上面的几位领导专家大家好，我跟刚才几位领导和专家我任何的优势都没有，只有一个优势就是年纪大，今年76岁，老年时代症还没有开始，什么时候开始不晓得。今天主办方希望我谈房地产的一个调控，在这个形式下面我们旅游地产有什么发展和机遇，我再加一个挑战。对这个问题我是没有研究的，我刚刚说了旅游地产我是一窃不通，既然要发言总得要说两句，我觉得现在机遇还是有的，有好的发展机会，首先一个是我们现在的调控政策，房地产调控，现在房地产调控主要是住宅地产的调控，刚刚前面有领导讲，我认为住宅地产的调控不是对这个行业进行打压，而是打针，生了毛病把它弄好，让它以后有更好的健康发展，我们大家知道问题是什么呢?问题是房价涨的太快、太高，为什么会涨的那么高那么快呢?其中一个重要的原因我认为从需求方面说主要是炒作的需求、投机需求，对地方政府就是财政的需要，地方政府都觉得我这个房子是一个价值洼地，他希望房价涨，涨价了地价就涨，所以有财政的问题地方政府不愿意让房价下来，另外一方面我们中国人投机需求有少作，我是一个看法，这个房子不要像股票炒的，限购我是赞成的，限购是限制投资性需求，政策政府在短期内取消是不会，房价在出台以前抑制投资投机性需求的办法出台以前，这个限购不会把它退的，我主张今后用财政政策、货币政策限制投机炒作。搞一个中国城镇住房消费制度，就像一个老公只能找一个老婆，我们一个农户只能有一套宅基地一样，我们每户可以由一个住房，高一点、小一点、高档点、抵档点没关系，超过的收房产税，要卖的收房产所得税，不卖的话租金我收你租金所得税，用这种政策来调价，这个是都是好的政策，我是这儿认为的，现在限购是没有在这些房产政策出台以后暂时的替代。

　　我们旅游刚刚各位领导和专家都讲了，陈教授也讲了，陈教授是我的好朋友，我们文化旅游是支柱产业，国家需要大量的支柱产业，所以现在国家在旅游地产方面是引导的，而不是抑制旅游地产，它主要抑制投资投机性需求，炒作的需求要一致，旅游地产我认为现代还不存在这个问题，旅游地产总的来说还是鼓励的，商业地产我个人觉得还有点未知的，商业地产搞那么多我们城市需要吗?成都那么小的地方搞那么多商业综合体，都能够用上吗?我觉得还是要试试求是，这是政策的。

　　再有就是我们产业发展，我们国家把旅游文化定为支柱性产业，我觉得很对，我们知道旅游以前称作叫无烟工业，刚刚很多专家和领导都说了，我们旅游本身也是生产，我最近在写一本大众经济的书，什么是生产?生产就是产生的效率，产出的效果能够满足我们人们需求的，这个旅游是朝阳产业，很有潜力。我们现在这个旅游地产我觉得是很好的有潜力朝阳的产业，是无烟的工业。那么还有就是我们经济发展，中国经济发展很快，人均GDP4000美元，我们现在中产阶级正在形成，人们生活水平在提高，那配套产业旅游业、旅游地产我们都要相应配合。现在我们经济发展了，收入提高了，现在要提倡休闲、度假、旅游满足人的各式各样的需要，就是满足各个层次，我们慢慢的上去，我觉得这个跟我们中国的经济，跟我们老百姓的收入有关系，所以我个人认为，旅游是一个将来很有前途的行业，是非常好的。

　　还有一点我压讲讲我们发展，也我们现在旅游地产发展业面临一大堆的问题要解决，有不少的挑战，我个人想到有两个问题，一个问题是观念、认识、思想。我们收入和经济发展不平衡，有些人富一些，有些人穷一些，有些人观念跟不上，我们不要老观念，不要认为游览玩水是坏东西，这个观念是一个问题。究竟旅游地产包括一些什么内容?这个问题不解决的话是不能行的，我们还有一个挑战，现在旅游地产发展过程中间，有很多的开发商借了旅游的名，在搞他自己的东西，甚至破坏了生态，把本来很好的搞旅游的一些地方搞的一塌糊涂。我们既然是旅游地产，哪些是旅游地产，应该怎么发展?我觉得这些都应该很好的研究，我感觉这次搞得论坛峰会，我看下面有很多的行家专门来讨论养生、休闲、渡假，我觉得很有必要，我个人认为像这样的峰会我们定期的开，不断的总结经验教训，总得来说我感觉到我们这个房地产的调控主要是抑制投资投机性的需求，不是打压，但是也为旅游产业提供了机会，我们头脑不要发热，我们也要冷静，因为我们什么东西要都要做实做大做强，首先是做实，实实在在的。就说这些，谢谢大家。 2012-05-08 11:18:48 编辑 刷新

　　现在我们很多旅游经典都上市，就像好多高速公路上市，都是非常奇怪的事情，因为我个人对高速公路上市写过一篇文章，我说要将路桥公司逐出市场，这是一种非竞争性的资源，不能这样收门票，它边际成本是是零的，黄山多增加一个人看不会增加成本的，列为上市公司完全变成商业性运作，这是一种问题，这是抑制旅游产业发展的，你不要认为这个使得旅游产业得到了门票收入，长远来讲绝对是一件非常糟糕的事情。

　　下面我就谈谈旅游，可能是和我们今天关系更密切的话题。产品和服务的问题是性质完全不同的产出，产品服务和体验是一种完全不同的产出，农业时代主要产出的农产品，服务经济社会主要产出是服务，后服务社会产出的是体验，这样划分了农业经济、工业经济、服务经济和体验经济，体验经济是不是未来服务经济以后新型行贷的代名词?这个可能还需要时间，这个不能一定，就像我们讲服务经济，像我们之前有很多类似等同于服务经济的提法，这个没关系，我们慢慢会确定的找到。

　　我刚才讲休闲产业就是提供体验，休闲产业是旅游产业的表达，产出提供体验，体验是什么?我认为体验有这样三句话：体验是人的需求;体验是精神性的服务需求;体验是人自身发展和价值实现的需求。那么体验是人的需求，人们要体验未知，要体验事情，也要体验静止，茶馆喝茶发呆就是体验静止。当人们有了货币和时间就会购买体验，两者缺一不可。其次体验是精神性的服务需求，在目前的消费者服务当中，大部分服务消费是物质性的服务需求，比如餐饮百货提供的服务。可以预见精神性的服务需求比重正在上升。

　　体验是人自身发展和价值实践的需求，这个就是马斯洛所谓需求五层次说的结论，最高端的就是这样子的，从这个意义上说体验可以帮助我们获取生命价值，体验是休闲是生产体验的具体形式。我们目前的消费者服务行业的分类不能分出来哪些是物质性的服务，哪些是精神性的服务，没有这样的界分，没有界分不会影响，更不会阻碍发展，这种界分都需要时间，而且本身的边界可能就是模糊的，无论在过去还是在将来，物质性服务和精神性服务，在现实中总是交织在一起的，例如休闲消费总体上属于精神服务需求，有一个物质载体，需要酒店，需要旅游地产，因此要在整体推动服务业发展的过程当中来推动休闲服务业的发展，并且随着城乡居民收入水平和文化素质的提高，以及相关制度的落实，比如说带薪休假制度的普遍推行是休闲服务业得到更大的发展空间。带薪休假制度非常重要，带薪休假制度实际上就是把需求平缓了，黄山可能会找一个理由说，我不收这个门票不是更挤吗，它不能用人挤不挤作为他收门票的理由，大家不一定都集中在小长假大长假或者周末，在家在任何时间都有可能去，把需求平缓就好半了。除了讲休闲是消费活动以外，休闲还有全方位的社会功能，第一休闲是消费活动，当然有消费功能，消费本身在整个社会再生产过程当中就是起点，也是终点，具有保证再生产过程周而复始的社会功能。第二休闲有着生产和再生产的功能，为了满足日益增长的休闲需求休闲产业应运而生，由此休闲游有生产功能，能够创造产出吸纳就业，对于休闲的消费者来说，健康的休闲消费能够使得他们得到积极休息和修身养心的机会，以保持良好的精神状态，进入下一个工作过程。从这个意义上来说，休闲有着再生产的功能，这个再生产功能是良性作用是不言而喻的。同时休闲还有着学习功能，现代社会的休闲，是指发生在除工作时间以外的所有活动，当然包括学习活动，如进修、培训和自学。这一学习功能就将在上述再生产功能的基础上，产生更大的社会功能，会对学习型组织建设和社会建设产生积极的影响和作用。这个就是我今天跟各位讲的内容，谢谢大家。