型，比如说在一层做几个完全无障碍的，比如说做一个空巢让老人去居住，因为不可能在全部的社区做成无障碍，我们觉得作出一部分专门有障碍有身体条件不太好的老人是非常适合的，比如说在某一个单元等等都可以。另外一种就是老年公寓，这种也很受欢迎，比如说子女在里面买房子，老人在这里买了房子或者租房子，他在这里生活离子女很近，这样可以保持自己独立的生活，但又可以很接近，可以相互照顾。另外一种就是老年人的日间中心，你必须在一个大型社区中配套老年人的日间活动中心。这里面可以白天有一些老人在这里来活动，也是非常合适的。这个小区当中我们可以看到有很多种类型，这样可以把不同类型的老人得到很高的照料和关注。具体一点来说，比如说某些社区里面，会配套这样老人长成什么样子?一个是租售型的，一个是租赁型。比如说这个是社区，旁边有一个年轻公寓、社区活动中心、商业配套。出售型实现拉人与子女在同一小区就近居住、老年公寓总价需与该小区住宅价格协调匹配。内容上大家可以看一下，由于它是出售型的可能更关注是不能让他觉得背的包袱特别重，可以出租出去，可以卖出去等等，不要带昂贵，让自己有太大的负担，二楼以上就变成了公寓的形式，它是可以出售的，所以房子不用太大。
另外一个例子就是持有型的。因为是持有型的，可能对公共部分更加重视，这个模式还是商业，它可以对外，这是是一个公共部分，它也辐射到里面的人，他们也可以到这里来。说第三种类型是专项开发的老年公寓和相应配套。这种形式我们也是直接接触的，比如说中小城市二三线城市，他可能有很多的成熟地区，他可以在一个小地在这里插建老年的配套设施，可能不用太大的用地面积。这是它的一个实际设计的形式，这一类的东西，因为他有很多的功能，他有带有一些老人户型的房间，你们可以看出入口很多，在这里有重要的就是梳理了动线，有些是为内部服务的，有些是为外部服务的，这样就有一个很好的划分，这样就可以很好的经营起来，主要是它的划分和动线特别重要。
我们再说养老地产的开发形式。
这是一个例子，这是一个很大的环境在当中插入一种老年的设施或者是老年社区，我们认为这种当然是适合老人居住，在这个作品中，也有它的难点，在这种可能不会集中大楼，在这种分散中可能对管理带来一定的矛盾，因为老人是很近距离的进行管理或者帮助他，你在这么大的区域中，你的服务区是在这里，可能另外的老人是住在这头。比如说购物他不可能跑很远到这里来买东西，他肯定不愿意。
总的来说养养老地产开发是具有挑战性的事业，我们应该提出养老地产的新思维，做好承担风险的准备，注意规划设计与运营管理的前后呼应。不同的管理模式可能对规划也是不一样的，所谓我们建筑是要注意上下游的关系，我们的开发商要全面的考虑问题，因为落地之后就不太容易改了，所以一定要非常了解前后的关系。我就讲到这儿，谢谢大家!
