海南已经经历过完整的地产发展周期，是在特定的历史时期享受了人口红利、改革红利、政策红利之后发展起来的，而云南的旅游地产才刚刚起步，这是不争的事实。夜郎自大已经成为历史，近一两年我们云南的旅游地产一直在尝试着如何走出去，如果我们还没有站在一个历史的高度和更加广阔的视野去审视时，海南曾经的挫折和目前的困境也许我们都会经历。2014年7月云南旅游地产走进海南，参观了雅居乐清水湾、观澜湖、绿城蓝湾小镇、万科森林公园，半山半岛等旅游地产项目，我们是带着问题和困惑去的，海南开发商第一次大规模的和云南的开发商面对面进行了一次交流，回来后查阅相关资料，将自己的一些感受和对当下旅游地产的思考进行了文字整理，与大家做个交流分享：

　　这篇文章将从人口与经济因素、旅游地产的发展及其趋势锲入，再通过对海南和云南旅游地产的发展对比进行分析，以便对两地旅游地产做全面综合的评定，从而看出我们云南旅游地产未来应该走的道路。

　　一、人口和经济因素

　　1、人口及其发展：

　　经济增长本质就是人口现象，人口流动与人口结构的变化，会导致投资需求与消费需求之间的此消彼长，或进一步改变消费中服务消费的比重。在这轮结构调整中，无论是企业主还是老百姓，都会感受到赚钱难和消费成本上升的压力。

　　目前中国步入重工业化后期，重工业化由加速到减速，与城市化水平和人口结构的变化有很大关系。资本报酬率下降成为趋势。国内实际市场融资成本超过8%(民间融资或是基金信托多达12%)而近年来欧美金融市场质押贷款利率水平持续走低，利息水平在3.2%—3.6%，甚至出现过1.75%的低利率水平，高融资成本在国内市场持续疲软下，决定企业为了减轻财务压力，必然进行短周期操作，快速回笼资金，平拟风险。也说明改革开放30多年来资本由短缺变为过剩，中国房地产企业转战英国伦敦就是最好的佐证。企业盈利的占比则呈现下降趋势，加工业中人力成本上升是一个很重要的原因，在房地产市场则表现为资本过剩背景下获得超额回报率的机会减少，中国房地产暴利时代已经终结。

　　第一人口红利指的是“支撑比(support ratio)”上升──即有效生产者与有效消费者人数之比上升──给经济增长带来的好处。“第二人口红利”是指人口结构变化促使居民积累财产、从而导致资本快速积累，而整个经济的资本深化推动了单位劳动者产出提高。预计未来中国65岁以上的老年人口将不断加速增长，年均增速由1991-2000年间的2.7%、2001-2010年间的2.1%倍增至2011-2020年间的4.2%。2020年之后“第二人口红利”会开始显现。目前的中国正处于第一人口红利消失和第二人口未到来时期，最近习主席常讲的经济常态根本则是基于上述因素，此时也正是企业调整战略结构和盈利模式，做好迎接新市场的时期，人的因素始终是经济发展的第一动力。

　　人口因素对房地产未来发展的几大影响：

　　1、地产开发向地产服务的转变：未来十年年轻劳动力大幅减少、年长劳动力相对增多将会进一步推动和促进中国经济增长模式由房地产建设、出口加工拉动向高端制造业和服务业推动转变。从中国过去20年的消费结构变化情况看，服务类消费的份额确实在提升，这与日本和韩国完全类似。目前，中国服务类消费大约只占消费总额的1/3左右，与美国服务类消费2/3的占比相比，显然还有很大的发展空间，人口结构变化也会带来明显的结构性、主题性的投资机会，包括在消费品、服务和高端制造行业。

　　2.、人口老龄化也将助推房地产长期发展：随着人口老龄化，退休老人有更强的动力进行储蓄、积累资产，尤其是当他们对于未来是否会得到家庭或政府的照顾缺乏信心时，中国老大妈也正是这一现象的突出表现，这些储蓄可以用来投资于提高单位劳动者产出和劳动生产率增速，从而提高人均收入。中国仍处于较低的发展阶段，时间和空间通过经济体制改革来提升生产率。这意味着中国与发达经济之间的收入差距会随着老龄化进程的推进而缩小。促使旅游地产长期发展的人口和经济因素仍然存在，并且处于不断的稳定增长阶段。

　　3、刘易斯拐点的出现则促进中国房地产企业完成转型：中国目前已经步入 “刘易斯拐点”描述的是“无限”劳动力供给时代终结、名义工资开始上涨。房地产市场方面，人口老龄化对房地产销售和价格的负面影响在未来十年可能会逐渐加大，这是由于人口老龄化对投资需求的改变而产生，而“城市化”、“工业化”带来的正面影响则开始下降。人口结构变化会导致全社会总人口资产购买偏好的变化。比如，户主年龄在25岁到35岁的家庭一般来说是主要的首次购房者。这些家庭的总数在2020年达到1.13亿户的短期高点之后将会进入长时间的下降通道，目前来看这一时间还应该往前提至少3年，影响实体经济对房屋的需求。人口老龄化则更加偏重于对配套和服务的需求，弱化对地段和产品的诉求，然而，人口结构并不是影响资产价格的唯一因素，且其变化十分缓慢。不可否认，刘易斯拐点的出现为中国房地产企业的转型提供了市场依据。

　　4、人口结构变化确实会带来一些明显的结构性和主题性投资机会。中国人口结构变化的一个显著趋势是，老龄人口(65岁及以上)将从目前的1.1亿持续快速增长到本世纪中叶的3.3亿人。因此在服务业当中，诸如医疗保健、家政服务、休闲娱乐、保险等针对老年人口需求的行业将会因为人口老龄化(及其伴随的财富增长)所带来的持续需求而得到长足发展。此外人口老龄化对医疗卫生、保健养老的服务需求也会不断增加，将导致CPI中服务消费的价格快于普通商品的价格涨幅，在旅游地产发展中应对这一现象特别关注。

　　2、经济未来的发展及预期：

　　在对人口变化进行阐述后我们可以一起来看看经济面的发展变化，首先我们来看下经济面的基本表现：

　　1、2013年末广义货币(M2)余额达110.65万亿元，国内生产总值56.88万亿元，M2与GDP之比为1.95，而美国的这个数字是0.65，仅为中国的1/3。M2与GDP的比值越高，说明经济运转的效率越低—投入了大量的货币，却产出很少的GDP。

　　2、2014年中国经济增长和CPI均较2013年稳中略升，且呈前高后低的格局;考虑到这样的增长、通胀和流动性格局，2014年的银行业财务回报可能更为黯淡，且将加速洗牌;

　　3、房地产销售面积和金额不低，但房企整体盈利将逊色于2013年，而这对于中国目前的大多数地产开发商来说，将成为一种新常态，投资边际效应递减;

　　4、据中国社会科学院宏观经济运行实验室的预测结果，2011～2030年，中国的潜在增长率将会呈现不断下降的趋势。

　　上图1为中国经济发展现状及克强指数的变化，图2为调控之下房地产市场变化，对于图2我们应认识到房地产市场对政策的反应还应有一个缓冲期。

　　我国经济正处于增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期叠加的阶段，经济增长最重要者，关键是生产要素和产业结构调整。前期各国经济发展的基本特征就是高增长、低通胀、低利率并存，过度的货币供应、政府债台继续高筑、市场纪律松懈以及社会动荡愈演愈烈，严重影响着经济的复苏和发展，新的货币战争也迫在眉睫。早在在1990年代后期，中国的全要素生产率就开始下降，这说明制度红利逐渐消失，靠投资与出口拉动开始盛行，每单位GDP所需要的资金量越来越大。长期以来，我们的经济增长主要是依靠相当于GDP一半的高投资以及接近GDP10%的净出口支撑着的，为此我们也付出了极高的成本，为今后经济发展埋下巨大的隐患，而目前政治体制改革也是为经济发展扫清道路。

　　我们可以结合中国目前整体表现对经济发展做如下预判：

　　1、中国经济发展将为房地产发展提供长期动力：2013年消费之所以不尽如人意，就在于政府厉行节约的风暴和房地产产销旺盛，两者都抑制了消费的增长。2014年这两大因素对消费的抑制作用将明显弱化，2014年外部环境也给中国经济增长提供了宽松氛围，日美经济持续复苏，欧洲经济摆脱衰退后微弱复苏是大概率事件。内部环境也使中国政府不太可能将增长预期从7.5%调降至7.0%，新近三中全会再度强调了发展是解决所有问题的关键，鼓舞信心也需要维持中高速的增长以引导调控预期。

　　2、三大经济结构调整对经济发展的影响：过去30余年大量的劳动人口和资源从劳动生产率较低的第一产业即农业、种植和养殖业等，向劳动生产率较高的第二产业即制造业和建筑业转移。我们称为“结构性增速”。但是，经过30余年的发展，我国第二产业已趋饱和，劳动力和资源开始向以服务业为主的第三产业转移。然而，研究显示，中国服务业的劳动生产率远远低于制造业(在劳动生产率最高的上海，前者只相当于后者的70%)。基于这样的差异，当越来越多的劳动力和资源从制造业转移到服务业之时，中国经济整体的劳动生产率必将下降，由之决定的经济增长速度也必然下滑。有一组数据可以佐证：2012年，第二产业每亿元GDP吸纳就业980人左右，而第三产业达1200人。

　　3、中国经济发展的长期趋势：中国应建立经济发展的长效机制，据中国社会科学院宏观经济运行实验室的预测结果，2011～2030年，中国的潜在增长率将会呈现不断下降的趋势。着眼于调整结构，为未来经济增长培育后劲的宏观经济政策，可概括为“宏观稳定，微观搞活”。这种政策转变的核心便是，从关注需求管理转向关注供给机制的培育，转向关注激励、效率、竞争、生产率以及资本形成等这些有利于提高潜在产出的因素。

　　在一起了解人口及经济因素外，我们可以一起回到旅游地产本身。

　　二、旅游地产及其发展

　　百度百科对旅游地产的定义：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

　　旅游地产在国外是伴随着地产闲置再利用，分时度假而产生，也就是说国外的旅游地产从一开始就注入了旅游的基因，而且在金融、交易平台的搭建等方面已经打通度假产品二次升值的通道。相对来讲中国的旅游地产，基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发，这类地产在未来都是作为郊区1.5居所旅游地产来定义;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置，如海南和云南。旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。

　　1、目前旅游地产发展存在的问题：在我们来讨论旅游地产时，先来看下以下几个数据：

　　1.1、2020 年中国将成为世界第一大旅游目的地，每年将吸引1.4亿国际游客，而旅游度假需求将在未来10 年中以每年8.5%的速度增长;

　　1.2、目前，我国国内旅游人数已经突破30 亿人次，平均每人每年旅游2-3次，未来5-10年，我国旅游总收入增长预计将达到15%以上;

　　1.3、世界经济论坛的《全球竞争力报告》和《2012-2013年全球竞争力报告》显示中国以总分4.8分在所评价的144个国家和地区中位列第29位(而旅游竞争力则在140个国家中仅列第45位);

　　1.4、从中国旅游饭店业协会了解到，2013年有56家五星级酒店要求‘降星’。还有更多准备申报五星的酒店都暂缓申报。

　　目前来看，中国是世界公认的旅游大国，然而与庞大的经济总量和就业人口相比，旅游对国民经济的贡献度还低于全球平均水平。中国目前也还算不上旅游强国，可持续发展和社会总体发展水平成为制约中国旅游发展的重要瓶颈。云南大理目前已有和再建及计划建设五星级酒店就有9家，有大小客栈4000多家，临海客栈不少于1500家。双廊作为大理在的代名词，在一个弹丸之地已经有不少400家客栈，600元每晚的平均房价，在节假日也是一房难求。环境的污染与发展已经成为不能调和的顽疾，也这是中国旅游发展的一个缩影。目前我们的旅游地产存在的问题大体分析如下：

　　1、对旅游地产开发更多是对政府和市场风险的避风港，是企业转型的被动探索，缺少资源整合和发展战略布局;

　　2、政策性风险大，投资大，目前还是依靠地产收益支撑，没有明确的盈利模式;

　　3、大部分还是以地产思维在做旅游地产，项目开发简单粗暴，对文化的挖掘和旅游配套服务重视度不足，同质化竞争非常严重，就像这次我们在海南看到的很多项目有开发商言‘我们不做酒店和高尔夫，也许连市场的入场券都没有”，同质化竞争在云南和海南都存在;

　　4、房产投资已经弱化，随着投资渠道的进一步打通，如何实现交易平台的市场化，促成物业的二次升值成为迫切需要，这也是途家为为什么能在短时间内快速壮大的原因。

　　经过2013年来看，旅游地产消费人群范畴扩大了，现在正往中等收入群体以及大众消费的趋势发展，在旅游度假市场中休闲度假，养老市场凸显，同时对旅游地产项目的精细化与运作成熟度要求更高，而不是仅仅看价格和旅游资源。

　　2、旅游地产的发展趋势：

　　盘点2012，《旅游法》颁布、十八大召开、系列利好政策助力旅游及相关产业发展，也为旅游地产可持续发展提供了坚实基础和动力保证。2013年国民旅游消费呈现快速增长，旅游度假从单纯的度假向健康养老、休闲体验过度，从物质层面上升到精神追求层面，对旅游地产的需求更加多元化，在经济结构调整之后，伴随着中国经济缓慢复苏，旅游地产也将持续走强，可以预期未来旅游地产趋势也将呈现如下特征：

　　2.1、市场细分，复合型综合能力强的房企将胜出：房地产市场调控长期化已成为一个趋势。房地产行业改变以往粗放的发展模式，将更加专注于细分市场和旅游度假休闲体验，具有高度资源整合能力和专业化运作地产商将凸显;

　　2.2、二次交易平台及盈利模式的创新将抵消投资弱化对旅游地产的影响：随着房地产市场化，旅游地产将更多介入地产金融。旅游度假平台的搭建，将实现旅游物业的二次交易，长期来看，旅游地产的金融属性将加强;

　　2.3、发展方向方面，旅游地产文化与主题化;健康依然是主旋律，度假产品多样化;环城市度假设施更加适应家庭式短期度假需求;创新化和多样化成为发展方向;

　　2.4、运营与管理方面：旅游地产开发商将更加关注营利模式、融资模式、对于主题定位及营销及后续服务将更加贴近市场，贴近客户，经营将呈现经营长期化、合作多元化、运营组合化、服务精细化的特征;

　　旅游地产的发展分三个阶段，第一个阶段那20年，小投入高产出，这时旅游和地产很难分开;第二个10年，基本上是10%左右，因为基数大了，这一阶段中等投入，中等产出，随着经济的发展具有很大的行业发展空间，其风险主要来自企业对行业的定位和把控;第三个阶段是高投入，高产出。动不动就是几百亿的投资，类似万达、雅居乐等，利用资金抢占优势资源，此类项目可能不会永远的持续，因为地是有限的，在第三阶段更加注重对旅游配套及服务的打造，通过旅游价值产业链，实现投资闭环。目前我们正处于第二阶段，由于企业经营风险意识不强，还没有完全从地产向旅游思维转变，对服务和配套的重视不足，同质化竞争较大，旅游地产发展在中国目前体现更多的是风险。

　　三、海南与云南，旅游地产对比分析：

　　海南和云南一个在最南端，一个在西南端，在古代都是荒芜之地，是政治犯和死刑缓期执行犯人的流放之地。在旅游地产资源论的当下，承担起中国旅游地产的发展和沿袭。

　　首先，从地理层面对比，海南与云南都有着天然优质的自然资源，海南长夏无冬，年平均气温22~27℃，光温充足，光合潜力高，海南岛是中国南繁育种的理想基地。云南面积39万平方千米，占全国面积4.11%，夏季，最热天平均温度在19～22℃左右;冬季，最冷月平均温度在6～8℃以上。年温差一般为10～15℃。降水充沛，干湿分明，分布不均，云南是动物王国和植物王国，是很大的地质博物馆。

　　1、云南和海南地产发展基本面的对比：

　　旅游地产在发展前期更加看中的是对自然资源的获取，在中国要谈及旅游地产除了海南就是云南，来自云南省房地产协会公开数据显示，截至2013年，云南旅游地产的总体投资规模已超过2万亿元，这个数字是2012年单年全国旅游投资的两倍。

　　除了自然资源外，让我们试图从如下一些数据再对两地旅游地产发展进行对比：

　　从上述对比中我们可以试着推论：需要说明的：海南省是中国国土面积(陆地面积加海洋面积)第一大省，海南经济特区是中国最大的省级经济特区和唯一的省级经济特区。海南省陆地面积仅为3.5万平方公里，海域面积多达200多万平方公里，云南陆地面积为39平方公里。

　　1.1、云南经济发展提速：2013年云南国内生产总值是海南的3.7倍，固定资产投资额是海南的3.5倍，云南最近一两年在投资增速加大的助推下，实现了快速发展，经济发展速度逐步提升，经济的快速发展为旅游地产提供了经济面的支撑;

　　1.2、海南和云南两地都是依赖房地产投资增长：《第一财经(微博)日报》统计各省(区、直辖市)的今年上半年房地产投资占固定资产投资的比重后发现，固投中对于地产投资依赖度排名前十，海南以46%排名第三3，云南以26%排名第9。云南房地产投资增长呈现较快发展，在投资额中房地产开发投资2488.33亿元，增长39.6%，占到总体投资总额的25%，经济发展对地产投资的依赖为行业发展埋下隐患，容易受到市场及政策影响，市场竞争力减弱，在这一方面，海南的感受比云南更加敏感，在投资边际效应递减，房地产市场发展变革的时期，如何寻求新的增长点，也成为海南需要面临的问题，比如海南IT产业城的规划，免税区的实现都是为了解决这一问题。

　　1.3、海南单位产出及投资收益率高：由于海南的政治定位和旅游地产的先发优势，云南的陆地面积是海南的11倍，但城镇居民收入却与海南相同;同时云南2013年总旅游人数是海南的6.65倍，旅游总收入仅为海南的4.9倍，相对来讲海南单位投资产出具有更高效率，海南面对的是全国中高端客群，在旅游收入方面具有撇脂效应。相对来讲云南在后期旅游地产的发展中更应该注重投资质量而非数量。在考察期间当地同行讲本地人基本买不起房，这边的房价市场还是有些畸形，这也涉及到房地产发展过程中兼顾公平的一面;

　　1.4、三大产业对比，旅游地产中海南占有先天优势，云南更具厚积薄发：海南2013年三大产业对比：24.0：27.7 ：48.3。云南三大产业2013年为16.17 ： 42.04 ： 41.79，海南第三产业发展较为充分，地产相关的服务业及配套产业发展充足，具有旅游地产的先天优势。而云南第二产业发展较为迅速，结构性增速加快，在第二产业建筑业发展中兼顾第三产业发展，能实现发展中的产业均衡，不足之处在于服务业发展的相对滞后。经对大理数据统计，自2006年至2012年第三产业发展仅增加不到2个百分点，云南更具厚积薄发的后发优势。

　　1.5、执政方针和政策的差异对比：在写这篇文章时，我仔细翻阅了2013年海南和云南的政府报告，海南相关数据详实，2013年海南在“国际旅游岛”的城市定位下，从规划(14项重要基础设施规划入手)、投资(6大基础设施及配套建设)、知名度(7大知名城市名片打造宣传渠道)及17项国际旅游岛设施落定，对全省规划及未来发展进行深入的分析，并提出阶段性工作计划，对政府工作做了充分的利弊分析，对存在的问题也好不避讳。相对来讲云南政府工作报告中口号类的话语则占了大多数，至于问题也是寥寥几笔，没有更加深刻的认识。随着中国政治体制改革的不断深入，云南城市规划及执政能力和水准不断提升，对云南旅游资源的利用会更加有效率;

　　2、海南和云南旅游地产对比分析：

　　昆明2012—2014供求统计

　　海南2013—2014年上半年同比统计

　　昆明作为云南省会城市，其数据能代表云南，故将昆明与海南整体市场供需情况做简单对比，以便我们队两省有一个宏观研判，由上图我们可以得知：

　　1、2013年海南楼市触底反弹，主要县市成交均价在15000元/㎡，在旅游地产退去政策红利后，市场逐步走入理性回归，2014年上半年成交量呈现持续下滑态势;相对云南预售量增大，成交量并未成比例增加，未来供应量趋缓，需求量呈缓慢上升，市场整体趋于平缓;

　　2、两地在宏观调控和经济周期影响下，市场供需情况具有同一周期性，这是由于两地经济发展都是由地产驱动的原因;

　　2、不可否认的是，海南和云南在2014年上半年开始，都面临着成交面积和成交金额双双下滑的市场行情，销售压力大，进行渠道建设和营销创新，加快出货则是双方共同的选择;

　　2.1、海南和云南旅游地产类型及客户分析：

　　除了整体宏观之外，我们也试着从项目不同类型及客户喜好出发，以下海南和云南的相关数据对比，来源于易 居中国“中国旅游地产发展报告2013—2014”中，其中海南数据直接采用，云南没有单独的数据统计，在报告中仅对西南市场进行数据统计，其中包含成都、重庆、和贵阳，样板数量约占三分之一，考虑区位及市场发展因素，以西南数据代替云南数据与海南进行对比分析，仅作参考。

　　旅游地产规模分析：云南相对于海南呈现旅游大盘姿势，海南旅游地产以20万平米以下为主，这是由于海南土地市场和项目资源有限性决定，而云南有广阔的土地，进行旅游地产开发，地方政府引导和土地价款的低廉，促使品牌房企更加注重规模效应，万亩以上大盘比比皆是。在房地产盈利模式不清晰，依赖政策的房地产市场下，云南大盘旅游地产呈现一定的开发风险，这在后期应进行规避，海南相对来说应对市场风险比云南更具灵活性;

　　项目驱动引擎及置业偏好对比分析：复合型引擎指三个以上项目引擎驱动，次复核型指不少于两个项目引擎驱动。海南旅游地产中以单一引擎驱动为主，以丰富的海景资源为旅游卖点。主要是由于开发企业成本考虑，其中以温泉和酒店是最常用的项目引擎，酒店有245个，温泉有120个，云南主要还是以酒店和主题公园、温泉为主要引擎，西南板块酒店最近几年呈现爆发式增长，由于地域温泉资源众多，温泉引擎也占有一定市场份额。高尔夫相对海南成为特色引擎，并且在项目大盘操作中成为标准配置，由于前期国家对高尔夫的限制，此引擎对项目拉动作用不是很强，随着国家政策的放开，云南高尔夫将助推旅游地产的发展。

　　云南客户置业偏好，其中餐饮占62%，购物占49%，运动配套42%，医疗占41%， 对于高尔夫的资源偏好仅占9%，更加关注项目配套的实用性，海南客户更加关注景观资源49%，价格因素43%、度假设施37%，不论是海南还是云南，旅游地产向度假本身回归，度假设施是否完善也是影响客户置业行为的核心因素。

　　从上述图标也不难看出，海南和云南在项目发展上都以单一引擎为驱动，面对市场和政策的抗风险能力都较弱，这也是海南在2013年更加注重旅游配套设施和服务提升的因素，对项目来说，大型旅游地产项目的资源整合能力在大盘运营时就显得尤为关键。

　　置业客户分析：从客源市场讲，海南一直以来都以三北客户著称，即东北、北京、西北，尤其是北京客户由于雾霾而迁徙，2013年除了老牌客户外，海南江浙客户、川渝客户逐渐增多，但都有相关当地开发商异地开发，吸引开发商所在地客群。云南客户一直以来都以北上广深为重点客户，其中2013年由于雾霾，北京客户在年底激增也是事实。川渝客户在2013年开始，也呈现显著增加，这是由于地缘关系决定，云南客户置业与海南对比除度假外，更加注重投资价值，云南旅游地产2013年商品房成交均价在8000元每平米左右，与海南均价相差近一倍，这是由于云南相对较低的资产价格决定的。

　　依据2013年市场表现，云南在后期的旅游地产市场，置业目的中养老比重将逐步上升，度假占比也会逐年上升，这是由于云南优质的气候和自然资源所决定的。自然资源在旅游地产的价值属性将在云南得以彰显，这也需要依赖于旅游配套和服务的提升。

　　克尔瑞信息集团发布的《2013-2014 年中国旅游地产发展报告》显示，截至2013年年底，全国共有旅游地产项目5299 个，相比2012年增加3040个。旅游地产的发展集中在海南和云南，海南相对云南已经经历过完整的地产周期，经历过起步、调整、发展、壮大及周期性地产泡沫的危机，目前对国际旅游岛的概念透支，使得2013年海南房地产仍然延续投资减速的趋势，同时也是旅游产品和基础设施服务提升的一年，从单纯的依靠滨海资源的候鸟式度假到，全产业链的旅游度假过度。相对来讲2013年云南旅游地产则异军突起，截至2013年，云南旅游地产的总体投资规模已超过2万亿元。这个数字是2012年单年全国旅游投资的两倍。媒体戏称全国房企不是已经在云南，就是在来云南的路上，云南旅游地产在未来也将迎来井喷式发展，如何避免同质化竞争，合理利用土地和自然资源，其市场风险不能小觑，进行资源整合，在做好产品和服务的基础上，通过产业链的纵深打造提升项目价值也就成为企业突围的必由之路。

　　四、云南旅游地产，在多重价值体系下的崛起：

　　综合上述分析，我们从人口、经济方面论证了地产行业发展的潜力和危机，同时结合相关数据对比，对云南和海南的旅游地产进行了对比分析，基于人口和经济发展因素，我们完全有理由相信，云南旅游地产在多重价值体系支撑下将会呈现崛起的姿态，至于云南旅游地产未来应该怎么走，我想市场会给出最完美的答案。

　　1、自然资源、文化体验价值凸显：在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然资源的占有，云南具有独特的自然资源和文化体验，气候相对海南更适合养老度假，例如在大理你一年四季都用不着空调。在例如北京雾霾这种大城市环境及生存危机的时代背景下，云南的资源优势将转变为价值优势，日后这一价值将得到凸显;

　　2、桥头堡战略的城市定位，立体交通为旅游发展提供市场增容：目前云南省已将旅游业确定为提升经济的支柱产业，并提出云南旅游要由旅游大省向旅游强省迈进的目标。“桥头堡战略”是加快建设外接东南亚、南亚，内连西南及东中部腹地的综合交通运输体系、能源管网、物流通道和通信设施，构筑陆上大通道。在中国目前不仅有巨大的经济价值，更有国家战略的政治价值。

　　2.1、在交通方面泛亚铁路：

　　泛亚铁路的建成，意味着处于全国铁路末梢，铁路网少、偏、差的云南铁路将有望重新格局和定位。东南亚各国还可以通过昆明进入我国西部地区，并连通第二亚欧大陆桥。

　　2.2、航空：云南机场集团向媒体发布，该集团2013年旅客吞吐量达4000.5万人次，创历史新高。截至2013年12月底，云南机场集团共开通航线319条，其中国内航线275条，国际航线38条，地区航线6条，国内通航城市91个，国际通航城市26个，地区通航城市4个，航空运输业呈现快速增长。

　　3、云南旅游地产处于地产历史变革的缓冲期，具有厚积薄发的后发优势：前面有海南交了学费，多少会避免走些弯路;国际金融市场逐步稳定，政治改革已经为经济发展扫清道路，第二次人口红利即将到来，人口老龄化的发展也为行业发展提供新的市场增长点;经济发展虽然短期下滑，但长期将进入稳定缓慢的增长期;第二产业和第三产业的均衡发展，抵御了市场短期风险，为旅游地产长远发展赢得时间和空间;

　　4、企业时代变革下的大盘规模优势：云南旅游地产是伴随着中国房地产企业变革而崛起，在中国房地产发展的二三十年里，一大批快速崛起的企业如万科、万达已经完成企业前期沉淀和阶段性的试错成本，在大时代背景下，行业将走向集约、对于资源整合和环境的利用，将更加科学合理，行业盈利模式也将更加清晰，云南旅游地产的大盘效应将缓慢的得到呈现;

　　在海南考察期间，遇见的置业顾问第一度假目的地无疑都是云南，看到我们从云南而来都好奇的问个不停，他们不是已经来过云南就是计划在来云南的路上，我们应该有信心。

　　同时，我们也将对云南旅游地产发展不足之处进行回顾：

　　1、云南旅游地产大多为本地开发商，开发理念和视野限制项目发展，缺少系统有效的战略规划，对于自然资源和土地的利用不尽合理，项目面临同质化竞争市场现状，大盘开发风险加剧。这一现象随着全国一线品牌进驻也会得到缓解和突破;

　　2、企业治理结构和层级不能适应市场变化，职业经理人在行业发展中受限，推动作用并不明显。企业内部改革和应对行业的变革没有充分积极的措施，在面对市场时显得被动;

　　3、城市规划及执政能力对旅游地产的促进作用有限，城市规划应更具科学性和合理性，例如对大理定位为滇西中心城市，这一规划未能将大理置于更大发展平台，影响了地产的发展;

　　此次海南旅游地产考察之行让我感触，海南旅游地产已经有了较为成熟的模式，最关键的各个好的项目普遍都有好的景观大道、好的产品品质和样板园林区、专业的置业顾问和规模化，专业化的项目团队。云南旅游地产的发展应该先练好内功，做好产品展示和样板园林区是第一步，同时做好项目团队建设，不论从工程还是营销，都能具备更高的视野和水准，这也许才是云南旅游地产走出去的第一步，只有做好这两点才能谈得上云南旅游的二次创业，也才能将客户留下来。至于网路营销及渠道创新，有了好的团队和组织架构后，在信息化和知识扁平化的当下，也许只是技术问题，人才是一切问题的根源。

　　放弃对旅游地产暴利的幻想，在人口和经济发展的大时代背景下，专注于客户层级变化及市场所需，专注于对文化的深入挖掘，注重自然和生态环境的保护，专注于企业内部变革和战略聚焦，充分应对变化的市场和客群。

　　感谢海经连、云经连，感谢组织让我找到家的感觉，感谢海南乐居，还有云南搜狐焦点每一位同事为考察活动付出的时间和精力。旅游地产的盈利核心应基于不断满足旅游度假客群的服务需求，让我用看到的一个有关王石的小故事来为这篇文章结尾：

　　王石曾回忆与刘永好的一次相遇“我1983年到深圳创业，3月份去的，做鸡饲料，那8个月的经历对我来说受益无穷，惊心动魄。我记得十年之后，有一次我跟刘永好对话，我说我不做鸡饲料的时候你还没开始做呢，但是我放弃了，我做其它的了。他后来成中国首富了，所以可能我不放弃的话，这首富应该是我的(笑)。做鸡饲料这门生意有两个特征：第一，它很难赚钱，从鸡屁眼儿里赚钱，抠的是几厘钱，很难赚钱，但赔钱非常狠，饲料是大宗货啊，一发霉、一潮湿，那就会赔钱。遇到鸡瘟，就更容易赔钱。但是它消费量非常非常大。