近二十年来，旅游地产“短周期、高附加值”开发成为企业首选，高端别墅成为旅游地产的主要物业;然而，一些别墅等物业基建配套的不成熟，导致“低效使用”和“低流动性”，且在受到反腐、经济下行等条件制约，旅游地产的传统高端消费者难觅，一时间，别墅等高端产品成为旅游地产销售最大的难题……

　　旅游财富网就此现象专访了旅游地产专评委常务副主任委员、上海世联房地产顾问有限公司集团战略业务中心总经理杨文斌，他认为如今由于旅游消费主流客户的转变，中产阶级逐渐成为旅游与旅游地产的主流消费者，旅游地产呈现明显的“中产革命”的趋势!

　　旅游地产现状：冬天来临?

　　在政府调控政策和房企资金困难的双重压力下，旅游地产价格改变了从2005年以来的单边上扬的发展格局，大多数房企都走上“以价换量”的轨道。

　　2010年1月，6000亿元的资金在海南获批“国际旅游岛”后进入房地产市场，凤凰岛项目抓住了这一时机，利用毗邻三亚主城区，且周边酒店、商业、娱乐等配套丰富，项目总销售量过半达1238套，价格一度爆炒到了炒到15万/平米;然而，由于初期基建规划配套未完全落实，客户入住率低，目前区域内极其冷清，呈现破败乱象，岛上仅剩住宿拉客黄牛，导致项目后劲不足、销售乏力，2012至2013年去化速度明显下降，年均去化46套，2014年进入尾盘销售阶段，但价格已降至最低3.5万/平米。

　　旅游地产专评委常务副主任委员杨文斌认为，其实，真正造成旅游地产市场降温、销售停滞的原因在于：产品的同质化现象严重——多数旅游地产都是承袭了“高尔夫、酒店、 温泉+地产”的“三菜一汤”产品结构，而且缺乏基建规划配套和专门机构的统一物业管理，长期处于低使用率的空置状态。

　　昆明市宜良县阳宗海项目，距昆明38公里，从昆明国际机场有高等级公路贯通，交通区位优势不错，但也是因为缺少基建的配套，多数物业只能成为摆设……“我在海南、云南买了2套旅游地产，从来没住过，也无法住，非常后悔，卖也卖不掉”，成都的夏总无奈地述说。海南澄迈一项目业主高先生也抱怨道，“那个地方的房子住不得啊，什么都没有”。

　　香水湾项目销售经理黄先生说：“国际旅游岛风头之后没有新的兴奋点，过分依赖北方客户、过分依赖冬季、过分依赖卖房……这样销售很艰难”， 海棠湾一酒店总经理则表示，酒店也处于亏损边缘，卖房就更难……

　　以上，这些只是中国旅游地产高端物业现状的缩影……

　　旅游地产变化：从客户开始!

　　中产阶级正在崛起，成为旅游与旅游地产的主力军……旅游地产专评委常务副主任委员杨文斌表示，年家庭收入二十万以上，资产50万以上(2011年麦肯锡标准)中产阶级随着第三产业的发展而逐渐壮大，取代低收入阶层成为社会消费的主要群体，据麦肯锡预测：随着十八大收入分配改革，包括科学制订最低工资标准、维护普通劳动者权益、建立居民收入与物价涨幅相挂钩的机制等措施，必将极大地促进中产阶级规模的提升……2025年中产富裕阶级将占总人口90%左右。

　　而据中国旅游协会公布的分析数据，10年前，低收入阶级占旅游总数的65%以上;而2013年的数据显示，中产阶级已经成为了旅游的主力军，占比在50%以上，同时，团客比重逐渐减少，自驾、自由行的比重增加也是中产阶级成为旅游主流化的表现。

　　中产阶级占据旅游消费者主力后，传统的走马观花“上车睡觉，下车拍照”已转变为放松身心的休闲度假旅居，特别是近年来政府颁布了一系列与带薪休假有关的法律法规以及政策文件后，人们更向往回归自然，回归慢生活，渴望呼吸清新的空气，开始寻找自己心中的净土，选择养生度假的圣地，旅居——这种远离城市喧嚣，逃离雾霾笼罩，闲看庭前花开花落，闲适之境的生活方式，也越来越受到中产阶级及家庭的青睐。中产阶级旅居度假浪潮兴起，也使旅游地产发展走向创新化、多元化的发展模式……

　　旅游地产专评委常务副主任委员杨文斌同时认为，富豪阶级、官员等传统旅游地产主流客户正在消失，占旅游地产客户比重在逐年下降……因为多数富豪、企业老板等已购买过旅游地产，或正选择移民;而官员受反腐影响，对于旅游地产购买持谨慎态度。

　　从访谈和调研看，目前考虑在海南置业的游客以中产白领、金领为主，占比70%以上的市场份额，该部分客群未来将对项目销售形成支撑;在海南置业的游客中，家庭月收入1至4万的客户占比51%，该部分客群属中产阶级;如果把中产阶级额放大到月收入到10万元左右的家庭，比重则在70%以上……

　　显而易见，中产阶级已成为旅游地产消费的主力军，占据70%以上的市场份额，中产阶级是推动旅游地产发展、转型的中坚力量，“错过中产客户，就是错过市场”!

　　而且，中产阶级成为旅游地产消费的主力军后，传统的大面积别墅等高端住宅已不再是主要需求物业……中产阶级购买旅游地产，还希望通过专业机构运营与管理实现产品长期使用，能够使用权交换，带来一定的收益，对产品的长期价值有非常大的期望。

　　旅游地产专评委常务副主任委员杨文斌表示，作为中国旅居生活引领者——旅游财富网恰恰无缝衔接地满足了有度假、置业、养生需求的中产阶级，提供了旅游、文化、生活、艺术、投资于一体全方位服务，业主通过旅游财富网的度假物业租赁系统，可直接将产品委托给专业的物业公司，结合物业公司提供的客房和社区服务，打造成旅居度假产品，弥补了国内“7天以上，1年以内”的旅居度假产品空缺，业主不仅可享受最悠闲的度假生活，更将坐享巨大的投资回报;此外，业主还可通过旅游财富网平台上的旅居交换系统，和海南、山东、云南等地众多度假物业业主实现交换度假，实现“一处置业，旅居全球”的梦想。