从上世纪90年代起，中国的房地产业开始了长足发展。CIHAF中国住交会自诞生之日起便如百科全书般翔实地记录这房地产行业的风雨起伏。

　　2014年12 月10日~12日，由中国国际贸易促进委员会、中国房地产业协会、全联房地产商会、中国房地产报、凤凰网、优博集团联合主办的第16届CIHAF中国住交会将在深圳国际会展中心举办。作为行业发展历程中最有话语权的见证者和推动者，住交会的主题也定为“颠覆创新，赢在未来”。

　　对任何一个想赢在未来的企业来说，顺应经济发展和人口结构调整做出的颠覆创新都是企业实现万年长青的根本。随着传统地产市场利润不断被压缩，楼市调控政策持续，老龄化问题越来越突出，创新转型养老地产逐渐风行。地产行业中最有前途的就是养老地产。万达集团董事长王健林曾表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。

　　2013年被誉为养老地产元年，随着政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已，并形成“保险系”“央企系”“房企系”三足鼎立的格局，投资额度超过千亿元。

　　然而进入实操阶段的企业却与外围观察者感受迥然不同。尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景，却由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因导致养老地产实际发展举步维艰，更是经常传来企业铩羽而归的案例。

　　之前，中国住交会养老论坛已成功举办6届，分别从解读政府政策、探讨运营模式、创新金融投资、分享国际经验等各个层面对产业进行探讨、论证。2014年“颠覆创新，赢在未来”第16届CIHAF中国住交会养老论坛依然会深入剖析新型地产——养老地产面临的行业困局，为先行者和后来者照亮一条道路。

　　前途光明

　　“野蛮“未改

　　早在1999年我国已进入老龄化社会，截至2013年老年人口数量更突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%，到2030年，老年人口将达3.6亿，占总人口的24%。

　　按照测算，即便根据“9073”(90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老)的养老计划，仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积也要占住宅年销售面积的1.4%(即近1364 万平方米)。考虑到2035年到达养老地产均衡水平，选择养老地产的老人占比可达到15%，这也就意味着2014 年~2035 年间，养老地产需新增总建筑面积将高达21.72 亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾21亿平方米的缺口。

　　土地缺口背后还有养老服务需求。相关专家预测，2025年~2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。

　　广阔的市场前景引发资本市场蠢蠢欲动。

　　养老地产的概念不断升温加码，由最初的跑马圈地逐渐转向真正市场，但大干快上的“野蛮”之风依然未变。

　　与此同时，政策环境也发生了天翻地覆的变化。政府开始积极重视起养老产业发展。2011年，国务院办公厅印发《社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》，养老服务体系规划提上日程。2013年，政策更是频出，从国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》到《老年人权益保障法》，全方位从融资难、用地难、用人难和运营难和法律缺失等方面提出一系列解决方案扶持政策。

　　其中最大的亮点是，以往政府主导、福利性机构为主体逐渐演变为民间或者社会养老成为养老产业主力军。业内人士纷纷指出，养老地产的春天已经来临。

　　但热浪之中，在传统制造业部门更出色的大干快上模式在销售服务面前饱受重创。被灼伤阵痛后，各路资本开始真正审视这个“野蛮”兴起的市场。

　　未来待考

　　养老地产与传统地产最大的区别在于，核心是服务。然而，全国各地的管理咨询、金融服务和医疗保健行业都对此深感无奈。从某种程度上说，投资者需要考虑的问题不仅有消费者的支付能力，还有他们为服务买单的意愿，这是个重要的区别。对中国养老投资者来说，在有消费意愿和服务意识的初龄老人真正步入老年之前，还有很艰难的一段路要走。

　　另一方面，中国养老服务业自身也缺少服务标准体系和经营老年护理业务的意识。大部分养老项目缺少专业服务团队，服务无法实现系统化、细节化、完善化。

　　“前几年想做养老连拿地的名目都没有，只能政府去做，民营企业想做也只能选择做民营非营利型的，有很多政策框框的限制，现在国家有了相关的政策，大家统一了认识，养老变成了合法的产业，过去的‘能不能做’的问题已经解决。但现在面临的更多是养老服务上的困境。”绿城研究院研究员冯雨峰说，“现在万科、绿城做的一些养老机构，针对的都是高端客户，与中国的大环境是不衔接的。现在国内养老地产最大的问题就是养老服务业如何能够健康地发展。”

　　土地的问题随着今年国土部《养老服务设施用地指导意见》落地，多年桎梏终于打开。但地方政府如何在原来紧张的土地指标中安排养老用地，招拍挂到的养老服务用地如何获取融资贷款依然是未解的难题。

　　对大部分专项养老地产开发企业来说，更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大资金投入。“养老地产更贴近商业，考验的是运营能力，而且由于回款速度较慢，对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道，对企业压力相当大。”分析人士认为，当下国内的养老地产无论哪种模式都需要企业长期投资，现金流成为最大诉求，然而更难的在于国内还没有清晰的盈利模式。

　　当下的养老地产盈利模式无外乎会员制、押金制、租售并举制等模式，但养老地产居高的开发成本，长效的运营成本投入无法在现有模式下回收，企业普遍面临没有盈利的尴尬状态。

　　“这与中国老人结构、消费习惯、市场未培育起来、产业未形成规模不无关系。这种情况下，企业不能被冲昏头脑，若要进入养老领域一定要冷静应对。”北京太阳城集团董事长朱凤泊说。