“雾霾的大都会，住着已越来越憋屈。干脆在海南买套房子，今年冬天让父母去海南过冬吧。”从海南度假归来，北京市民贺先生萌生了置业让父母养老的想法，既能度假，又能投资，拿真是一举两得啊。9月，正是适宜出行的秋季，全国各地的旅游地产在这个金色季节又躁动起来，纷纷北上推荐、拉客。

　　海南、山东、秦皇岛……耳熟能详的城市，眼花缭乱的价格战，令购房人举棋不定，背后则是开发商转型、圈地的冲动。不过，业内人士指出，旅游地产正逐渐褪去“一夜暴富”的投资神话外衣，回归度假本质。

　　24万的度假房

　　仔细说来，在海南买套度假房，并不是贺先生一时冲动的想法。“前两年身边好几个朋友去那买房时，我也曾动过念头。”但最终让他下定决心的，则是北京的雾霾天气，和持续不断的“限购”政策。手里存着的几十万元，在北京买不了房，也不够做大投资，倒不如让年迈的父母在海边城市休闲养老。

　　最关键的是，和北京高昂的房价相比，海南的房子显得便宜许多。几日前，贺先生去参加了海航地产在北京举办的旗下11个海南旅游地产项目的推荐会，一套小户型最低只要24万元，单价8000元/平方米的略贵项目，还有还有1万抵40万以及折上折等优惠。

　　“24万元，在北京只够买六环的10平方米。”按照贺先生的盘算，用不超过40万元的钱，在海南买套房，让父母先去度假养老，等两年房价涨了，可以再转手挣一笔，“又能住、又能投资，鱼与熊掌兼得了。”

　　实际上，贺先生的想法，在北京人中并不罕见。根据搜狐焦点旅游地产的统计，2012年，在海南岛外置业群体中，北京买家已经超越东北三省，成为海南的第一大置业群体。

　　展会拉客主打价格战

　　喧嚣的旅游地产城市，不止海南一个。9月，全年中最适宜出行的秋季，全国各地的旅游地产又躁动起来，纷纷北上拉客。

　　比被誉为继三亚之后的旅游地产新宠的秦皇岛，就有万科.北戴河小镇和兴龙·香玺海两个项目，正极力招揽北京买家。一如万科在北京的多数项目，北戴河小镇打出的是“小户型、低总价”策略，最低的一套35万元起。而河北本地开发商兴龙的香玺海，打出的则是“改善型”策略，大户型的高端住宅，预计单价在14000元/平方米。

　　云南大理的开发商，则在秋季房展会上推出了“云南大理免费旅游购房团”活动，有购买意向的看房人可以去大理实地考察四天三晚，来回机票和酒店住宿，则由开发商买单。

　　除此之外，开发商推出的各式各样的价格战也是琳琅满目。比如，有的开发商推出购房免三年物业费、有的主打一次性付款9.5折、88折外还可享受报销往返机票5000元/套房、97折外送全屋家电等等，不一而足。

　　转型圈地的冲动

　　白热的价格战背后，反映的是开发商在谋求转型下的圈地冲动。

　　随着调控政策的常态化，许多单一开发的房企开始谋求转型。而旅游业的日益繁荣，使得诸多房企将旅游地产的开发建设当成转型“第一站”。据旅游财富网数据显示，目前全国有2259个旅游地产项目，分布在85个城市和地区，分属1629个开发商，其中海南占据半壁江山。全国排名一百的房企中，有1/3都已进军旅游地产。

　　缺乏有序规划的旅游地产背后，则难免留有泡沫。全国房地产经纪人联盟副秘书长陈宝存就表示，旅游地产虽具有巨大的利润空间，但是其在开发过程的投入成本也是巨大的，尤其是旅游度假地产要开发商长期投入持续经营，包括拿地、购买景区经营权、兴建基础设施、广告营销、后续维修、物业管理等等，耐得住寂寞才能等待到最后的收获。

　　巨额回报还只是神话

　　那么，对于购房人来说，旅游地产真的能买到巨额的投资回报?

　　对此，就连开发商也存有疑义。在某论坛上，世茂集团助理总裁蔡雪梅提出，购置旅游地产，无需考虑投资价值，因为旅游地产是对人的生命质量以及整个生活品质的投资，而人生没有任何一种投资的价值会高于自己对于生命质量和生活品质的投资。但今典集团董事长张宝全却认为，大部分购置旅游地产都是从投资价值出发，因为居住需求很低。

　　而一位从事旅游地产开发的开发人士私下告诉记者，度假刚需的概念，已被众多开发商过度营销了，因为多数购买旅游地产的人，实际都是冲着投资去的。而实际情况是，旅游地产不可能像住宅那样，在短期内实现高额回报。购房人必须持有几年，等旅游配套成熟了，才能实现换手，换取一定的回报率。“但这个回报率，和北京的很多住宅半年单价涨1万元，是没法比拟的。短期的巨额回报，对旅游地产来说几乎很难实现。”