“2013国际旅游财富峰会”于5月7日至8日在上海普陀区明捷万丽酒店举行，本次峰会以“引领产业融合、创造幸福生活”为主题，是国内首个探索新城镇化建设中旅游度假、养生养老和现代农业融合之创新模式的大型国际化高峰论坛。原云南省省委副书记丹增、红色旅游办公室副主任张坚钟、中国房地产业协会副会长朱中一等著名专家学者以及相关产业的企业领袖出席此次峰会。北京绿维创景规划设计院林峰院长受邀参加本次论坛并做了“新型城镇化与旅游地产”主题演讲，发表了精彩观点。

　　1、解读新型城镇化

　　1)新人口消费红利

　　现在的经济发展无论从统计数字还是实际的增长速度来说都到了一个新的瓶颈阶段。一方面相对低廉的劳动力所形成的出口增长受到抑制，另一方面中国正在形成新的人口消费红利：就是以我们大幅度的工资增长和人均收入增长及这些年的财富增值效益所形成的房产地产为基础，中等收入阶层不断释放较大的消费能力。这种消费红利的形成和释放，对于今天以消费为主导产业来带动整个经济发展而言，就成为最重要的一个导向。

　　2)发展约束

　　发展约束实际上是城镇化发展最重要的一个因素。 首先是土地约束。控制土地规模，控制土地放量模式，对于整个经济的成长是非常重要的要素。其次是生态约束。这种约束下只有低碳绿色生态企业才能更好发展。最后能源资源约束。能源资源约束使得投资成本过高资源消耗大的产业受到很大的制约。

　　要保持GDP7%的增长实际上是中国最基本的一个要求，它是政府的要求，是社会保障稳定的要求，也是中国每年不断出现大量就业人员需求和保持发展的基本需求。因此从经济学、社会学来讲：第一，新型城镇化是在约束下寻求发展模式，第二，新型城镇化是以加速提升消费比例，内需规模和可持续价值为目标的这样一种模式。 最后新型城镇化是将是未来中国10-20年中国发展结构中顶层设计的一个核心主题。

　　2、新型城镇化的道路选择

　　1)中国的财富效益

　　中国这十年发展最大的一块增量是土地升值和房产升值带来的财富效益。中国经济发展7%的经济增长空间由多种动力驱动，有一个很基本的增值要素就是土地，工业、科技、文化等行业的赚钱速度都比不上土地增值。土地价值的不断增长和由土地带动房产价格增长，造成一个巨大的财富效益，这种增值效应是中国财富效应的基础。

　　2)增量改革及产业选择

　　中国改革有一个基本原则叫增量改革原则。无论有什么样的改革，都是在把蛋糕做大的过程中有较大利益来化解之前的困难，解决原来的问题。只有在蛋糕做大的过程中解决问题的方案才是良性解决方案。因此新型城镇化的解决方案，一定要寻找动力机制问题。要有好的产业机制来推动，有效的解决资金来源、利润结构和财富增长问题。 选择产业和城市一体化发展，就在同时享受两种增长模式：第一种是产业带动的利润增长，是效率和技术带动化的增长模式，第二种是土地升值和房产升值为依托的财富增长。这两个增长结合在一起，以产城一体化为核心形成的新型城镇化，就是中国下一个阶段发展最重要的一条旋律，或者是主旋律之一。

　　3、旅游及旅游引导的新型城镇化

　　1)旅游产业解读

　　旅游产业实际上是一个搬运场，是一种通道型产业、渠道型产业，它的核心作用是把人从客源地搬运到目的地。由于它把人搬运到了目的地以后，放大了消费带动整个产业，因此它的价值就不局限在它的本身，所以旅游业实际上是一个渠道，是一个把消费能力从发达地区、从大规模地区输送到我们需要发展的地区。是一个管道，是一个经济发展的杠杆，是一个经济发展的动力结构。

　　2)旅游引导的新型城镇化的价值

　　第一，解决三农问题。新农村建设中旅游引导的新农村社区，是民俗接待社区，让农民在家里从事第三产业进行旅游服务。因此三农问题解决中间，旅游新农村能够解决农民产业和农村优化美化等等问题。第二是实现就地城镇化。旅游解决的城镇化是就地城镇化，它是本地人在本地就业最好的方式。第三是解决旅游生态问题。旅游是生态问题解决最好的方案。第四提升品质。旅游提升整个文化品质和社区品质。

　　3)旅游引导的新型城镇化

　　旅游如何引导新型城镇化?——整合旅游产业，主动融入新型城镇化。旅游通过搬运实现旅游消费，消费通过旅游带动形成消费聚集，消费聚集带动产业链的延伸，如加工产业、运输产业和相关联的一系列产业，都在这个结构下形成聚集效益。通过产业聚集解决就地就业问题、扩张扩展问题、流动人口问题、度假人口问题。这些问题都纳入到城镇化，因此形成旅游带动下的城镇化发展模式。

　　旅游引导的新型城镇化体系，最大的我们称之为旅游中心城市，大型城市要进行旅游升级，比如说张江口市、丽水市。第二旅游城市建设模式，比如说北京周边的房山。第三旅游小城镇建设模式，旅游小城镇以建制镇为主体，包括大量的古镇。第四旅游综合体模式，旅游综合体实际上就是产城一体化的组合结构。第五旅游导向的新型农民农业社区，他是产居一体化的社区。

　　4、地产商的未来

　　土地开发是一级市场的效应，居住物业是旅游地住宅的效应，商业物业将会是旅游地产最重要的产业模式。泛旅游产业开发，泛旅游地产开发，土地的开发模式到房产的二级开发模式最后再到我们经营型业态的经营模式，持续经营、酒店经营、和休闲商业经营相结合，实际上构成了旅游地产完整架构。

　　地产商应该不仅仅是开发土地开发楼盘，应该以区域开发运营商的身份来全面运作，把自己从楼盘开发者和土地开发者转化成为区域综合开发运营商、城市运营商。作为区域开发商不仅要开发土地，还要开发旅游公共设施、旅游项目，要进行房产开发，最后进行产业整合和运营整合。产城一体化的区域运营商是地产商的未来。

　　做一个旅游引导的区域开发与运营商，带着对区域经济推动的理念和社会责任感，做一个区域的发展的投资人，来推动区域经济。那也就是幸福中国梦最重要的实践者和推动者。按照这样一个目标来发觉、挖掘、发展旅游地产，在新型城镇化及中国未来发展主流当中寻找旅游地产发展方面的价值将会成为未来中国旅游地产最重要的发展方向和方式。