根据“七人普”数据分析，流动人口和家庭结构的变化将为房地产市场带来积极影响，但仍有待改革来释放其中的潜力。
根据第七次人口普查（下称“七人普”）数据和历年抽样调查结果，中国的人口结构和住户结构发生了深刻变化。
2020年，中国流动人口总量达到3.76亿，其中既包括1.7亿外出农民工，也包括1.17亿城镇间流动人口。虽然农村外出流动就业的人口相对稳定，但是城镇间流动人口则从几年前的约8000万上升到现在的1.17亿，说明中国人口已经超越了从农村向城市流动的城乡范畴，逐步转化为区域间的人口流动。
从“七人普”的另一项数据看，中国家庭结构也发生了较大变化，平均每个家庭户人口为2.62人，比2010年“六人普”的3.10人减少0.48人。
基于“七人普”的数据，至少有几个方面值得注意：一是人口流动就业和居住的数量大大增加；二是无论在城市还是农村的家庭都呈小型化趋势，而离婚率上升产生更多单亲家庭，则是家庭小型化的重要原因；三是户籍和土地管理制度改革滞后，导致人户分离现象突出，外出务工就业人口和留守人口的分居现象影响到家庭结构的变化。
那么，如何根据人口结构的变动来分析中国房地产市场的变化，虽然“七人普”数据并没有直接给出答案，但从现实政策走向和人口实际的空间变动趋势可以判断，中国房地产发展还存在巨大潜力。
很多人认为，中国的住房市场已经趋近于饱和，担心会出现严重的房地产泡沫，其实忽视了人口流动以及相关各项政策变动产生的影响。
例如，有观点认为，中国人均住房已经达到了40平方米以上，超过了一些发达国家的水平，并以此为论据，认为中国的房地产市场已经饱和。
但是，这种观点是针对投资性购房市场的可调控性而言的，并没有认识到人口大范围流动对居住空间变动会产生的影响。毕竟世界上没有任何一个国家有着如此巨量的人口，更别提还有着超过美国人口总和的流动性就业人口。
从“七人普”的数据可以看出，中国的常住人口城镇化率已经达到了63.89%，而户籍人口城镇化率才45.4%，两者之间的差距和上年相比，不降反升。另外，城镇间流动人口从原来的约8000万上升到1.1亿多。这说明中国人口的空间布局仍处于变动之中。
那么，这种空间布局会对房地产形势产生什么样的影响呢？
首先，人口流动就业和居住呈上升趋势，意味着中国的房地产空间分布还存在着较大不确定性（图1）。因为在人口从原居住地向就业地流动过程中，都存在租赁或是购买住房的需求。
图1:中国流动人口变化（亿人）
数据来源：2020年数据来自于“七人普”公报；其余年份数据来自于《中国统计年鉴2020》
其次，原有家庭结构因流动就业而被分割，会影响到人们在不同就业和居住空间购买住房的选择。例如，在就业地或者是家乡的县城为老人和孩子买房，还有就是保留农村和家乡原有住房。
再次，户籍管理制度改革和土地管理制度改革滞后，会导致住房的市场需求被放大。因为流动人口的居住地和就业地分离，同时一定程度上在就业地无法得到长期公共服务的保障，使得流动人口的多栖化住房选择会长期存在。因为农村宅基地不能进入市场交易，宅基地难以发挥价值，宅基地上房屋价格低廉，而在家乡的县城购买住房是无法在就业地长期定居而作出的低成本购房选择。而在就业地租赁住房则依赖于就业的年限，也是一种长期行为。
再从另一个维度来看，“七人普”数据显示，中国2020年的人户分离人口超过4.9亿人，与十年前相比，人户分离人口增长了88.52%。
人户分离的现状会对住房需求产生影响。有些观点把人户分离的人口总量当作流动人口的总量，显然是一种错误的判断。人户分离大概有以下几种情况：一是购买投资性住房的，使得住房的利用率不高，造成了大量已售住房被闲置；二是改善性住房，在中心城区里有一套小面积的住房，在近郊区或者城市边缘地带再购买一套大面积的住房。这种人户分离显示的是随着生活条件的改善，中等以上收入人口对二套房的刚需；三是外出务工就业人口，虽然在家乡城镇或农村有住宅，但是还会在就业所在地租赁住房；四是留守老人和儿童在县城里有住房，同时还在村子里保留着宅基地和住房。
从近期看，在通过房地产税对投资性住房的需求进行调控的同时，也要注意到，随着人均收入水平的提高，二套房在某种程度上应该被视为一种刚需，不属于奢侈型消费。
因为人口流动就业带来的多栖化居住行为，在一定程度上会对房地产市场带来积极影响。
具体而言，对房地产业来说，人口未来空间变动仍然存在着较强的预期，无论是城镇间人口流动，还是城乡间或者是区域间人口流动，都会产生直接的住房需求。按照现有的3.76亿流动就业的人口，以及未来农村还有可能释放至少1亿多劳动力，加上农村的留守儿童和留守老人要从农村搬到县城居住，这种现实对房地产需求的数量是巨大的。
除了人口的空间变动是常态，家庭小型化也也是一个大的趋势。
从原始大家庭向小型家庭的裂变，原因是多方面的。城市生活以及传统观念的弱化，包括计划生育带来的影响，使得在家庭观念认知上，趋向于从不同代际亲人共同居住组成的大家庭转向相对独立居住形成的小家庭。
以往，长辈和子女们多是居住在同一个空间里，而现在无论是年轻人还是老年人都希望单独居住。离婚率的提升也是家庭小型化的另一个重要原因。近些年离婚率居高不下，在部分省份甚至达到了5‰以上（见图2、图3），这也是造成家庭小型化的重要原因，当然会直接带动住房需求的变化。
图2:中国离婚率变化
图3:2019年各省份离婚率
数据来源：《中国统计年鉴2020》
因为人口空间变动长期存在，同时伴随着家庭小型化等各种因素，对房地产业未来的发展环境也要有新的判断。
首先是房地产需求的变化是动态的，特别是在空间上还有可释放的巨大潜力，这是伴随着人口流动就业和定居必然会出现的大趋势。
其次是中国人口总量相当于美国的4倍多、日本的11倍多和欧盟的3倍多。在如此庞大的人口数量下，对中国的房地产需求不能完全以发达国家的经验模式来作为制定政策的参照依据。
再次，中国的户籍政策和土地管理政策，还有巨大的政策调整空间，户籍政策涉及到流动人口在就业居住地的长期公共服务和未来定居地选择，土地政策则涉及农村集体建设用地和宅基地如何按照市场规律释放价值潜力。如果这两方面都通过改革在一定程度上得以解决，将会对未来的房地产市场产生更为深远的影响。例如，户籍人口与常住人口并轨，至少会带动近4亿流动性就业人口的住房需求。要知道，未来农村还有更多的劳动力可以释放。
最后特别要说明的是，随着家庭小型化和人口流动规模的加大，以及人户分离现象的普遍存在，应该在此基础上来认识未来住房供需市场的空间变化。如前所述，有人以人均住房面积已经达到了40平方米以上，来说明住房供给已经饱和。这实际上严重忽视了人均住房面积的统计中，并没有考虑到人户分离和家庭小型化的现实，也没有考虑到虽然农村人均住房面积很大，但是住房质量很差的现实。更没有考虑到城市危旧房中也居住着大量的人口，包括城中村未来更新的趋势。
在我看来，城市化进程和人口流动的区域变化，会对房地产业的发展带来巨大的需求。但是受到政策变动的影响，导致住房市场存在着很大的不确定性。这种不确定性来自于多个方面，比如流动就业人口将会在什么政策出台的情况下从临时居住转为长期居住？存量城镇常住人口中非户籍人口以及未来的增量城镇常住人口，是仍然在家乡农村建房，还是会到就业地或者家乡附近的县城购买住房？
由于政策的不确定性导致人口流动就业而产生的人户分离，造成了两种后果：一是在就业地买不起住房，只能在家乡县城购买住房，给留守老人和子女居住，并作为未来的养老储备；二是农村住宅和宅基地则处于长期闲置状态。随之引发的问题是，他们在就业地没有长期公共服务的保障，购房热情不足，直接影响到人口流入地的住房潜在需求。
无论流动就业人口是来自农村，或者是来自经济不发达地区的城市，他们在追求未来宜居的美好生活的同时，更关心的是与住房供给相配套的基础设施和公共服务。毕竟每个家庭都有子女接受教育和老人医疗养老的刚性需求。可是在公共服务和基础设施的覆盖面上，农村与城镇标准差距很大，人口流入与流出地区的差距也很大。
最近中央政治局会议审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，就人口老龄化和放开三孩等问题作出部署，特别提出了要发扬中华文明的优秀传统，制定符合国情的老龄化人口保障机制，并建立政府、社会和家庭共同支撑的养老体系。
按照这样的养老体系，以及三孩放开后子女数量增加，会使得未来的家庭结构发生什么样的变化？对住房供给结构还会产生什么样的影响？这都是未来房地产业发展必须要考虑的问题。只要各项事关人口就业和定居的改革政策未来能得到落实——除了放开三孩，更重要的是流动性人口在就业地是否能够获得长期的公共服务的相关政策，就很难得出房地产业会就此衰败的结论。
总而言之，根据“七人普”数据分析，会对房地产市场产生重要影响的，可能不只在于金融和货币政策，更关键是流动人口和家庭结构的变化，以及与此相关的改革潜力是否得到释放，包括人口是否能从长期流动转向稳定定居，农村剩余劳动力和闲置要素是否能够被纳入城市化进程等等，而这些都会实实在在地带动住房市场需求的增长。毕竟这涉及到3.76亿的流动就业人口，1亿多尚未转移出来的农村剩余劳动力，在农村留守的老人和儿童，以及居住在城市危旧房里的居民，共涉及将近3亿个家庭。
基于以上分析，还能说中国的房地产市场就此低迷了吗？实际上基于人口总量和空间分布的变化以及家庭结构的变化，房地产既是现实的需求，也可以是未来长期的需求，关键在于政策的走向。
