随着近年来人们消费水平的提高和消费观念的改变，旅游房地产已经成为了旅游开发中的新热点，与传统房地产及旅游业其他项目的开发相比，旅游房地产具有消费层次高以及投资回报率高的优势。丰富的旅游资源和庞大的消费群体，也为我国旅游房地产的开发提供了巨大的发展空间。在大好的市场前景之下，中国旅游房地产的蓝海将会发展如何，是否在发展中存在着隐患?2014年9月18日上午10时北京房组委员会联合新浪乐居在北京展览馆举行了《产业融合—寻找旅游地产的蓝海》主题论坛。
以下为论坛实录：
主持人 务名杨：大家上午好，非常荣幸，受组委会的邀约担任本次论坛的主持人，伴随生活水平提高，旅游度假已经成为生活当中不可缺少的一部分，很多开发企业，看到了这块巨大市场，所以在中国土地，旅游地产发展如火如荼，在这样竞争激烈的市场里面，到底房企该如何寻找在这个产业中的蓝海，我们的购房人怎么样挑选，既住得舒服，又有投资价值的旅游地产，我们今天请到了几位在开发企业以及在规划领域的专家，来跟大家就几个问题进行深入的探讨，下面把几位重量级嘉宾请上来。
北京华侨城副总经理谭笑
北京万科秦皇岛事业部营销总监李文
北京房地产展示交易会组委会秘书长郑向东
北京绿维创景规划设计院院长林峰
北京新浪乐居主编 务名杨
主持人 务名杨：各位嘉宾，今天任务挺重的，论坛的意义说清楚了，不但寻找旅游地产中的蓝海，跟业内人士做一个分享，同时跟在座的购房人做一个互动的交流，告诉大家，什么样的项目值得去考虑、购买，希望几位能畅所欲言。
下面先看看第一个问题，在几位心中，你们认为旅游地产的蓝海存在哪些领域，应该是什么样的情况，请几位嘉宾来做一个简单的分享。
北京绿维创景规划设计院院长林峰
林峰：谈到旅游地产，今天的秋季房展会，特别是从北京的房展会来看，旅游度假发展的特别好，这个特点非常明显，最近都在谈一个概念，度假时代已经来临了，想必大家也注意到，最近国务院特别强调旅游度假，文件非常明确，要求加快落实。50多岁以上人群大规模，我们叫做青年老人，在中国大幅度增加，这个比例从55岁到80岁之间，给他一个地方，让他天天待在家里，谁都受不了，虽然居家养老很重要。
度假养老在未来是一个很重要的市场。带薪度假带给我们重要的空间，加快落实带薪度假，涉及到中国7到8亿，如果落实到2020年达到70%的职业员工带薪度假，意味着5到6亿人口，利用工作日，而不仅仅节假日进行度假旅游，这种度假加上我们说的避寒、避暑，我们一年整个度假时间会大幅度提高，需要什么?首先需要有一个地方能住下去，五到七天到一个月、三个月，然后围绕周边吃喝玩乐娱。所以度假时代来临，度假旅居生活成为我们这个时代最重要的必需品。蓝海很大。
另外一个现象，随着当前地产形势非常严峻，旅游地产受到巨大的冲击，所以什么样的地产能够成为最好的地产，什么样的地产能够成为最受欢迎的地产，什么样的地产会成为蓝海地产，旅游地产中间，真正有内容的，能够让人们住下来，吃喝玩乐、休闲、养生和养老功能为一体的，能够有效实现的地产，而不失在景区、旅游度假区，这两种地产一句话，凡是有服务价值地方就是蓝海地产，凡是属于纯住宅式的地产就是度假地产。
持人 务名杨：林院长意思是能提供服务价值的地产就是旅游地产。谭总认为旅游地产什么样?
北京华侨城副总经理谭笑
谭笑：华侨城地产大家比较熟悉，我们自己定位为中国旅游地产第一品牌，我们的产品是旅游主体，这是我们的开发理念。近年来的旅游地产有一个概念，从我们的理解来说，我们有三个方面的旅游地产，我们华侨城这种模式，旅游加地产，综合成片开发这种模式。另外我们常见的所谓的旅游服务相关设施的房地产开发行业，旅游酒店，或者一些度假村，或者其他的类似于相关的配套服务的设施，也叫旅游地产，还有我们围绕常见展会的项目，在旅游景区或者度假区开发的项目也叫旅游地产，这是概念区别。现在在南方，在海南、秦皇岛这样的区域，旅游地产项目比较多，区域优势，尤其是生活品质，大理那位领导说，好山好水好空气，大家奔跑着好的旅游资源开发的区域项目。
我们华侨城打造一个旅游综合项目，比如美国奥兰多模式，在这个城市里面，消费与旅游结合，商业综合配套，综合设施，把一个区域打造旅游景区，而不是直接在这个景区建立资源，对于城市发展、生活品质，还是做出了一些我们的努力。这是我们对旅游地产的看法，而且未来，如果单纯靠比较好的自然资源、自然景观、环境旅游地产项目的话，市场消费容量还是有限的，还是更多地做一些针对性强、市场贴合度高的旅游综合产品。
现在房地产行业发展黄金已经过去，有人说未来是白银时代，也有提旅游地产、养老地产，也有提健康地产、绿色地产，实际上都是我们房地产行业发展的增长点。旅游和地产结合是非常好的增长点，我们现在还有很多地方需要探讨。
北京万科秦皇岛事业部营销总监 李文
李文：旅游遍天下，为什么这么说?今天题目叫蓝海，我们万科去年在北戴河有一个项目，我们做了一个关于旅游地产蓝海的探讨，这个活动大概做了半个月，还有一些阶段性成果，结论就是现在旅游地产大转变。第一个转变，就是旅游度假，以前都是赶场子旅游，现在要度假。度假变刚需，随着生活环境提高，随着环境差异化加大，度假的需求，其实已经成为我们吃、喝、玩、乐里面很重要的刚需。所以两种差异下，有很多种。
任何东西有三点需要把握，第一点需求，第二点喜欢，在需求和喜欢都满足了，第三点就是买得起。对于普通的旅游刚需、度假地产来讲，核心用得着、用着上。如果买一个东西，一年用不上，使用浪费。所以综合东西之后，好的旅游地产项目应该是说走就走、想走就走，很方便。这个方便两方面，一方面是时间成本很低，不可能一年去一次，需要经常去。北戴河高铁两个小时到市中心，我们项目就在地铁边八百米。可达性来讲，明显提高旅游度假使用率。
在这个基础上，才是我喜欢，为什么喜欢，因为有资源，为什么需要，工作压力大，为什么买得起，因为在这前面，我们把这一面控制住了，功能到位了，在这个基础上，做出来刚需度假，这也是我们万科做的第一个旅游度假项目。如果大家有兴趣的话可以去看一看。
主持人 务名杨：李总观点把旅游变成度假，把度假变成刚需。
北京房组委员会秘书长 郑向东
郑向东：2014年中国旅游度假置业大会，不知道大家发现这个变化没有，文案出来之前，专门征求了海南省王秘书长和三亚市刘秘书长意见，我们现在有一个会，开始争论，有不同意见，一个意见旅游地产，第二个意见叫旅游度假地产，第三个意见休闲度假地产。大家可以看到这里面，旅游两个字不能反映产业未来的发展。
刚才说到了度假，前一段国务院出台旅游发展重要意义，包括明年带资休假，这是未来的巨大市场。度假已经成为一个新刚需。拿我自己来说，今年一次没有出去旅游，因为马航飞机一直往下掉。去年出去旅游四次，马上十一了，跟其他城市一样，是一个围城，外边的人想进来，里边的人出去。天安门看升旗，颐和园看长廊、怕二指长城，都是戴小红帽旅游团，外操着天南地北口音来北京，带着孩子、老婆度假。北京人去怀柔、红旗渠、妙峰山、延庆、龙庆峡，再远青岛、山东跑，冬天就去海南。五一三天，十一七天，加上春节，有高速免费的时间。国家给有车家庭，15天使用免费高速，五一、十一还用挤高速，一个车只有15天度假，全国各地随便跑免费。
海南岛是费改税，其他城市能不能改，国家对整体系统性度假消费的政府推进，相信大家休闲、度假会成为新刚需。这个市场6到7亿，消费者金额不知道多大，还没有数据能说明。我现在去哪报团，去年只有去俄罗斯才报团，去美国、台湾，自由行很方便。第一站戴着小红帽看看，踩点式，第二站就是自由行，第三站就是常住。度假居所是给予心灵栖息的空间，住在有山有水的地方，为什么还要度假，熟悉的地方没有风景。
去海边渔民挣钱，去大城市看看，每个人离开生存第一居所，离开所熟悉的城市，去一个地方，换一个不熟悉地方，人的心灵得到一个短暂休息。看看书也好，放松也好，还是骑自行车也罢。这几天没有人来找你，约你吃饭，放松一下。在这个环境下，酒店与住宅多元化发展。
上海世博会的时候，我和老母亲租了世博会边上的民居，去上海买菜、做饭，溜达去世博会，比住酒店舒服。吃饭、聊天，晚上打打麻将，住酒店都是标准间，没有做饭地方。所以未来旅游度假有巨大的空间，也是国家经济蓝海。现在度假地产的来源，旅游度假地产产业、行业2.0时代来临，也是房展会这几年主动加强组团方式介绍给大家，让大家了解这个城市、这个项目，老百姓非常有眼福。全国各地有张家口、大连、海南，未来建设和发展，消费者关心几个问题，开发商建设的，吃喝玩购娱于一体。
主持人 务名杨：邓秘书长在旅游地产方面有很多经验，一会跟我们的交流时候可以详细补充一下。展开第二个话题，刚才几位介绍了自己心目中的旅游地产蓝海，我觉得比较抽象，现在特别想请林院长、谭总、李总，你们开发了这样旅游地产项目，也参与了，实际接触项目非常多，请诸位介绍一下你们自己认为非常成功的旅游地产项目，怎么样完善了旅游地产项目?想听听三位结合自己项目，谈谈这方面经验。
谭笑：华侨城30多年，开发旅游地产综合项目，也是分了几个历史发展阶段，最早知道深圳华侨城，我们做的锦绣中华民族文化村，相对比较静态，跟游客各方面互动比较少，同时在其他方面是配套，消费、居住、酒店。到后来，我们在2000年前后，互动型旅游多元产品，欢乐谷系列，现在全国六个欢乐谷已经开业，正在建设和规划还有两三个，未来会形成欢乐谷联合发展模式。我们在原来地产商也是提升，旅游行业本身，有互动性、行业性。商业配套、交通设施、旅游度假、休闲产品，来了以后，能吃、住、玩，消费、度假于一体，这样一种新的产品模式，但是我们最近几年开发新的产品，在深圳东部，新一代旅游产品，自然景观相对比较丰富和优秀地方，我们把我们的旅游建立起来。旅游主题酒店，五星级、四星级，房产酒店，还有露营酒店，住帐篷的等等一系列的。大明山小明山，新的旅游产品模式。度假、会所等产品相关的。
酒店精品酒店形式，打造市民日常消费，不是旅游景区一年一次，最多两次。不常去的，一个月一次或者几次的休闲旅游度假。
主持人 务名杨：北京华侨城混乐谷后期酒店配套设施正在搭建。
谭笑：通过华侨城山水旅游、度假休闲模式，在云南、在大理、在昆明，也是旅游休闲度假。室内旅游项目，在座旅游团体，各个地方气候资源不太一样，北京冬天很冷，室外欢乐谷，北京冬天想旅游，室内欢乐谷，还有演艺表演。
主持人 务名杨：秦皇岛旅游地产项目哪个棒分享一下?
李文：结合项目情况讲一下展望。最简单带着孩子，一家三口到海边，北戴河太方便了，自驾开车，不堵车三个小时到了，坐货车两个小时多一点。随便怎么走，各方面。整个北戴河其实不是只有海，很多人认为北戴河只有海，其实有森林、林地、湿地和海，相当于小的生态系统，这种生态系统让北戴河生态系统加速对流，干净。所以正是由于交通复杂性、环境稀缺性，离北京最近的海，所以做决定开发没有选择大连、青岛。选择北戴河。所以北戴河整个资源，不光自然资源，还有地理资源，这也是为什么我们选择北戴河做万科第一个旅游地产项目。
如果买来住就是浪费，买房成本就会上升，所以这种情况下，对于度假需求。北戴河和其他地方相比明显具有优势。能够买得起，传统度假项目、旅游项目，都在海边，定价很高、户型很大，如果平时不住，对客户来讲都是浪费。我们产品照顾到另外度假特点，现在度假不像以前一样一两个人旅游，而是一家人，老人、父亲、孩子。产品压小，这个基础上照顾到家庭度假需求。这个基础上开发出了新的洋房产品，两居，南北通透，一梯两户。所以这种产品打击力还是很强。
度假核心不是买了什么东西，而是开心、方便。万科物业有专门服务体系，包括租自行车、快递、送东西，包括打扫。我们在万科物业基础上，今年第一次引进秦皇岛，进一步加强度假概念。
林峰：我们这次来参加活动，作为绿维创景规划设计院，同时也代表北京绿维投资有限公司，大家买房是小的中国之梦，在海边有一座房子，拥有自己的庄园，拥有高山上别墅，能够避暑、避寒，享受生命生态价值。所以一辈子不止需要一个家，有二居、三居、四居，我们可能也会买两三处房产，但是买十处房、二十处房，所需要的梦想是什么，所以是很多的，我们称为度假房，产权1/10卖给你，十个人共享一间公寓产权，旅游度假而言，28天已经很长了，因为你有自己的家，免费28天居住，40年服务，同时全球都可以住，买了一处房产，拥有十座房产。我们跟凤凰岛合作，1号楼里面，大的公寓，8万，10万一平米，买一套上千万，几百万、几十万可以拥有它的价值。
十万块、八万块，可以拥有一处度假居所。除了28天，还有很大的优惠，这28天不想住北戴河，拿出14天出来，可以住三亚，第二年可以拿出14天交换权住巴黎，可以交换三天住别的地方。已经形成全国一百多家酒店交换换取，国际联网，全球1200多家酒店，可以住夏威夷、坎昆，各种各样的度假地产。用1/5的价值，一网打尽，本博览馆、全球度假旅居，1/10产权，花了1/5价格，既购买了50年房子，又购买了40年服务。
比如万科、华侨城房子，再买万达，再买凤凰岛，不可能。可能买了万科一套房子，托管管理，同时送万科这套房子1/10、1/5，只需要住一个月，剩下我帮你赚钱，剩下的我帮你住三亚，房子保值增值照样可以升值，40年为你服务全球度假交换市场，这个交换是免费。每年28天，我们叫做您一生的度假保障。这个产品最大的优点，工薪阶层可以参加，不是老板参加。
度假旅游地产总额10万亿，恰恰这个市场里面有40%到50%，是10万到30万之间。买一处房子，满足度假方方面面需求，带来新产品，带来了度假基金，既具有具体价值、服务价值东西，相信大家有信心。到我们12号展区看看，这样一个大规模市场政治形成。
主持人 务名杨：挑选旅游度假地产需要什么样经验，今天台下很多置业者。
郑向东：现在旅游度假产品很成熟的，今天邀请这么多人参加，就是推出多元化产品，从消费者来说，如果买产品的话，房展会看完了，还要到实体看，要去实地厂房。大的品牌集团，大的项目，投入、保障、服务上都有保障。精挑细选优秀品牌项目，华侨城、万科、区域性品牌，这些都有保障。有的不是很规范，要符合资质，包括交房时间，如果对于所有的都不了解。刚才说到养老，按照平均寿命80岁，北京79.9岁。女同志55岁退休，男同志60岁退休。要分阶段，第一阶段60到70岁，身体可以，可以出去跑一跑，坐飞机没有问题，旅游可以买得动，身体条件比较好。孩子在美国，住三个月、半年，度假出行距离在周边，甚至和孩子在一起。再往后更看中居家养老，包括医疗、陪护。我个人喜欢安静一点，哪人少去哪。我去台湾看到一个非常好的例子，我们现在投资新加坡，价值比较高，上千万，北京酒店一晚上一千到八百，需要环境更舒适、安静，骑自行车，有一些基本食宿，这样非常喜欢。台湾中天禅寺，这个寺庙没有任何香火，像酒店一样，报名住下来，参加禅修养，住在周边。对于中年人，包括很多白领阶层，需要这样放松，需要一些体验甚至交流渠道环境，开发建设。
主持人 务名杨：谢谢秘书长分享，非常感谢四位嘉宾见解与分享，我想在旅游地产方面，虽然很火，下面大家擦亮眼睛，看中好的项目。希望借助房展会这样平台，给大家推荐到更适合自己需求的这样项目，相信谁也不想在潮水退的时候，发现自己正在裸泳。
本次论坛到此结束，谢谢各位!
