随着国家各种楼市调控政策频出与受土地限制等多方面的影响，房地产行业在大城市竞争日趋激烈。开发商为了扩大发展空间，纷纷培育新的生存区域。近年来，万科、富力、碧桂园等品牌开发商陆续进驻惠州，惠东片区成了巨头们做旅游地产的集中地。本月起，碧桂园十里银滩、万科双月湾等楼盘将开盘销售。
有数据显示，广东省现在一年出游量为3000万人次，相当于欧洲一个国家的人口大迁移，数据惊人。可见，珠三角地区的度假刚性需求的时代已经到来，因此打造大众化的滨海度假物业符合了市场所需。
由富力地产和世茂地产联手开发的富茂威尼斯湾位于深圳东部海岸巽寮湾国际旅游度假区内，深圳东部海岸线以石奇美、水奇清、沙奇白而著称，被誉为“中国最具价值海岸线”、“南中国最后的海岸线”。在这片稀缺的原生态岸线上，洞察先机的中国地产大鳄已经在深圳东海岸线上排兵布阵，目前在这数十公里海岸线上聚集了碧桂园、合正地产、富力和世茂地产、中信集团、万科集团、粤华集团、深圳华侨城集团等一大批品牌企业和重点项目掀起了滨海旅游项目建设高潮。优越的地理位置和温和的气候条件，深圳东部海岸线未来必将成为继世界八大滨海度假胜地之后的第九大滨海度假胜地。
旅游资源尚待开拓
惠东的巽寮湾和双月湾有“中国马尔代夫”之美誉，海滨地产是该县楼市的一大特点。开发商把目光定向于风景迷人的纯天然、原生态海岸线。于7月底公开发售的碧桂园十里银滩地块正临近巽寮湾，南面临海，北面靠山，拥有碧蓝的海湾和5公里海滩，地理环境十分优越，交通便利，是整个广东东部海岸线极为难得的度假湾区。同时，作为碧桂园在全国投资的首个海滨房地产项目，十里银滩以集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业为一体，旨在打造“每个人都想拥有的海滩度假屋”。
无独有偶，合生创展集团倾力打造的深圳1小时都市圈滨海生态第一大盘合生滨海城位于惠州市大亚湾，是深圳5大滨海区域最适合人居和大深圳生态景观资源最丰富的中央生态区。合生滨海城周边的原生态海景资源保持完好，山林湖海岛等自然资源优美，紧靠10万平方公里笔架山森林公园，空气质量达到旅游度假区的水平项目。社区内拥有36万平米的内海，据称可能是世界上唯一拥有社区内海的别墅楼盘。
除碧桂园把第一个海滨房地产项目投放惠东外，房地产巨头万科也首次在惠州开盘发售。
万科城是万科在惠州开发的第一个项目楼盘，并延续了万科楼盘的优良品质，均带精装修，拧包即可入住。它位于江北CBD新城区，未来规划见好;小区实行人车分流，动静分明，园林景观丰富，高层享受别墅的优质物业。即将推出的是二期精装高层，由5栋33层高层组成，总户数约1134户。
此外，现正施工的万科双月湾位于惠东平海双月湾度假区内，是万科打造的中国首个深海度假项目。据悉，项目分四期开发，总占地75万㎡，建筑面积约111万㎡，分4期开发，主要产品包括公寓、高层、洋房、TH产品。
外来地产商意识到惠东市场的巨大潜力，惠州本土的地产商更不在话下。预计于2011年7月发售的光耀翡俪港就是惠州本土NO.1的光耀集团斥巨资打造的TOP系项目，位于惠州市惠城区上东平片中央滨江豪宅区，是江北CBD—东平—上东平黄金三角最佳居住板块。它紧临东江位于上风上水位置，是政府“两江四岸”景观资源核心地段。该盘与光耀集团已开发的荷兰水乡成熟大社区隔江相望，将打造成最具城市价值的顶级别墅大社区。该楼盘目前首批单位为240平米~270平米联排别墅。
世联地产惠州公司总经理苏剑透露，惠州的城市规划体现在从沿江型向沿海型转化，把惠东作为滨海度假产业，已经作为惠州发展的一个重要战略。
公开资料显示，惠东县在2010年，首次邀请了中山大学的旅游规划专家，编制了《惠东县旅游发展总体规划(2010-2030)》。专家组认为，在大规模城市群的辐射下，惠东滨海旅游应走高品质、高规格、高消费路线，努力打造成为国际性的滨海休闲度假胜地。在区域尺度上，惠东是距离珠三角最近的优质滨海旅游区。在市域尺度上，惠东县具有很强的差异化竞争力，应当成为环大亚湾滨海旅游圈的龙头。
惠东将在巽寮和平山建成2个旅游主接待中心，在东北部的新庵、西北部的梁化和南部的平海建成3个旅游接待副中心。在县域内，南部的巽寮、平海、稔山等将建成滨海旅游休闲度假片区;中部的大岭、平山将发展城市旅游;北部的安墩、高潭将发展生态旅游。
据了解，目前惠州政府对惠东地区的扶持体现在基础设施投入和配套建设，例如修路、招商引资、打造休闲度假项目等。
近年来，全县以加快旅游项目开发、旅游品牌打造、旅游市场开拓为重点，大力推进滨海旅游观光功能区建设，特别是巽寮旅游项目的加快建设，中区、五星级酒店建设加快推进，完善了旅游景点景区功能，吸引了更多游客前来观光旅游，滨海旅游观光功能区建设取得了明显效果。今年一季度，全县旅游总收入1.7亿元，接待国内外旅客47.5万人次，分别增长18.3%和20.7%。
苏剑认为，惠东地区的崛起，对深圳惠州发展都是一个有益的补充。一个区域发展必须有人气作为后盾，而房地产是先决条件，目前一年180万游客量很大，如果有配套提升，游客量会翻倍，大部分配套都会落成，关键看经营。“(惠东)以前除了制鞋业没有其他产业，从外贸驱动型走向内需驱动型过程汇总，也要找到一条路，旅游度假产业则具有科学意义。现在(房地产发展)带动了酒店业服务业，实现了农民进城，城市更新、修桥铺路等。”苏剑说。
在珠三角城市轨道方面，惠州共有7条轨道线路被纳入《珠江三角洲地区城际轨道交通同城化规划(修编)》，其中有2条与惠东县城连接。“十二五”时期，惠州将全力推进与深圳、东莞周边城市的交通基础设施对接，加快融入“珠三角1小时经济生活圈”，惠东可建立县城与惠州市内的“半小时生活圈”。
一年多以后，横跨范和港，直达巽寮的广惠高速东延线建成后，从广州到巽寮仅需要2个小时高速路程。那时候惠东的滨海旅游将迎来更大机遇。
最早进入惠东地区开发旅游地产的开发商是金融街(0402.HK)，其他项目拿地都是依托于区镇的边缘，未来做大了要依靠自身配套，例如碧桂园(2007.HK)十里银滩，它自身规划要开发学校超市酒店等。开发周期长短视乎开发商的配套能力，例如碧桂园一期销售逐步开始，金融街金海湾则依托巽寮湾本身的配套，自己修酒店发电水电站，商业街等。
“我们到北方做了推广，重心还是在珠三角，”苏剑透露，一些特别发达的一线城市已经开始了休闲旅游时代，地产开发目标还是非常清晰。(GDP)人均超1万美金，旅游度假开始占重要比例，跟大都市圈有关，后续的发展力度很好。苏剑称，世联地产代理了惠东滨海区域所有房地产项目。“在一个休闲度假产业带上，只是开发方式有差异化，”苏剑说，例如打造十里银滩是：大规模的移民到海边住;金融街以旅游度假为主题，开发很多配套供住客玩乐。
另一个项目万科双月湾则是商务度假用途。每个项目承担的角色不一样，与配套功能相关。
在营销模式上，世联地产采取的是点对点与客户沟通模式，询问他们的目的是玩乐、旅游还是商务。苏剑称，目前来咨询的客户以珠三角地区为主，来自广州、东莞、佛山、深圳为主，比例为3：3:3：3。“今年(销售)量不是很大，明年量很大”。
苏剑特别强调现在购房的都是“投资客”，客户都带投资性质，但不是跟以前一样的投机，现在的买家都有投资意识，只是投资的比例问题，只能说自用型的与投机性的区别，基本都有长短期需求。而惠东片区目前还没有三级市场，因此买家不存在变现目的，例如金海湾，客户就不拿出来做经营，基本上是只给父母住。惠东打的是成熟都市圈的招牌，这里的旅游地产都依托于都市圈配套。2004年左右，惠东一年30多万人流，现在翻了5倍，达到180万，而随着几大开发商的集体发力，游客人数增长会更高。
但目前由于酒店资源缺乏，片区旅游负担压力不小，如果有十分之一的人想住那里，都无法实现，因为农民房的量也是有限的。金融街酒店从5月份开始，周末都爆满，所以客户不存在投资意向。金海湾加入酒店经营计划的客户少于50%，这里的周末开房率接近90%，全年来看也有60%，
惠州会否成下一个限购目标?
目前，关于限购扩容的传言喧嚣尘上，调控政策基本上对该片区的销售没有限制?“我们咨询的客户当中，80%是一次性付款，也是有度假需求的，以前购买滨海物业的，偶尔让父母过来居住度假的客户很多。”苏剑说。
惠东旅游市场与三亚市场不一样的地方就在于：她只有半年的市场，但珠三角地区的客户只要开车就能到达。
据2011年一季度惠东县经济运行分析，以高端房地产和旅游业发展为重点的第三产业加速扩张。近年来，惠东县委县政府坚持以加快现代服务业发展为目标，强化招商引资、加快项目建设和城市建设，通过几年的努力，构建了以旅游、商贸、房地产、文化产业等为重点的第三产业体系，特别是旅游、房地产业迅猛发展，推动了第三产业快速上行。一季度，第三产业实现增加值19.9亿元，增长13.3%。
一季度，惠东商品房销售面积达6.6万平方米，商品房销售额达2.5亿元，同比分别增长138.2%和166.5%，增幅分别高于全市126.4和134.5个百分点。
美联物业全国研究中心主任徐枫在分析当下开发商热衷旅游地产项目时谈到，投资者关注上市公司的融资创新能力，旅游地产对于地产概念股和旅游概念股都是极好的拉动。一般投资旅游项目，靠旅游收益，投资收益期都超过10年。但旅游地产土地成本一般都很低，对于开发商和投资机构而言，收回投资的时间在10年以内，且可获得超额收益，所以旅游地产深得投资机构的欢心。不少地产项目都是以主题公园、旅游景区名义开建。一来可以背靠旅游产业的支柱型战略定位，二来可以逃避国家对外资投资房地产的监管，旅游地产对运营商来说，充满了机会。
此外，徐枫认为，旅游地产隐含着产品卖点，对于潜在买方来说，旅游地产利益诉求清晰明了，就是为了投资和度假。对于买方，旅游地产是在满足了自住需求以外的投资品细分市场。在北上广深四个城市富人云集，投资旅游地产满足了马斯洛需求的更高层次。
