提到旅游地产的产业模式，不能不说到，企业营销体系的差异。传统地产企业普遍不具备完整的异地营销的能力，也普遍不适应异地营销的模式，因此在进行旅游地产项目开发时更希望通过快速销售规避风险。而我们认为营销模式的欠缺既成为开发商开发时偏重出售类(或居住类)物业的原因，同时也导致旅游地产开发理念欠缺最终影响旅游地产跨界开发和经营。

　　我们通过长期对国内外旅游地产开发以及营运模式的研究，可以得出这样的分析——一种是旅游目的地伴生型地产模式，比如地中海的许多度假小镇以及在中国在各个旅游目的地开发的地产项目(依赖于市镇配套，偏城市地产类型);一种是依赖自然资源打造的复合型旅游地产项目，比如海南清水湾、长白山旅游度假区等;一种是以主题旅游(或者游乐、娱乐)开发的地产项目，如华侨城欢乐谷等。

　　我们在对旅游地产进行概念界定的时候，曾经这样表述旅游地产，即“跨界型综合旅游地产”。进行跨界开发，是解决旅游地产开发、销售、经营的有效手段。

　　目前进军旅游地产项目开发的，既有来自传统城市地产领域的龙湖、雅居乐、绿城等知名企业，也有来自商业地产开发领域的万达，亦有众多酒店经营管理领域的浙江雷迪森等企业。在旅游地产开发前景被普遍看好的时期，各种不同领域资本进入时，也带来了不同的开发风格。

　　城市地产商，尤其是以住宅开发为主的大型企业，普遍采取“造城”式项目开发，集合各类商业综合类配套，打造大型偏居住类社区。商业地产开发商则大大增加了自持类物业的比重，而酒店经营企业的自持物业比重更高。开发经营模式的的差异主要取决于企业自身对现金流以及开发传统的偏好程度。而体现在产品的差异则表现为出售类物业或者说偏居住类物业的比重不同。

　　经营能力的欠缺是一种硬伤，最后会体现在旅游地产项目未来的附加价值增长乏力。异地营销能力的欠缺也是一种硬伤，使得开发行为变形。各种能力的欠缺最终使得开发行为不能忠实于旅游地产自身的开发规则。

　　以前提到地产开发的产业链主要是指从资本运营到土地储备到规划设计、建筑安装、配套开发、营销策划以及物业服务。但是就旅游地产开发而言，全产业链更侧重于资本、营销、经营三个环节，其中资本反而不是最重要的，营销(包括产品的定位、包装、销售)和经营(主要指商业类项目、酒店类项目、娱乐综合类项目的运营)才是重中之重。

　　在这样的全产业链中，经营能力是一个较难以整合的一种资源，实践者更会发现异地的营销能力更是一种难以琢磨的能力。雅居乐2009年清水湾项目完成百亿销售额，而2010年销售额锐减，为什么?开发企业如果只是靠天(政策背景)吃饭，那么开发的节奏就不可能稳定，甚至会因为现金流导致开发失败。传统开发企业和销售团队不适应异地营销模式，对营销成本、营销手段、客户异地购买心理缺乏研究是导致业绩不稳定的主要原因。

　　如何构建科学安全的旅游地产开发模式?

　　我们认为要从几个方面着手——

　　第一、 关于行业政策

　　旅游地产总是夹杂在住宅类地产和商业类地产的范畴，难免受到政策波及。政府应当有行业的鼓励政策。

　　第二、 关于行业的认识

　　我们希望大家明白几个基本事实：

　　1、 目前从事旅游地产开发的企业绝大多数并不真正理解旅游地产，因此，不能寄希望于开发企业创造所谓最佳的开发方案，这需要一个一个循序渐进的过程，也是旅游地产项目良莠不齐的原因所在。

　　2、 旅游地产开发需要整合多方面的资源，尤其是商业类和酒店类经营管理方面的资源，换句话说，具有旅游地产开发资格的不仅仅是开发企业。

　　第三、 关于行业协会行业管理

　　1、 旅游地产业缺乏行业协会指导，因为没有专业协会

　　2、 行业协会应当吸纳更多的跨界行业

　　3、 未来应当形成类似酒店星级评定一类的旅游地产评定机构