第一， 商办类产品千万别碰。

海南全岛全域限购不断升级加码，导致很多人都将目光投向了商办类产品。

之前说过很多次，商办类住宅投资风险大，自住价值低。即使是在一二线大城市，买商办也需要看地段、看开发商。

在楼市本身就特殊的海南，更加不推荐。

为什么？主要有以下几个原因，

1、如果你是投资，那么转手的税费可能会比你房子的增值部分还要多；

2、如果你买来出租，按照海口核心区的某一个商办公寓来做标准，一套50多平方的公寓，是3500元/月，而这类公寓一般比较受年轻人青睐，但在海口很少有年轻人舍得出这个房租来住，尤其是物业费高达5元一平方。所以如果你想买来出租，价高了，租不出去，价低了你亏钱。卖了，涨得还没交的税多，所以，这笔买卖并不划算。

3、海南的商办类产品目前主要集中在海口和三亚，因为这两个城市是海南人口聚集地，而海口2021年前11个月新建办公类产品成交量比去年大涨56%，市场非常火爆。

然而，也只有某一个片区比较火热，商办类产品非常看地段，而海口真正能撑得起来的地段，寥寥无几。

4、商办类住宅，在海南已经成为非常敏感的词汇，2021年10月份出台了“最严限类住宅令”，在此政策之后申报审批的商办项目，最小面积不得小于300平，且在销售时不能出现“公寓”“loft”“卧室”“客厅”等名词。目的就是为了堵住想钻空子的炒房客。

当然现在市面上已经有非常多的商办项目，光海口的商办去化周期就高达51个月，超过4年。而11月份海口甲级写字楼空置率约34%，远高于全国写字楼21.4%的空置率。

在这样的市场环境下，你还敢碰吗？

第二，海南西线城市尽量别碰。

我知道有很多人预算不高，但又想上车自贸港。或者想买一套给父母养老，尽一尽孝心。像儋州、临高这些地方，确实有不少价格还非常低的项目，甚至一二十万一套的公寓。

然而西线城市并没有你想象中的那么好。

不然为什么限购最严格的除了海口和三亚，其他都在东线城市？比如，琼海嘉积、博鳌和潭门要5年社保或个税，文昌主城区要3年社保或个税，其他地方只需要2年社保或个税。

都说了，要看一个地方的价值如何，就看限购严不严，限购越严，价值越大。

但如果你说，我只是纯自住，完全不要求房子是否升值，以后也不考虑卖，交通能通，配套能生活就好，其它的我没有要求，那么你可以选西线，只是选了就要做好砸手里的准备。

第三，海澄文定经济圈怎么选？

能选海口，就不要选澄迈，能选澄迈老城，就不要选文昌。

原因很简单，海口是海南省会，是资源最集中的地方，教育、医疗、商业、交通以及就业机会都是最丰富的。而只有就业机会多的地方，才会有人口，有人口，你的房子才有流通性。如果你被忽悠到某个下面市县，买到了价格还算便宜的房子，那大概率你只能砸手里，因为那里肯定还会有很多便宜的新房卖不出去，谁会来买你的二手房？

为什么澄迈优于文昌？

别误会，我这里说澄迈特指澄迈老城，除了老城外其它地方都不值得买。老城占尽了地理位置的优势，与西海岸接壤，20分钟就能到海口。西海岸目前发展也不错，建了很多商业和写字楼，房价也节节攀升，未来会有很多人住在老城，工作在西海岸，享受省会辐射红利。

文昌在地图上看着就离海口不近，开高速约1个小时左右，关键是文昌发展的产业离我们普通人太远，顶多能带来游客收入，很难带来常住人口。连很多本地年轻人都留不住，更不用说外地人。

第四，海南全省怎么选？

这个选房原则一定要记牢：能买东就不买西，能买南就不买北，能买三亚海口就不要买其它地方。现在已经很贵的地方，未来一定也很贵；现在是白菜价的地方，将来一定会涨成猪肉价；现在你买不起的地方，未来也一定买不起。为什么呢？

因为第一，海南的气候、环境始终不会变，海南的过冬康养价值永远在，即使自贸港建设不成。

第二，如果自贸港建成了，那就是在原先价值上叠加新的价值，1+1将远远大于2，真实情况如何，看2025年封关情况就知道了。如果看好自贸港，建议趁大部分人还在观望时，提前上车占位。

第三，海南调控再严格，都不是为了降房价，而是为了稳房价，因为房价是不可能给跌太狠的，否则为什么那么多地方会出现“限跌令”？

另外，海口11月份直接流拍了3宗宅地，其中一宗地楼面限价1万5。调控政策不断收紧，开发商现在的心态是：与其赚得少，那我干脆不赚这个钱。本来房就少的海口未来可能更加一房难求。

疫情的反复，让原本依靠外省客户的海南楼市愈加严峻，但另一方面，海口、三亚房价连涨，三亚新房涨幅更是持续领跑全国，海南楼市的“热”也是真的“热”。

如果你确实对海南有过冬、养老的需求，那么2022年，海南依旧是一个值得选择的好地方。