我大胆预测，今后中国房地产可能会分为三个市场，或者说只有三种产品才会拥有市场。

一、城市刚需包括刚改。结婚的，新进城的，城市就业流动的，换房的。这类房子的投资属性减弱，投机几乎没有空间。

二、城郊1.5居所，分为两类：一是承受不了城市房价压力，忍受不了城市拥挤和喧闹，选择城边小镇。二是经济能力强劲，对居住环境有更高要求的富豪，选择城郊别墅。

三、文旅康养地产，首先是交通，其次是气候，其三是自然资源优美，也有两个群体和两种对应产品。

一是先富阶层选择最优质的旅游胜地，如三亚、云南等，产品为度假别墅。

二是中产阶层和有一定实力的老龄群体，以休闲度假和康养为主，产品选择总价不超过80万的小户型，一般离居住城市2个小时交通距离，风景优美，空气质量好。

这三类产品升值空间最大的是资源排他性的度假别墅，城市刚改升值空间不会再有想象的那么大，但最具保值价值。

1.5居将成为新宠！

北京上海的老龄化已经排在全国前列，大家也都知道老人是最低消费群体。如果不能补充新鲜的血液，消费能力会持续下滑。

当然这里统计的是户籍人口，现在房价和消费没有下滑，另一方面也说明了补充了很多无户籍的外来人口，在这些地方你们经常能看到子女卖了老人的房屋的情况，那些房基本是分的成本，按现在的价格来说可以说忽略不计。

这也说明了为什么现在房地产市值，几百万亿而感觉不出来，放的水只是进入增量的商品房，如果把全国的以极低收入获得房产变成货币的商品房，放的那些水显然是不够的。

同时也说明了老龄化以后没有新增的人员来补充购入商品房，都把极低的价格获得的房屋卖了，获得现有市值而又不购买新的商品房，那么这个蓄水池的堰塞湖将会发生什么？

锁死流动性和新的地方收入方式，代替买地和放开多胎一样同样紧迫。

中国房地产的黄金时代已经一去不复返，除了刚需买房外，大家不要再投资房地产了，尤其是高总价的房子。

两年前我在业主群里劝人们，尽量不要买高总价的房子（总价超过1000万的房子），这种房子接盘侠少，增值空间十分有限，想要靠租金收回成本几乎不可能，一旦套牢就会永远成为接盘侠。

现在房地产税要来了，那些高总价的房子首当其冲，需要交更多的房地产税。我虽然也持有几套房子，可都是低总价的小房子，按市值计算也不需要交多少房地产税。

而且，小房子接盘侠多，比较好出租，租金收益率也相对较高，可以抵扣大部分房地产税。

朋友们，你们觉得这些会是问题么？