广州市住房公积金管理委员会昨天对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》进行审议，新政明确公积金贷款仅限于首次使用者，同时将首付从两成变为三成，额度计算公式也更严。尽管广州住房公积金今年将增加27亿元的贷款额度，但明年的额度却大幅削减30亿。这个“最严公积金新政”已原则上通过，待市政府审批后实施。

　　分析人士认为，广州市住房公积金贷款政策频频收紧，最直接的原因是资金紧张。在2013年贷款大幅飙升的情况下，公积金的存贷比已经超过80%的警戒线，因此只能祭出“急刹车”的对策。

　　新政

　　公积金已贷过的不能再贷

　　旧政

　　购房者在还清第一次公积金贷款后，间隔三个月后可以申请二套房公积金贷款，三套房则已经停贷。套数认定采用认房又认贷原则。

　　今年3月的征求意见稿中首次提出“已使用过住房公积金贷款不予贷款”，引发社会广泛的讨论，此条款在7月的二次修改意见稿中予以保留。

　　官方解释：这主要是保证缴存职工能公平公正申请住房公积金。公积金制度建立的初衷是为了保障中低收入职工的基本住房需求，已使用过住房公积金贷款的人，或者能多次购房的资金都比较充裕，在公积金贷款额度有限的情况下，允许这部分人多次使用公积金贷款有失公允;实际上也剥夺了首次使用住房公积金贷款的职工的权利。

　　解读：广州市民买房将只有一次公积金贷款机会，对于计划买一换一的刚需买家打击不小。准备近期出手的罗先生表示，会暂时搁置购房计划，“这是在逼着我们一次性买大房啊，本来想买个80多平方米的先住着，看来得重新考虑了。”

　　据某机构统计，二次贷款条例实际影响的人群大约有36.6万。

　　广州房价点评网高级分析师肖文晓认为，不能贷二套，对于已经用过公积金贷款的人来说，缴纳公积金就失去了意义。如果不是单位出一半，或者单位缴纳的部分很少，很多人可以说就会选择不缴或者少缴。所以，新政对这部分人的影响肯定是负面的，对于公积金中心也是双刃剑。

　　新政

　　本地户籍，已连缴满6个月，且累计缴存24个月以上。外地户籍，已连缴满12个月，且累计缴存36个月以上。

　　旧政

　　本地户籍，需连续缴6个月以上。外地户籍，需连续缴12个月以上。

　　解读：新政的缴存时间比现行的“本地户籍连续缴存6个月，非市户籍连续缴存12个月”长了很多，新政对申请人提出了更严格的条件，但“连续”变为“累计”无疑是一个喜讯。不少人更换工作时，公司一般会在试用期第二个月或以上才会购买公积金，这意味着公积金的缴存会中断1个月甚至更长。新政更有利于频繁跳槽的年轻人。

　　新政

　　账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数

　　旧政

　　(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2

　　解读：强调了账户余额的重要性，实际上可贷款的总额更加少了。

　　公积金贷款额度取“根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度、贷款最高限额(一人最高50万、两人最高80万)、按照房屋价格贷款比例计算的贷款额度”三项值中的最低值。三项值中，按公式计算的贷款额度较之前缩水了近一半;即使是按照贷款最高限额，两人最高80万，在广州也很难提供90平方米房子所需要的贷款资金支持。

　　新政

　　由两成提高至三成

　　旧政

　　首付两成

　　解读：两成首付成历史，哪怕90平方米以下。不过，取消首付两成还需要人民银行审批才能通过。

　　新政

　　明年暂定住房公积金贷款额度为140亿，在到明年中旬，再根据半年情况做出调整。

　　由于2015年1-7月为提取高峰期，为确保明年1月能正常放款且不出现拥挤，公积金中心将从今年11月中旬开始，先按140亿额度实行按月按日分配，并由系统自动按照申请件录入时间顺序轮候上报和审批。

　　解读：公积金池子里的水，原来较少人去提取属于自己那份公积金，现在则争先恐后地拿走买楼，甚至看病都可以用公积金，故池水越来越少，若明年公务员缴纳比例从20%降至12%，则池水更少。只好降至140亿。

　　新政

　　二手楼贷款期限不得超过20年，二手楼贷款年限与楼龄之和由不得超过35年调整为40年。

　　解读：超过20年楼龄的旧房子早已不允许申请公积金，故这个调整完全没可能实操。很多时候，大家以为20年楼龄就是很旧的楼梯楼，其实不少我们熟悉的楼盘，像荔湾广场、祈福新村，都已步入20年关口了。

　　业内人士忧新政引发新问题

　　对于这个“最严公积金新政”，记者采访了多位业内人士，有的认为公积金的优势将越来越弱，有的则担忧新政可能引发更多问题——

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江：待央行房贷新政出台后，商业贷款的利率有可能下降，如果能下浮到8.5-9折，将拉近与公积金贷款的差距，届时公积金贷款的吸引力将会降低。因为公积金申请难度大，开发商又不喜欢，在相同条件下，开发商会把优惠更多地倾向商业贷款，公积金贷款的作用和优势会越来越弱。

　　广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬：新政是公积金额度不够导致的结果，同时也说明现在购房的人群越来越多。公积金新政对于市场的影响不会太大，因为公积金不占主导。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志：很可能出现已用公积金贷过款的人不再缴费的情况，导致公积金额度越来越紧张。另外，政策单方面调整是否合理、合法?贷款办法出现变化后是否允许交款人退缴?若因额度不足引发符合条件但没拿到贷款的情况，是否属于公积金中心违约，是否应对申请人作出赔偿?

　　满堂红研究部高级经理周峰：今年前三季度，通过满堂红促成的二手住宅买卖交易中，二次申请公积金的比例为7.5%。虽然新政现仍在空档期内，但即使有意向的改善客户，都无法挤得上末班车了。

　　广州房价点评网高级分析师肖文晓：公积金中心出此“下策”，说明原有政策已不符合当前形势，既不能让首次买房的人满意(额度不足，需要排队轮候)，也不能让多次买房的人满意(不能二次使用，利息又低)。不改革出路只会越走越窄。

　　广州机关事业单位住房公积金

　　缴存比例下月起不得超12%

　　羊城晚报讯 记者赵燕华报道：昨日，广州住房公积金缴存比例变更。据穗府14届131次[2014]34号规定：“全市机关事业单位住房公积金单位和个人缴存比例统一为不高于12%。区(县级市)机关事业单位和市直机关事业单位住房公积金单位和个人缴存比例超出12%的，从2014年11月1日起统一调整为不高于12%。”经本次调整后，机关单位和公益一类事业单位缴存基数不变，缴存比例由20%变更为12%。其他事业单位参照执行。

　　广州房价点评网高级分析师肖文晓表示，社会上的“考公务员热”，很大程度就是因为机关事业单位的一个福利是住房公积金单位缴存的比例高。按照广州现有规定，公积金单位缴存的比例是5%-20%，但是现实中往往是民企、私企按最低标准缴存，机关事业单位按最高标准缴存，这其实是机关事业单位在拿纳税人的钱补贴少数人，有失公平。“因此，此次将机关事业单位的公积金缴存比例调低，我认为是顺应民心之举。”

　　热点答问

　　1对拥有一套住房,并已结清相应购房贷款的家庭,申请住房公积金贷款购房,最低首付可为30%,和新政中的公积金不予二次贷款的规定是否相违背?

　　答:不会。对拥有一套住房并结清购房贷款主要针对使用商业贷款购房的买家,但如果首次购房也使用公积金贷款,则二次购房中不能再申请公积金贷款。

　　2不能二次使用公积金贷款是否意味着缴纳公积金毫无用处?

　　答:也不是。虽然二次购房不能再使用公积金,但是不影响公积金提取。

　　3贷款额度计算公式三次变化有何区别?

　　答:以月缴存额为500元,连续缴满4年,距离退休年龄为30年为例。

　　按照现在执行的计算公式【公积金月缴存额×2×至法定退休月数×2】,则为500×2×30×12×2=720000元,可贷得上限50万元。

　　按照新政首次意见征询稿的缴存公式【账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×2】,为500×48×2+500×30×12×2=408000元,按照最新公式可贷得的额度则为500×48×8+500×30×12=372000元。

　　今年贷款额度197亿元,比原定标准增27亿元

　　已发放贷款164.79亿元,待审批5245笔共25.32亿元(数据截至今年9月)

　　存贷比控制在85%水平下,10-12月,每月按2亿元的新增额度进行发放。