在限购、限贷、提高交易税等一系列房产调控政策打压下，济南房价经过短暂“休息”后再现涨势。本地一家房地产网站近日分析了27个楼盘1-6月份售价，其中22个楼盘均价在5、6月份有明显攀升。一些久经沙场的房产投资客已按捺不住，踏上投资新征程。只不过，在限购背景下，房产投资更加多元，比如海外买房、不限购不限贷的商务公寓、旅游地产等。

　　海外买房———房价不算高首付仅一成

　　在省城一高校工作的范女士打算将来全家移民加拿大，近一个月她在忙着了解济南各地产中介推出的加拿大房产置业项目。“现在国内房价高得离谱，房产、股市都已没太大投资价值了。而且最近国内房产调控越来越严，我们更倾向于稳妥投资”。

　　范女士说，她看中了多伦多市区附近的一套半独立屋，面积达2500平方英尺(约合232平方米)，售价为50万加元(约合337万元人民币)，每平方米价格为14550元人民币，跟济南高端楼盘价格已经持平。因为这套房子位置靠近大学，所以即使现在买了不去住，也方便出租。

　　据了解，应投资客需要，济南今年出现了不少海外购房的中介机构，拥有11所直营店的玛雅易居已开始代理澳大利亚和新加坡购房。玛雅易居相关负责人介绍，在澳大利亚和新加坡买房，也可采取商业贷款形式，首付比例在5%到10%，比在国内低很多，并且很多国家房屋产权都是永久性的。在澳大利亚，房产没有使用年限，因此房屋价值会随土地增值而增值。许多济南人之所以愿意在国外买房，也是看中了“永久产权”。

　　一些旅行社也搭乘这股“出国买房热”班车，嘉华国旅近日推出了“美国、加拿大房地产投资考察团”项目。嘉华国旅总经理张明告诉记者，这种团他们每个月都会固定组织一次，每次在20人左右。旅行社与加拿大和美国当地房地产经纪公司合作，客户可以做到旅游和看房两不误。如果有中意房产，可以由当地房产经纪公司代理操作购买。

　　不过，海外买房交易、持有环节中的风险也不可小视。以加拿大为例，记者了解到，在加拿大购房后如果再出售，需要缴纳房产增值税，非居民的投资者缴纳此税税率高达25%—50%。以50万加元的房产为例，倘若不具有加拿大公民身份的买家在房产价值达到70万加元时出售，增值20万加元，增值税高达5万-10万加元;如果该房产是用于出租，还要上缴约25%的租金税。买完房之后的“养房”费用也必须要考虑。当地政府每年会对物业进行估价，并按估价金额收取物业税，税金视地点及物业而定，如多伦多地区约为房产估值的1%;而温哥华地区约为物业估值的0.5%-0.6%。如果以评估值100万加元的房子为例，在多伦多业主需要每年缴纳1万加元的物业税，在温哥华则需缴纳5000-6000加元。每年累计下来，也是一笔不菲费用了。

　　商务公寓———不限购不限贷成最大卖点

　　今年3月，济南市建委出台文件，明确了公寓分为“商务公寓”、“住宅公寓”两种，而商务公寓是不限购、不限贷的，这成为各楼盘竞相宣传的卖点。

　　“商业地产一直是现代地产的价值洼地，限购令等一系列住宅类房产的紧缩政策又逼迫资本不断流入商业地产。私营企业需要发展，对办公物业需求也日益增加。所以今年商铺化公寓吸引了大量资金。”济南华强置业广场有限公司总经理王晓飞说。

　　据了解，深圳华强集团引入济南的商铺化公寓，是商业地产的一种新型业态，可满足商户们“楼下柜台买货，楼上旗舰店展示”的要求，尽管价格比普通公寓高出不少，但是因为其特殊的投资价值，依然受青睐。华强置业顾问刘传冬称，华强商铺化公寓今年3月和6月发售的两批房源都卖得不错。“从今年4月开始，商业地产进入了旺季。有的客户早在2009年就想投资商业地产，但一直犹豫着没下手。今年上半年，看到住宅类调控政策越来越严厉，终于按捺不住出手了。目前来看，商铺化公寓还是有很大上涨空间的”。

　　记者18日在诚基中心看到，产权40年的商务公寓，平层均价也已过万元，售楼小姐热情地说：“现在是三期，一期、二期业主都赚大了，公寓都是小户型，最小的只有20平方米，投资总价少，再出手就能赚钱。”

　　记者了解到，位于市中心的商务公寓近期销售火爆，成为新的投资热点，买房者大多用于出租。济南社会科学院经济研究所所长王征告诉记者，目前这类商住两用公寓供应仍明显不足，从国外成熟市场来看，大多数年轻人并不急于买房，而是租住公寓，在济南这样的省会城市，公寓用于出租有广阔发展前景。对于商铺式公寓，王征同样认为应该以平和心态长线投资，如果期望短线获利，往往很难看清其中风险。

　　与普通住宅相比，商务公寓产权少了30年，一些投资客对此也已不再看重，产权到期后延期应该不成问题。如果贷款买商务公寓，首付至少50%，利率比基准利率高出25%左右，门槛较高，贷款投资的情况比较少。

　　对于商务公寓的不限购，业内人士有不同看法。山东科学院战略研究所吕兆毅教授认为，这是地产调控的一个漏洞，“虽然叫商务公寓，但有厨房、厕所、卫生间，怎么不是住宅呢?将来这种擦边球不会一直打下去，政府很可能会细化商业地产的调控办法。”

　　一位房产投资客说：“从没想过放弃”

　　日前，记者参加某银行活动时，认识了被同事们称作“房产投资专家”的银行中层管理人员老张(化名)。记者向他请教如何做房产投资，本来沉默不语的老张立刻眉飞色舞：“现在虽说国家调控不会停，但通胀应该会长期持续，房子还是能保值增值的。前几年买，现在一般都翻番了。现在再买，就得好好挑拣了。”

　　老张不仅考察济南的房子，到外地出差也很喜欢考察当地房产市场。他认为，目前投资济南、青岛、上海市中心繁华地段的小户型仍比较划算，主要是方便出租，不管房价短期走势怎样，房租都会随着物价一起上涨，而且从长期来看，市中心房价只会涨，不可能跌到哪去。

　　记者提出：“这些一线城市、省会城市都在限购，听说你仅在济南就有五六套房了，怎么再买?”老张对这个问题有些不屑一顾：“想避开限购太容易了。”但并不愿就此深谈。

　　多年在银行工作，老张知道，各家银行都在想方设法找一些好地段开营业网点、自助银行，老张对济南大部分新建楼盘都会提前打探，如果发现有适合银行开网点的商业地产项目，或住宅项目一层，他会联合其他有资金实力的朋友一起买下，再高价租给银行。

　　老张对济南房地产市场走势也做过深入研究，他认为，1980年到1985年出生的男孩已进入婚育期，这些男孩父母不少已做到单位高层、中层，有实力为孩子买婚房，2011年到2015年住宅需求仍然旺盛。另外，与国内不少一线城市相比，济南房地产市场开发起步晚，供不应求局面一直没得到改善，房价很难回落。2015年之后，伴随着保障房陆续推出、总体需求下降，房价可能会出现拐点。

　　“我投资房产已有十多年了，从没想过放弃，越是市场低迷，越是买房好时机。在自己看好的时候，先下手为强，不然只能眼看着房价一天天涨上去。”老张说。