万科在金融互联网领域的转型动作迅速。“近期将召开2014年万科商业大会，详解万科与百度合作落地以及商业资本化运作。”9月11日，万科内部人士向21世纪经济报道-飞笛资讯研究员透露。
不止是万科，万达携手百度、腾讯攻入O2O、绿地成立金融集团等消息层出不穷，中国房企的转型如火如荼。
21世纪经济报道-飞笛资讯研究员通过统计中国房地产业综合实力100强房企的业务情况发现，转型已成为地产商的普遍选择，几无纯住宅地产商，多元化已成为主流，且已有20%的地产商明确以转型作为战略目标。
地产商转型的方向，一是向产业链的上游，如金融等方向延伸，二是围绕地产开发主业，进行相关多元化，甚至跨界步入文化、消费领域。在地域上，地产商则是扩大业务的地域范围，加大海外投资。
一个核心的转型模式则是，“地产+金融+互联网”是所有开发商努力的方向。万科淘宝卖房、“小股操盘”与凯雷合作、借鉴铁狮门模式，以及平安借平安好房平台杀入地产，都是这一模式的先锋。
随着互联网加速对传统行业渗透，房地产也进入全面互联网化时代。其中，花样年旗下彩生活、万达电商、金地云服务走在行业前列。
地产商转型路径：金融互联网颠覆地产
21世纪经济报道-飞笛资讯研究员发现，地产企业的转型，看似纷乱，但主要为四条主线，分别是相关多元化、智能化、涉足新兴产业、跨界运营。
其中，相关多元化中，以地产为载体切入相关产业，以及全产业链一体化是最常见的策略，商业模式一般是以自持的方式运营酒店、城市综合体、商场、写字楼、旅游地产、产业园区、文体场馆等，以获取租金以及增值收入取代开发并出售物业。值得一提的是华夏幸福主导的产业新城模式，该模式一方面低价获取大量土地，另一方面收取不菲的招商引资服务费用。
地产商更为热衷的相关多元化是进入金融业。从统计看，地产商已全面进入金融业，所涉业务涵盖了几乎所有金融业态。其中，花样年的转型目标是“成为金融控股集团”，而新湖中宝、上海正大、北京城建、新华联等均持有的巨量金融资产。
互联网对于传统地产的颠覆则首先发生在销售环节。地产与互联网的融合催生了房地产电商。其中，垂直房地产媒体网站搜房网、新浪乐居等都已推出电商业务，并与全国多数地产商合作；而随着旅游财富网O2O2O电商平台的不断崛起，则打通了旅游地产项目与度假旅游终端消费市场的通道，也成了旅游地产未来的新方向。互联网的介入，让传统的房屋销售逐步“去中介化”，从而有望进一步提升地产业的运营效率。
在互联网化的进程中，金融资本也找到了切入地产全产业链的机会，例如平安好房网。作为后进的房地产电商，依傍平安集团强大的金融实力，平安好房主打“互联网+房地产+金融”的全新电商模式，利用电商作为切入口，以金融为支点，企图撬动房地产全产业链。
通过金融服务，平安好房还可以放大购房者杠杆，突破信贷政策的限制。8月底，平安好房推出新的互联网金融产品“好房贷”，宣称“给地产商们的金九银十镀金”。该产品的服务包括首付分期贷款、按揭贷款、过桥贷款、赎楼贷款等。
解决信贷瓶颈无疑抓住了市场的“痛点”，这对地产商有如福音。
21世纪经济报道-飞笛资讯研究员从平安好房了解到，多数开发商对该产品感兴趣。目前，绿地集团、世茂集团、越秀集团等已成为平安好房的战略合作伙伴。
而且，通过互联网金融不仅可以有效放大购房者杠杆，还隐含了开发商让利促销。以好房宝为例，其超高的收益率隐含了开发商对投资者让利促销。
目前，房地产和互联网的融合仍在探索阶段，但已渗透到地产业的全产业链。其中，花样年旗下的彩生活打造的智慧社区、万达集团探索的商业消费O2O、华夏幸福探索的智慧城市、搜房等垂直门户推动的房地产电商已初具雏形。
通过与互联网、金融的深度融合，地产商在效率提升、商业价值挖掘以及突破政策限制、激活市场等方面仍有众多机会。随着地产业进入下半场，万科、万达等龙头地产商加速转型的步伐，平安集团、腾讯、百度等金融、IT巨头的介入，如何借力互联网、金融的力量成为地产商转型的重要考量。
除了进入熟悉的相关产业外，地产商还热衷于进入新兴产业。其中，文化娱乐、体育产业最为热衷。从数据看，跨界运营的地产商达到36%，且如恒大、万达等以打造支柱产业的方式大规模跨界的地产商仍有18%，可见地产商的财大气粗。
从开发到运营：盈利模式的变革
“房地产不再是短期生意，更是全生命周期的、以开发为基础以运营为核心的长期事业。” 深圳莱蒙国际执行总裁陈风杨认为。
潘军同样认为，盖房子卖出去是一锤子买卖，而服务是终生的，房地产的转型就是要从开发变成服务，从花样年脱胎而来的彩生活社区服务平台今年6月上市，成为房地产转型样本。
“地产+金融+互联网”的转型，要求开发商彻底改变原来卖房子赚钱的业务和盈利模式。
在运营模式的改变上，万科和宋卫平的蓝城走得更远，在业内率先转向轻资产模式。万科的小股操盘、蓝城的代建，都是通过输出管理、盘活无形资产，实现借助别人的资源发挥自己的优势。
这种轻资产的转型直指房地产的盈利模式的根本变革：从单一卖房子赚钱到赚取更多的佣金、服务费、管理费等。
提出小股操盘概念的万科，屡屡以其2012年入股的云南昆明的一个房地产开发项目作为推介样本。
在该项目中，万科投资0.23亿，所占权益比例为23%。最终获得的收益中，项目收益分配占0.84亿元，除此之外，还包括1.26亿元的管理费和0.17亿的融资渠道及手续费。综合算下来，万科的投资回报率高达987%。
上半年万科的投资收益率出现了一个亮点，同比上涨幅度达到237.8%。万科董秘谭华杰解释，在未来也将有这一项长期经常性收入来源，这也正是得益于万科正在推的轻资产模式。未来万科还将不断扩大小股操盘的项目比例，甚至原来占大股的项目都可能转让股权，变成小股。
值得注意的是，包括万科、保利等公司人士均向21世纪经济报道-飞笛资讯研究员表示，房企的转型目前都是在试水阶段，尚未形成成熟的盈利模式。
从万科的中期报可以获知，上半年投资收益为13亿，仅占其409亿营业总收入微不足道的比例。
即使是转型步伐迈得最大的恒大，房地产开发收入仍然占据了总收入的绝对比重。
恒大中报显示，在上半年633亿的营业收入中，有620亿来源于主营的房地产开发业务，物业投资6100万，物业管理服务4.7亿，其他业务也仅贡献了7.8亿。
