“由于众所周知的原因，多年来在滨海沿线的最佳休闲度假地段，形成了大约2000万平米的闲置房源。旺季滨海旅游十分火爆，客房有效供给不足，经常出现‘一房难求’的场面，而这些闲置房源近在咫尺，却得不到有效利用。”在去年10月召开的山东省重点旅游项目建设现场会上，山东省旅游局局长于冲说，为把大量闲置房地产变成旅游地产和旅游产品，融入旅游市场，山东省旅游局和旅游财富网联合打造了“仙境海岸”旅游品牌。

　　如今，山东海滨城市旅游地产空置率高的问题日益凸显。

　　从烟台市滨海路一路开车往南，随处可见高挂的海景投资房广告和刚刚建设好的海景楼盘出售。“莱山区、高新区的楼盘大多被外地人购买的情况不在少数，基本上都是那种距离海边就几分钟车程的海景资源房。我们对面那个楼盘大多数都被韩国人购买了。”在烟台高新区力高·阳光海岸，工作人员告诉经济导报记者，“这种房子入住率一般比较低，各项配套也做得很敷衍。因为买来就是为了度假，每年夏天住上一两个月就走，冬天基本没人住。”

　　从产品到概念的升级

　　“旅游市场需要经历一个从初端产品、中端品牌到高端概念的过程，我们现在正将‘仙境海岸’打造成一个旅游概念，而不是一个旅游产品。”在9月27日山东“仙境海岸”度假城市发展高峰论坛上，山东省旅游行业协会副会长丁再献告诉导报记者。

　　丁再献说，“打造‘仙境海岸’度假城市群就是从新的经营概念着眼，对旅游品牌和产品进行全方位的变革，以提升胶东海岸城市的旅游竞争力。而概念的经营最终还是要靠产品体现，新的经营概念提出之后需要青烟威日四市建立协作体系，将各地探索的新型旅游板块拼接成滨海旅游一体化发展格局，真正实现‘仙境海岸’度假城市群的联动发展。”他认为，山东将原来的黄金(1217.50,2.10,0.17%)海岸旅游线提升为“仙境海岸”度假城市发展群，不仅是品牌的变化，在很大程度上也是概念的发展。

　　山东省旅游规划院院长陈国忠表示，作为滨海旅游来讲，滨海旅游度假是一种主要的产品形式，休闲和度假最重要的方面就是要打造休闲度假的空间。国际上来讲，这些空间主要依靠酒店、乡村旅馆以及各种各样的住宿设施来打造。而山东既然有了“仙境海岸”的定位，滨海度假的设施就用文化的概念定义为“仙居”。

　　避免短期逐利

　　近几年，山东滨海优越的环境吸引了大量的地产商来投资。但现在，销售成了滨海房面临的最大难题。

　　导报记者了解到，除了烟台市区，烟台海阳、龙口、蓬莱等地都存在着严重的旅游地产过剩。

　　“旅游地产过剩是太多的地产开发商追逐短期利润，不考虑旅游的长期活力造成的。政府希望通过‘仙境海岸’项目将这些闲置地产资源盘活。”山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海告诉导报记者，当前房地产旅游的国内需求不足于支撑市场，需要加强产业融合，来盘活资源。

　　“现在滨海房产仅仅是房产的原因在于度假设施不配套，甚至有些房产项目根本就不适合开发。”山东建筑大学建筑城规学院教授刘兆德表示，盘活旅游地产要靠专业公司去经营闲置地产实现收益，政府方面也要抓紧打造滨海旅游项目，不能只盖楼不做旅游。

　　“没有旅游内容和旅游服务，买来房子就相当于买了一个钢筋混凝土的壳子。中国这么长的海岸线，不是在沾点海水的地方盖楼都能叫旅游地产，必须加强旅游内容建设，这是旅游地产发展的核心问题。”旅游财富网CEO曾晓成表示。

　　“政府打造烟台海滨休闲产品要坚持高端旅游的市场定位，整体规划和适度超前。而且，旅游项目以清晰的目标人群为导向，以核心项目建设为主导。”刘兆德说，目前青岛西海岸在建和已批的五星级酒店已经达到18家，这实际上已经形成了一个旅游地产发展格局，建造城市休闲体，创造更多的目的性消费产品也是非常好的旅游项目。