多轮楼市调控政策下，众多开发商开始“上山下乡”，四处寻找不受政策调控约束、土地价格便宜、销售前景看好的项目。

　　6月26日，合生集团正式与我省五台山风景区管理局签约，以6亿元的价格拿下五台山风景区内300亩土地，准备在这个国家级5A景区内开发旅游地产。而就在此时，省内业界传出万科集团欲在省城太原崛围山、华宇集团欲在五台山风景区重金圈地打造旅游地产项目的消息。

　　当前，商品住宅销售前景不明，兼具“投资+自用”两重功能的旅游地产俨然已成为省内外开发商拓展业务及摆脱调控影响的新“魔棒”。

　　1 调控未松

　　开发商热衷旅游地产

　　“旅游地产已在国内出现了十余年。但是今年快速升温，与调控政策助推、城市土地资源有限、开发企业多元化发展有关。”7月1日上午，山西世纪朗润房地产经纪公司总经理薛铮接受本报记者采访时表示，政府对商品住宅调控政策强硬，部分开发商从去年就开始了战略转移，一是往城里走，做高密度、高品质的城市商业地产；二是向郊外走，做高品质、低容积率的旅游地产。

　　此前，以雅居乐、华侨城为代表的多个一线房企，就已经嗅出其中的商机，凭借回报周期短、回报率高的旅游地产频频创下“暴富”神话，令众多开发商颇为眼红。以雅居乐在海南三亚陵水县开发的“清水湾”为例，这个2006年8月才开发的项目，仅用了5年，总销售额已达150亿元，超过130亿元的预计总投资额，提前5年收回投资。

　　部分开发商在旅游地产方面收获颇丰，成为大批开发商学习的典范，这种趋势自国家频繁出台商品住宅调控政策后变得更加明显。目前，在海南三亚，中国房地产开发百强企业中已经有超过60家在当地进行旅游地产开发。

　　6月25日，恒大地产华南的首个旅游综合体项目——清远恒大世纪旅游城正式开业。6月26日，于2007年进入我省房地产市场的合生创展集团与五台山风景区管理局签约，以6亿元拿下五台山景区的300亩土地，用来开发旅游地产。

　　多位省内业界人士向本报记者透露，尚未在太原正式开盘的万科地产近期频频到省城太原西北处的崛围山风景区做市调，其目标为旅游地产。与此同时，省内知名房企华宇集团欲在我省五台山；由北京、大连、台湾三家企业投资组建的长治莱茵综合旅游开发公司欲在我省长治市沁水县圪芦湖，介入旅游地产项目的开发。

　　种种迹象表明，众多开发商多元化转型发展的重要目标落在旅游地产上。

　　2　地方政府

　　欲借地产促旅游发展

　　今年1月18日召开的全国旅游工作会议上，国家旅游局主要负责人称，2010年我国国内旅游人数达21亿人次，同比增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，同比增长23.5%。把旅游地产作为启动地方经济和旅游业发展的动力之一，地方政府频频出台优惠政策。“在地方政府看来，纯粹做房地产开发不利于地方经济的长久发展，而如果发展旅游地产却符合其长期利益，而且旅游地产前期投资大、品牌效应比较强，需要持续投资，所以政府也会做出一定的让利。”省内业界人士张治波告诉记者，开发商愿意将旅游与地产融合起来搞开发获得收益。

　　而开发商投入的巨额土地出让金及项目建成后带来的景区外围环境提升，恰好帮地方政府解决了一部分发展旅游业的资金难题。在旅游地产的项目开发中，地方政府与开发商各有各的算盘。

　　事实上，旅游地产在拿地过程中，相当一部分地块无需经过招、拍、挂程序，而是通过大型开发商和地方政府经过协商以后，按招商引资项目来签约拿地。在一些偏远地区，地方政府急于改造当地落后的环境。在这种情况下，作为对开发商的补偿，土地价格相对来讲非常便宜。雅居乐清水湾、分布在各一线城市的华侨城、恒大清远旅游世纪城、合生创展五台山地块等旅游项目无一例外不是通过这种方式拿地。

　　而在长治市沁水县，依山傍水、景色秀美的圪芦湖景区多年来鲜为人知。当地政府已打算借助房企的力量，改变占地上万亩的景区多年来基础设施及周边配套环境过差的状况，以带动旅游业的发展。按照大多数旅游项目的规划，其中的重要内容，就是在景区周边建设体量较大的别墅、洋房度假村。

　　3　开发商

　　“下海”之后齐“上山”

　　如今，以海南、威海为代表的滨海地产开发模式已广为人们所熟知。开发商又将目光对准了山岳资源，尝试山居开发模式，以图在“山上”淘金。

　　山西帝宇恒天房地产经纪公司董事长李明铎告诉记者，我国水资源相对缺乏，国内最早的旅游地产基本是围着海岸线发展起来的，。而现在，开发商开始从内陆的山上开发资源，在国内外知名景区的庐山、黄山，开发商就将上百栋别墅、观景洋房建在连绵的群山之中，充分挖掘名山的生态和历史文化资源，获得巨大成功。

　　李明铎称，旅游地产囊括了公寓、酒店、别墅、写字间、商铺等所有的地产形态，需要开发商有雄厚的资金实力和超前的规划意识。“在海南、安徽、东三省等地，万达、龙湖地产等一线房企从2010年开始大举上山圈地，在更为广阔的山岳自然景区挖掘旅游地产资源，这股"上山"风潮正在向全国蔓延。”李明铎称，山西虽然拥有大片秀丽的山岳自然景区，但缺乏与景区风光协调、品质优良、配套功能完善的观景地产项目。

　　“对于内陆城市、经济条件较好的居民来说，不可能逢假日就到海边度假。太原城市周边四处都有秀丽的山岳风景区，因为优质地产项目的缺乏，在这些地方休闲、度假、短住还是个问题。”山西世纪朗润房地产经纪公司的薛铮认为，都市居民旅游方式、出行日程的丰富，促成旅游地产的开发选址多元化，合生创展、万科、华宇等准备在山西开发旅游地的房企，也正是看中了山西旅游地产发展的短板。

　　在这一浪潮的冲击下，我省的山居式旅游地产迎来了前所未有的发展机遇。“与滨海地产所传递的浪漫情怀相比，山居度假更加注重心灵旅游。”业内人士认为，在山岳风景资源丰富的山西，未来若干年内，各类旅游地产的开发都离不开“山”字，开发商齐齐“上山”的景况在所难免。

　　4　置业者

　　泛旅游地产或影响收益

　　“过去几年海景旅游地产快速拉升，各种"泛旅游地产"或者"边缘旅游地产"纷纷出现，相当一部分项目就是纯粹的商品住宅开发销售，忽略了旅游地产项目度假、旅游的价值，给置业投资者带来伤害。”业内人士张治波称，山东、江苏、海南等地都曾出现过实力不强、责任心欠缺的开发商借旅游地产项目大肆圈地的状况。项目的观景、度假功能没有规划，甚至连基本的市政配套都保证不了。

　　李明铎告诉记者，国内旅游地产基本有三种类型，一种是在海南、胶东半岛等以旅游产业为主的地区开发的项目；另外一种是在一些知名景区周边开发的项目，比如庐山别墅群；还有一种就是开发商自身打造的城市娱乐休闲度假地，像深圳华侨城。

　　李明铎称，置业者无论选择哪一类旅游地产项目，首先要看项目范围内旅游产业的辐射影响力，如果项目内的旅游产业没有任何竞争力、知名度，其地产项目肯定会失去竞争力。业主置业前所希望的持业增值、旅游度假的愿望将化为泡影。

　　“旅游地产项目的优越性主要体现在配套服务上。”多次去过海南“清水湾”项目考察的薛铮认为，旅游地产项目属于小众型刚需产品，产品既要最大限度地挖掘旅游资源，让项目与景区融为一体，还要让业主能在小区内以放松的心态享受景区风光，生活居住方便惬意。这就要求开发商必须有强大的设计能力、开发经验和资金实力，否则这个旅游地产项目无法实现其既能休闲观光，又能度假生活的功能。

　　对于市场上出现的多如牛毛的泛旅游地产及边缘旅游地产项目，薛铮认为，这些假借旅游地产之名，实则主要为了卖房的项目，其产品休闲度假和投资功能已大大弱化，投资和度假的价值都不高。“业主购买旅游地产项目之前，最好能到项目实地体验一下，看能否找到度假的感觉。如果产品离景区有距离，价格还挺贵，小区生活配套又不完善，在这样的项目里度假，不但心情没有放松，还要为柴米油盐、出行游玩犯愁，根本没有购买的必要。”

来源：山西新闻网-山西晚报    记者 戎紫冰