美联物业全国研究中心主任徐枫：

旅游地产在中国市场正处于黄金启动期

旅游地产受开发商青睐

记者：现在为什么会出现这么多的旅游地产项目？

徐枫：经济基础决定上层建筑。旅游地产在全球范围内，是随着各国居民收入增加而诞生的市场，在中国也不例外。除了经济基础外，旅游地产的开发和中国广袤的土地和丰富的旅游资源不无关系。浅海、滩涂、湿地、山脉、丘陵，这些丰富的资源为旅游地产的开发提供了广阔的舞台。此外，中国正大规模建设路网，为旅游地产的开发提供了相当的便利。

从开发商角度来说，旅游地产也使得开发商在房地产发展上升周期可以进行更多的资源整合。旅游地产种类繁多，大体上可以分三大类：旅游住宅地产(类似深圳大鹏的住宅项目)、旅游商业地产(类似泰国芭提亚的在售商铺)、旅游度假地产(例如三亚的海边别墅)。投资者关注上市公司的融资创新能力，旅游地产对于地产概念股和旅游概念股都是极好的拉动。

另外，一般投资旅游项目，靠旅游收益，投资收益期都超过10年。但旅游地产土地成本一般都很低，对于开发商和投资机构而言，收回投资的时间在10年以内，且可获得超额收益，所以旅游地产深得投资机构的欢心。

再者，旅游地产隐含着产品卖点，对于潜在买方来说，旅游地产利益诉求清晰明了，就是为了投资和度假。对于买方，旅游地产是在满足了自住需求以外的投资品细分市场。在北上广深四个城市富人云集，投资旅游地产满足了马斯洛需求的更高层次。

最后，旅游地产还可以打政策的擦边球。不少地产项目都是以主题公园、旅游景区名义开建。一来可以背靠旅游产业的支柱型战略定位，二来可以逃避国家对外资投资房地产的监管，旅游地产对运营商来说，充满了机会。所以说，旅游地产在中国市场正处于黄金启动期。

滨海地产不会影响本土市场需求

记者：这些旅游地产入市对深圳市场有何影响？

徐枫：旅游地产从开发到消费，是自住需求完成后的衍生需求，对任何城市的本土市场基本需求不会有影响。根据美联物业全国研究中心录得的数据，投资高峰期，投资客在住宅市场中的比例大致在30%。而在宏观调控下，比例在10%都不到。即使这部分需求全部转移到旅游地产投资，仍不会影响90%的自住需求。更何况旅游地产概念只是投资品中的一个子集。

滨海地产固然给旅游地产缔造了一个美好的愿景，但纵观中国，海岸线漫长，长达3.2万公里，滨海景观雷同。深圳东部滨海地产需要缔造自己的核心竞争力，才能从芸芸众生中脱颖而出。另外，日本地震引发的核电站事故，也使得人们对核电站的安全性有一定担忧，这也是潜在置业者考虑是否在核电站旁置业的因素之一。

来源：南方日报