民宿行业正展开一场空前的撤退行动。

撤退行动的开始，并不是因为一场面目狰狞的疫情。在2019年，就已有不少人决定离场了。

关于民宿的起源有很多说法，有研究说来自日本，也有说来自英国，但无论起源于哪里，民宿的经营模式都是一样的：利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，为外出郊游或远行的旅客提供个性化住宿场所。 

早期民宿的经营，大多是以家庭副业的方式。随着民宿行业逐渐升温，这块利益蛋糕也越来越诱人，而家庭副业经营模式也被换汱成家庭主业经营模式。 

竞争者众，也就意味着民宿行业在品质、服务以及用户体验上的综合竞争愈发激烈，民宿也被倒逼着向精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向快速演变。 

而民宿从业者大量涌入，供需平衡被迅速打破，这在某种程度上直接加速了行业洗牌期的到来。

逃离的从业者渐渐增多，就像是浓墨滴进了清水中，开始越晕越大。 

01

从业者加速逃离

烟台个体民宿主陈诚决定赶在洗牌期来临之前退出民宿行业。

这是2019年10月末的一天，陈诚盯着11月惨淡的订单量看了很久，脑子里就浮现出了这个想法。虽然11月和12月是行业的超级淡季，但10%的入住率还是远远低于34%的行业平均水平，甚至连房租和人工成本都难以覆盖。

撤退的想法并不是突然涌现出来的。一个月前，陈诚就听朋友说起过民宿越来越不好干了，这个供职于OTA的朋友后来还委婉地告诉他，“洗牌期已经到来”。

洗牌期并不是无稽之谈，让陈诚感知最为明显的是国庆节期间的收入落差，这个期待已久的黄金周并没有为他带来像前几年一样做梦都能笑醒的收入——相比2018年国庆节期间，收入甚至还下降了18%左右。

最近几年，烟台旅游行业得到了地方政府的极大支持，与之相伴而生的民宿行业也得以井喷般发展，其发展规模之大、发展速度之快让陈诚忍不住咋舌。

民宿激增，开始倒逼行业提前进入洗牌期，同质化严重、服务层次不齐和缺乏标准化，成了摆在民宿从业者面前难以逾越的一道坎。 

“进入2019年以后，转让的民宿主越来越多，转让费越来越低，很多个体投资者的态度从激进转变成了观望。”陈诚表示。

不只是在局部地区，全国范围内的民宿行业都在走下坡路。根据公开统计数据，2019年，全国民宿入住率总体比上一年下降了10%，尤其以丽江、重庆等网红城市最为严重。 

入住率下降，让不少民宿遭遇了盈利难题。

统计数据显示，能实现盈利的民宿不足20%，30%游荡在盈亏平衡的边缘，另外有超过50%的民宿处于亏损状态。 

这意味着，即使没有疫情发生，民宿行业的洗牌期也已到来，而这场疫情，不过成为了洗牌期的催化剂罢了。 

加速逃离民宿成业已经成了包括陈诚在内很多民宿主的共识。民宿主卢楠楠是加速逃离民宿行业的典型代表。 

原本计划在年前将经营了3年多的民宿转让，但迫于现实压力，她不得不将这一计划提前了4个月。 虽然是在暑假旅游旺季，但卢楠楠最终还是“忍痛割爱”，将她一手打造的民宿脱手了。准确地说，用“忍痛割爱”来形容并不全面，这个词只是表现出了一半情绪，还有另外一半是“如释重负”。

“价格战打得越来越厉害了，”卢楠楠很苦恼。“市场价400元房间，同行能给干到150元，甚至80元，这怎么玩？” 卢楠楠的民宿距离“中国四大名楼”蓬莱阁只有5公里，早些年，周边民宿并不多，但从2018年起，景区周边的民宿突然像大棚里的韭菜一样，一茬接一茬。 

由于无法承受价格战带来的巨大的资金压力，她与合伙人达成共识，决定退出这个行业。卢楠楠将这段经历形容为“竹篮打水一场空”。曾经花费了她很多心血布置和装修的店面，如今已变更成一家看起来毫不起眼的餐馆。

02

两难的生存空间

2018年是中国民宿行业发展最快的一年。然而矛盾的是，行业快速发展，入住率却不增反降。

2017年的时候，陈诚的民宿入住率连续几个月都能保持在95%以上，到了劳动节和国庆节这种适合出行的节假日，入住率更是达到了100%，甚至加价难求。即便是淡季，也依旧能达到40%左右的入住率。 

不过这样的日子没有持续太久。进入2019年之后，陈诚明显感觉到了不同——民宿在旺季的入住率陡然降至50%-60%，“基本每天都会有空房。”陈诚陷入到两难的境地里：关店，亏损；开店，没有客流量，亏损更大。 

“长痛不如短痛。”陈诚觉得，民宿行业是一个比较“脆弱”的行业，而且抗风险能力太差。“如果不是自由物业，也不是连锁品牌，那么这个行业真的不适合你。” 

非自有物业，也就是人们所熟知的“二房东”，他们手中往往有多套房源，同时雇佣保洁、管家经营管理，租金成本、人力成本相对高昂，一旦长期处于低客流量的状态，资金链很快就会断裂，甚至倒闭并背上债务。 

如果说客流量只是民宿主难以把控的变量，那让民宿主根本无法把控的变量就是房租成本了。而且是位置越好的地段，房租就越贵。 

房租年年递增，一方面直接提高了民宿主的开店成本，另一方面利润空间也被大幅压缩。 

不过，这还不是最可怕的。 

很多民宿主为了提高客流量，也为了对冲高昂的房租成本，于是打起了价格战，一家低过一家，就看谁能扛到最后。 

卢楠楠就是在这种价格战中败下阵来的，“一些同行打价格战打得毫无底线，其目的就一个，干死别人，活到最后。”

03

民宿只是看上去很美好？

不同于酒店旅馆，发展至今，民宿似乎总是和情怀、小资等个性化绑定在一起——这也是能吸引客流量的差异化打法之一。

很多民宿主都是长租下一些物业，进行装修后再经营。陈诚简单的算了一笔账，如果以15个房间规模的民宿计算，基础装修、家具电器、以及民宿的风格营造，至少需要50万以上。 

更无奈的是，民宿的个性化装修很难快速进行复制扩张，这是一种低效的非标准化模式。而且民宿开得越久，装修就一定越破旧，按照行业规律，基本4-5年左右就要翻修一次，到时又要投入一大笔装修资金。 

相比之下，连锁酒店走的是高效的规模化、标准化模式，通过规模和标准，可以达到压低装修成本的目的，而且后期的维护性装修也是相对可控的。 

“民宿行业已经不是红海了，而是血海。”陈诚表示，“如果入住率低于70%，那基本连日常运营的成本都不够。” 这还没完，人工成本、水电费和维修费也是民宿主不得不承受的支出，尤其是维修费，随着年头增长，水暖、空调、热水器出现问题的次数会越来频繁。 

“单是这些成本支出，基本就几十万甚至上百万了。”陈诚说，“太多无法预知的风险和阻碍都压在了民宿主身上，可谓一着不慎满盘皆输。” 

卢楠楠和陈诚的看法基本一致，她认为民宿生意只是看起来赚钱，但投入产出比实则极低，装修几十万，租金又几十万，而一单才几百块钱，还要被迫跟同行打价格战。“先别说回本了，能活下来就算是烧高香了。” 

陈诚不得不承认，经营民宿只是看上去很美好，实际上却困难重重——除了成本支出和客流量走低以外，还有一个始终无法绕过的困难。 

在现有的政策体系下，一家城市民宿想要取得合法经营权，需要至少6个证件：卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书和食品流通许可证或餐饮服务许可证，而想要取得齐全的证件，对于个体民宿主而言无异于难上加难。 

很多个体民宿主只能无证经营，游走在灰色地带，经不起严查，因此，任何风吹草动都能让他们草木皆兵。 

也有对民宿行业的发展持乐观态度的。 

“不可能一直是供大于求的状态，等达到一个极限值后，民宿行业就会进入平稳期了。”个体民宿主欧阳认为，某些地区的民宿过剩，是行业发展的自然规律，也是必经的阶段。 

在欧阳看来，只要有客流量，就意味着抓住了民宿行业的生命线。 

目前，民宿的客流量来源主要有：靠携程为首的OTA导流、内容引导消费的各种民宿平台、自有流量。“如果能做好这三个获客渠道，还是能切到蛋糕的。” 

这种乐观的态度也并非毫无根据。无论是政策导向，还是资本趋势，民宿行业都极具发展前景，一边是市场需求非常旺盛，一边是各地方政府也都陆续出台了不少政策，规范并扶持民宿行业健康发展。 

成功需要机遇，前进必临挑战，民宿行业进入洗牌期到底是机遇还是挑战呢？其实要看民宿运营商如何抉择。要知道，历史从来都是大浪淘沙，在这种生死关口，安于现状很难前进与发展，只有挑战变革，接受创新才会有突破与机遇。

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云联旅居的运营加盟连锁新模式

云联旅居以“互联网＋”和房屋共享模式，通过线上“旅居宝”系统和线下“旅居之家”服务体系，链接文旅地产开发商/运营商和各类健康生活服务机构，可以助力民宿以及酒店运营商。

1、全新服务模式：兼顾满足购房业主自住、客户长租和短租需求

云联旅居有着线上“旅居宝”系统和线下“旅居之家”服务体系，凡是加盟云联旅居的民宿运营商，可以摆脱与业主单方面的租赁关系，和业主可以成为合作友人，在共同管理房屋的同时，鼓励合作业主自住，并通过服务为业主的家人和亲朋好友来旅居度假提供更大的便利性。

根据云联旅居的房屋托管服务，业主会拥有自己的房屋管家，业主再也不用担心自己或家人回家住的时候房屋需要打扫，度假结束时还要清洗床上用品、打扫卫生等影响旅居度假心情的难题，而且民宿运营商也不需要担负许多人力、管理、经营、装修、维护等成本。

对于来旅居度假的客户，可以根据自己的需求选择长租或者短租，除了旅居度假房的干净整洁、配套齐全、温馨舒适，有家的感觉外，旅居之家的专业服务团队还为业主和客户提供接送机、入住接待、房屋打扫、旅游咨询、健康服务咨询等服务，居住期间有任何问题，可以随时联系旅居之家工作人员，旅居之家工作人员将竭力帮助协调解决，实现高服务层次与标准化。

2、轻资产运营：帮助民宿运营商摆脱业主固定回报模式，降低经营风险

民宿运营商在摆脱与业主单方面的租赁关系后，和业主可以成为合作友人，可以共同管理房屋，摆脱业主固定回报模式，通过线上推广与线下活动，以及旅租卡模式等各种途径来出租房屋，共同获得收益，业主还可一同享有房屋升值所带来的收益，以此全面降低经营风险，不担心价格战。

而且，通过云联旅居的旅居宝系统，可以为所有的合作业主提供业主免费交换入住的权益，实现“一处置业，多地旅居”，以此提高合作出租房屋的附加值。

云联旅居的线上线下系统，还可以根据市场浮动来调整房屋价格，实现收益最大化。

3、旅居宝监管系统：帮助民宿运营商与合作业主建立互信关系

民宿运营商加盟后，云联旅居通过自己的监管体系，会为每个合作业主开通业主版旅居宝后台，并要求旅居之家工作人员，在每次有客户入住业主房屋退房后，将业主房屋的水、电、煤数据上传到旅居宝系统，业主在旅居宝系统中可以跟房屋订单一一对比，就可以了解是否如实出租了；另外，合作业主还可以和旅居之家的负责人加上微信，随时可以叫管家去业主的房间拍照片和视频，抽查房间的使用和维护情况，以此增进民宿运营商与合作业主的互信关系。

4、旅居宝营销系统：帮助民宿运营商建立全民及多平台销售渠道

云联旅居为国内外高净值家庭，国内外企事业单位员工和家庭提供各种旅居、度假、康养服务，有广阔的市场基础。

在对外出租的产品方面，云联旅居通过线上“旅居宝”系统和线下“旅居之家”服务体系，采取旅租卡、体验卡、按月起租和门市价四种产品对外租赁，以中短期和中长期旅居康养市场为主，并通过旅居宝系统建立起了包括业主本人，各地区社区业主、旅居顾问、知名预订平台和全国各地高端健康服务机构等多种销售渠道。

5、一处置业多地旅居：提高业主房屋使用价值，增强加盟商与业主粘性

在云联旅居的运营模式中，合作业主可以不受时间、地域限制，有“一地置业，多地旅居”的权利。这不仅可以提高房屋的使用价值，还可以打通业主与业主之间的联系，在让业主认识更多志同道合的朋友，开始新生活的同时，实现信息与资源的置换，并增强民宿运营商与业主的粘性。

6、一卡在手旅居多地：培养客户定期旅居习惯，帮助加盟商提前锁定收益

2020年一场突如其来的疫情已经让大家明白，健康才是一切，其他的都是浮云。

加盟后的民宿运营商与业主的目的，是要摆脱情怀、小资等个性化绑定，在互惠的基础上，传递健康生活，实现家庭和谐，而云联旅居的平台有各种合作机构，可以为业主和客户提供各种健康服务。

此外，云联旅居独创旅租卡模式支持业主将自己房屋按一定租期的优惠入住价，提前出租给旅居度假客户，再通过旅居宝系统将该租约分年度使用，实现“一卡在手，多地使用”的高附加值，帮助业主快速回笼资金的同时，可以养成定期旅居的习惯。若是注册旅居达人，还会有更多优惠。

（点击下方图片，即可了解更多详情）

当业主和客户都养成了定期旅居的好习惯，民宿运营商就可以提前锁定收益，最终实现所有人的互惠互利。