房贷松绑雷声大雨点小配套额度是关键七折利率仍难寻

　　节前“认贷不认房”新政松绑楼市，一石激起千层浪。节后第一个工作日，记者多方采访发现，银行执行进展不一。有银行已按新政受理房贷申请，也有银行表示细则仍待制定。多位业内人士表示，新政真正落实需贷款额度的配合，目前首套房贷七折利率优惠仍是奢望。

　　进展不一

　　9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该《通知》一大核心是首套房认定为“认贷不认房”，且明确首套房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　目前已有大行紧随新政步伐。建设银行对媒体表示已可以按照新政策来受理贷款申请，首套房贷款还清再次购房算首套房;工行则表示已经制定细则。相对而言，部分股份制银行步伐相对滞缓。

　　“我们目前只是原文转发了央行、银监会的通知，具体执行让分行自己决定。”某股份制银行总行人士对上证报记者表示;兴业银行方面昨日也对记者表示，有关实施细则正在研究制定中。

　　有股份制银行工作人员对上证报记者称：“每家银行会根据自身的情况制定细则，没有那么快。”

　　额度未定

　　中原地产项目部总经理黄韬的反馈则是“今天各个银行都在整理数据”，银行可能会为新政配套增加房贷额度，因为不如此，新政就无法真正落地。

　　据了解，今年上半年银行房贷额度相对紧张，审批通过但迟迟不放款的情况不少见，不过这一状况在今年下半年情况已有所好转;也有银行人士表示，目前其所在行按揭贷款额度并不存在问题，材料齐全审批通过一周内就能放款。

　　值得一提的是，此次《通知》明确要增强金融机构个人住房贷款投放能力，具体来说是鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　黄韬认为，额度将影响房贷利率，但短期内银行房贷投放能力的增加不太可能依赖MBS等多种资金筹集方式。

　　目前银行具体执行的房贷利率也未有明显变化。“按揭的利率目前暂时与节前一致，没有变化，还是以基准利率为主。”这是节后首个工作日，记者走访上海陆家嘴周边各银行网点所得到的普遍说法。农业银行上海分行有按揭贷款金额超过200万，超出部分享受九五折优惠的政策。

　　根据兴业证券所做的银行按揭市场跟踪，9月最后一周上海首套住宅贷款利率低于基准利率的有2家，高于基准的有5家，其余14家均与基准持平。北京地区首套住宅贷款利率低于基准利率的有9家，高于基准的有1家，其余13家均与基准持平。

　　一家股份制银行工作人员对记者表示：“文件出来前，也没说不能七折，此次央行和银监会只是重申了一遍。我们行还是按照基准利率在放，没有折扣。”

　　七折难寻

　　对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题，业内人士并不是太看好。

　　“就算工行也不太可能给首套房贷七折利率，除非不讲收益。”有银行人士认为，新政落实的另一个关键还要看银行吸纳资金的价格。

　　招商证券分析师肖立强认为当前的贷款基准利率明显高于2009年的水平，同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平。2008年的按揭贷款利率优惠还惠及尚未偿付的存量按揭贷款。因此，在非降息和重定价情况下，2009年的按揭利率水平对于当下而言，基本是一个回不去的过去。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委[微博]也认为，如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算，0.7倍就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率4.63%(银行的资金成本肯定显著高于这个水平)。目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的，但央行明确提及优惠幅度，传递了强烈的宽松信息。

　　一家国有大行支行负责人表示：“说实话二级支行不太愿意做房贷业务。目前揽储很困难，存款少，贷款多，存贷倒挂，只能内部高价拆借资金。去年‘钱荒’过后，5年以上资金的价格一度在6.5%以上。今年好一些，但也在5%以上。基准利率房贷，基本是盈亏平衡;九折房贷，一般是亏损的。”

　　一位股份制银行总行人士表示：“我们行5年以上资金的内部价格是5.6%，如果按5年以上中长期贷款6.55%的基准利率放贷，意味着净利差还不到1%。你觉得这1%能覆盖基本运营费用、考核费用、信用成本、经济资本成本吗?”