年初，中国社科院发布了《2014年中国社会形势分析与预测》，该蓝皮书显示，2013年我国60岁及以上老年人口已达2亿;而全国老龄办有关负责人也指出，今后20年，我国将年均增加1000万老年人口;到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿。巨大的潜在需求，对于陷入过剩危机的中国房地产业来说，无疑是一块诱人的大蛋糕。然而，养老地产，可能是“地产属性”最弱的一个产业，对谙熟房地产开发的企业来说，啃下这块蛋糕，还有很多功课要做。

　　【模式】以“9073”为起点

　　据统计，目前北京市80岁及以上高龄人口45万，失能老年人口45万，而北京市现有养老床位不到9万张，其中只有不到20%的床位属于护理型床位，缺口很大，怎么解决这些老人的刚性养老需求?

　　事实上，关于开发模式，早已有官方指导。十一五期间，政府已公开表示，在应对人口老龄化方面更倾向于住家养老(也就是常说的“9073”模式，也就是说90%的老年人将通过住家方式得到照顾，7%的老年人通过社区护理中心得到照顾，3%的老年人入住养老院)。

　　对于这三种模式，北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司总经理、城市中国研究院副院长陈民分析指出，第一种以销售为主的适老化住宅开发，主要是针对健康老人，做适老化住宅或者公寓，盈利模式仍然沿用住宅开发的传统模式，住宅或公寓的销售，只是做了一部分更针对老年人的专业化住宅产品，同时社区内有一定的配套，如日间照料中心、托老所、老年大学等;第二种以押金制、会员制方式提供养老服务的养老公寓或养老院。主要是面向高端客户，一次性支付高价的会员费，获得长期的养老公寓居住权或者养老服务的享用权利，但是这种模式对于老年人来说风险大一些，老人还是担心这么长的时间里，万一机构倒闭了，他的权益没什么保障。第三种以收取床位费方式的养老院。目前主要是公立的为主，社会资本建设运营的养老机构规模正在逐渐扩充，目前还是面临着公立养老机构巨大的竞争压力。但是随着老年人养老意识的转变，养老消费观的提升，慢慢的这类私立的养老机构通过找准市场地位、提供个性化的服务还是有很大的市场机会的。

　　在接受采访时，香河恒康房地产开发有限公司总裁周柏生说：“这个比例，是符合中国的孝道文化的。”在该公司开发的300万平方米大盘大爱城里，不仅有专门的养老中心，更通过全龄型、全配套、自循环的产品设计，让“在家养老”成为现实。

　　以“城市综合配套服务商”为自身新定位的万科，也开始发力养老地产。北京万科副总经理肖劲指出，万科的“社区化养老服务模式”，既不是养老地产，也不是单纯的养老机构，而是结合中国式养老特点、适合中国国情的全新养老模式。

　　具体来说，“社区化养老服务模式”是将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。同时，养老机构作为城市社区配套的重要组成部分，提供多功能的社区配套服务。

　　同样，肖劲也提到中国孝道文化。在他看来，老人不是一个特殊群体，他们是社会重要的一部分。

　　“理想的养老模式是：要让老人和子女、第三代生活在一起，在自理的时候，过幸福的晚年生活;在不自理的时候，也不用离开社区，住进社区配套的养老公寓中，和子女保持‘一碗汤的距离’”，肖劲说，这也是对“中国人叶落归根”的另一种解读。

　　在社区化养老模式下，自理和半自理的养老需求完全可以在老年人自己家中得到照料，节约了床位建设投入;同时，充分利用了社区现有的配套资源，进行适老化的设计和合理的整合，就可以满足社区化养老模式的运营配套要求，而不需要专门投资建设，大大节约社会资源。

　　【标准化】从生理到心理的呵护

　　在肖劲看来，社区化养老一定是主流的养老模式，它“在家与社区之间，架起了一座温馨的桥梁，使得老人既不脱离熟悉的生活圈子，又不脱离子女的探望和照顾，真正实现我们提倡的‘老有所养，老有所依，老有所乐’。”

　　陈民和万科的观点不谋而合，在他看来，“未来三种养老方式相互的联系会逐渐强化，彼此之间逐渐融合，机构养老可能未来会主要分布在社区内，而社区养老的触角也将逐步伸入到家庭中去，发挥更大的作用”。

　　因应老年人各个层面的需求，万科也因此提出了相应的标准：从“住”的方面，在居住空间内每个角落都充满适老元素;从“医”的方面，配备安排专业护士在提供及时、专业的医疗救护，以及专业的照护团队、问候和巡诊，并有科学的康复室, 由专业的康复师制定科学的康复计划;在“器”的方面，配备各类““语言康复”、“心理辅导”等项目的地方，可以在专业人士带领下进行有针对性的康复活动;从“食”的角度，考虑老年人营养均衡、消化功能及肠胃能力提供适宜老年人食用的三菜一汤菜式，应季更换。最重要的是“娱”，针对长者的兴趣和体能定制文化娱乐活动，包括兴趣小组和艺术赏析等项目;针对长者的精神需求组织社交活动， 不仅有温馨的环境、专业的护理服务;对长者退休后空虚、寂寞的状态， 制定相应的心理辅导类活动，包括宣讲类的讲座、访谈类的专家面对面活动。

　　同样，在大爱城，周柏生也一再强调，作为国家爱晚工程的示范基地，以及国家社工学院的示范基地，到第三期的时候，国家社工学院将全部落地，老年大学也会开办起来，老人在这里不仅能上学，还可以拿文凭，各种各样的兴趣班，比如写字、画画等等，让老年人老有所乐，这才是养老在精神层面最需要补课的。

　　肖劲介绍说，北京万科将“在全市新建小区部分有条件的在建小区内，根据小区的建设规模及人口规模持有一至若干幢包括住宅、商业楼栋在内的资源，主动放弃传统的快速销售、快速回款运作模式将这一部分开发商的自有资产用作服务于本小区的养老设施”，这样的设施，包括幸福汇、金域东郡、长阳5号地、金域国际、万科天地、公园里、高丽营项目等楼盘均将配备。其中首个亮相的万科•幸福家，位于北京房山区窦店镇，养老公寓总面积16762 平方米，共131个房间。

　　【困境】制度设计和资本难题待解

　　事实上，无论是中央还是各地方政府，都有支持社会资本进入养老产业的政策。在土地政策方面，去年北京市出台了《关于加快本市养老机构建设实施办法》，明确规定，“社会资本投资建设的非营利性养老机构，依法采取划拨方式供地;社会资本投资建设的营利性养老机构，应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上，采用招拍挂等方式供地。”陈民表示，养老地产中的养老院、护理院等养老设施可以以较低甚至无偿的价格获得建设用地，这将让社会力量兴办养老服务设施的成本，降低三分之一左右。

　　其次，政府对于社会资本新建、扩建养老机构给予大力度的财政补贴。目前北京市区两级对于一个床位的建设补贴支持最高可达5万元，运营过程中按照照护服务的老人人数，进行补贴，每月每人300-500元不等。

　　然而，相对于蜻蜓点水的政策扶持力度，养老地产面临的实际困境可能更大。在北京万科看来，养老地产面临的困境，至少有三个方面。

　　首先是资质的审批。目前万科走的是完全市场化的养老模式，也就是依靠企业的力量，把服务做好，赢得市场的认可。同时，万科也希望政府把万科的养老机构纳入到民政管理系统内，接受国家有关部门的监督考核。但目前，对于养老机构经营资质的申办过程中，还存在政策不清晰，效率过慢等问题。

　　其次是社会医疗资源的配套不足，比如说目前中国最需要照料的老人是失能失智老人，这部分老年人对于日常医疗资源的需求强烈，如日常的拿药，紧急就诊等，很多老人的药要去三甲医院才能开到。

　　第三是与社会保障制度、社会保险制度的结合。在日本，有一个“介护保险”制度，将社会化养老问题真正纳入社会社保福利体系，并且有统一公平的第三方评估和监督机制。这种制度设计，值得借鉴。

　　而在陈民看来，养老地产的融资环境还谈不上理想。这种依靠长期回报的项目，特别需要像房地产信托投资基金(REITs)这类金融产品的支持。地产商通过将项目打包出售给房地产基金，来实现资金的快速回笼，而房地产基金则可以长期持有这类具有稳定现金流的资产，获得稳定的投资回报。

　　在这方面，保险资本的入局，具有标志性的意义。据周柏生介绍，生命保险入驻了大爱城8万平方米的养老中心，包括养老会所和600多套的养老公寓。生命保险与开发商合作，组建专门的运营团队，并通过发售创新型养老保险、养老产品实现资本化运作。

　　“未来这个生命保险之家，是生命保险在北方的一个资产基地;这是生命保险在北京周边的第一单，今后他们可能分片区养老，通过多个地产项目的合作，将养老资产证券化。”周柏生说。