01
内地房价第一城深圳，逃不过的下跌周期，还是来了。
根据深圳中原研究数据中心披露的成交数据显示，6月份深圳二手房成交量仅为2575套，跌破了3000套，同比去年下跌了75.7%，已经连续三个月在荣枯线一下。
2575套这个成交量，还不到去年7月份成交量的零头，相比于最高时的成交量，好似跌落神坛。
深圳二手房向来有个“枯荣线”的说法，枯荣标准以二手房单月成交5000套为界，5000套及格，8000套走火，10000套以上则是极度火。
整个2021上半年，深圳二手房成交量28442套，同比大跌35.4%。
要知道，去年上半年，全国都受疫情影响，楼市成交量已经非常低，而今年上半年深圳的二手房成交量较去年上半年居然下跌了三分之一。
从上面二手房成交量可以看到，去年3月份全国逐渐解封后，深圳的成交量一路走高，到7月份达到了顶点。面对如火如荼的成交量，深圳在去长沙取经后于2020年7月15日发布了号称深圳楼市史上最严调控政策。
政策发布后，当年8月份二手房成交量就开始下跌，跌了三个月于10月份触底反弹，但即便10月份是周期低，也没有跌破二手房荣枯线。
去年11月份开始反弹，今年2月份，深圳率全国之先发布了二手房官方指导价，这是一个大招，一经发布，效果立竿见影，4月份、5月份、6月份的成交量持续下跌，持续在荣枯线一下，就是这个大招的功劳。
02
2021年2月8日，深圳建立了二手房交易参考价格机制，并发布了各小区的二手房官方指导价，所有中介都必须按照官方指导价挂票，业主必须按照官方指导价成交。
这意味着，中介再也不能任性发布挂牌价，业主也没法任性地涨价。最关键的是，官方二手房指导价，都要比此前的挂牌价低。
此大招下，业主放弃挂牌，中介门店也不再公布挂牌价。大家都在观望，二手房成交量顺势下跌。
同时，这段期间内，包括深圳在内的诸多中心城市同时遭遇了资金荒，银行不断上调首套房和二套房的贷款利率（5月份，建行、工行、农行、中行、交行等在深圳的分行，纷纷上调了首套房与二套房的贷款利率），同时延长贷款周期，甚至对二手房停贷。
在二手房官方指导价与楼市资金釜底抽薪双重作用下，购房客观望情绪更加浓厚，深圳的二手房成交量不断创新低。
房价方面，也出现了两年来首次回调。根据国家统计局数据显示，5月份深圳二手房环比下跌0.1%。
另外根据诸葛找房数据显示，深圳6月份二手房价格环比下跌1.73%。
随着二手房从热到凉，从凉到冷，最受伤的当属深圳的中介。进入2021年以来，深圳有大批中介辞职，人坚持在职的，也基本只是依靠租房佣金维持生活。
中介门店关闭潮，已经在深圳上演了。
冰冷的二手房，传导给新房市场是必然的。
新房方面，深圳的新盘有的成交量不如意，有的则开启了促销降价模式。
例如6月20日，宝安区万科都会四季线上选房，弃选率约四成。至6月21日夜间23时，万科都会四季项目还有近三成房源未售出。
而龙岗布吉的新盘佳兆业壹都汇，则打响了降价促销“第一枪”！
该刚需楼盘在6月24日发布的折扣说明中表示：“最高可打到88.6%的折扣，即使是首付三成客户，只要开盘后3天内准时签约，折扣也在91.3%。”
打折促销是好听的说法，但本质上就是降价。说明深圳的打新热冷了。
换句话说，中国内地房价第一城深圳，二手房与新房，均出现了转向。
03
除了二手房官方指导价与贷款利率上浮这些利空外，深圳楼市还有两个长期利空正在发挥作用。
第一个：
5月26日，深圳市司法局发布由深圳发改委制定的《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》。将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，也即本科才可落户。
并且，本科落户年龄不得超过35岁。与此同时，还收紧了投靠落户政策。
第二个：
6月11日，深圳再出招，划定了人口天花板。也即，到2035年常住人口规模不超过1900万人；到2035年，实际服务管理人口规模不超过2300万人。
这意味着，深圳将告别过去野蛮式的人口增长。
以上举动，对深圳楼市都构成利空。会让深圳楼市雪上加霜。
所以说，深圳的楼市降温还只是起步阶段，在楼市资金整体紧张的背景下，三季度和四季度还会继续回调。有专家预测，不出意外，深圳楼市接下来会安静2年左右。
因此，短期内，对于深圳的购房者来说，无论是刚需还是投资，都可以等等，观望一段时间再说。
对于刚需来说，本号以为可以等到明年一季度上车，那时候，深圳的楼市基本上已经回调稳定了，处于横盘阶段。
而对于长线投资客来说（短线投资的时代已经过去了），可以等到明年下半年入手。
深圳这样的城市，回调是短暂的，上涨才是长期的。尽管深圳已经将落户门槛从大专上调至了本科，尽管深圳设置了人口天花板，但深圳的人口竞争力依旧非常强。
最关键的是，深圳过去十年增加的713.6万常住人口，造成的目前深圳楼市供需矛盾极端尖锐的现状，仍无法解决。
在经济助攻以及供需矛盾难以解决的背景下，深圳的房价早晚还是会回到上涨通道中来。
