他山

　　曾任深圳房地产信息网策划总监、搜房网华南区总编辑、珠三角地产网总编辑等职。凭一篇篇掷地有声的文章行走地产江湖，从宏观到微...

　　昨天与一位业内朋友聊天，谈到在当前这种“乱世调控”的背景下，如何从国家的战略定位中寻找商业机会，于是便聊到了从国家层面定位的“一省一岛一市”的战略。我们发现，该战略中定位的这几个区域，有一个重要的共性和特点，就是旅游资源丰富，经济并不发达。我认为，这“七字”战略给旅游和地产提供了无限的想象空间，不仅是在“七字”战略中划定的三个区域。如果站在房地产行业的角度来理解，这就是在号召广大投资者和开发商向旅游地产挺进。

　　“一岛”已经热过一阵子，“国际旅游岛”的消息吸引大量开发商前仆后继去海南圈地、盖楼。2010年1月26日，我曾写过一篇《爆炒海南能缓解一线城市楼市压力》的文章，指出“爆炒”海南将转移这些主流开发商对一线城市的注意力。这个时间段，中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业以及雅居乐、富力地产等企业已经在海南大量圈地，我们到美兰机场的时候，只见铺天盖地的房地产、酒店、度假村得广告。我当时认为，海南国际旅游岛的建设，或是对几个房价炙热可烫一线城市的拯救。

　　2011年3月24日，财政部颁发的《关于开展海南岛离岛旅客免税购物试点的公告》，表面上看是要打造一个购物天堂，其实，更像是在给已经圈地的投资者和开发商注入信心和鼓励。三亚一位开发商朋友这样告诉我，今年投资者对三亚热情较之去年有些减退，原因可能与今年投资者和媒体的目光往深圳东部海岸线转移有关，同样是旅游地产，海南海岸线的投资周期较之市场环境成熟的深圳而言，太漫长，等待与煎熬是对投资者和开发商在这种政策环境异常复杂环境下，能否的保持“淡定”一种考验。

　　三亚的旅游资源来自于阳光、沙滩、海岸，当凤凰岛的外立面浮出海岸线的时候，每平米十几万的售价传到深圳，对同样拥有阳光、沙滩、海岸的深圳东部土地的开发商来讲，那是无比的兴奋与激动，因为与三亚拥有同样质地的沙滩和海水的深圳东部海岸线，旅游地产才刚刚起步。让我们回到2010年3月2日下午，深圳虎年首次举拍，出让位于深圳南澳桔钓沙一宗五星级酒店用地，17家竞买人，万科、京基、鸿荣源、佳兆业，包括积压着几十亿资金的“海上皇宫”的老板郭奎章也在现场跃跃欲试，144轮的激烈举牌，地价最终从底价6405万拍到了6.22亿元，溢价幅度近9倍。

　　从万科、京基、鸿荣源、佳兆业等公司争抢南澳桔钓沙地块，其实就是争抢深圳东部的“海岸线”，住宅产品之后的另一个比住宅开发能带来更长久的盈利产品——旅游地产已经是许多公司新拟定的新的利润增长点。现在我们从东部沿海高速走一圈，看到万科、碧桂园、北京金融街、富力、世茂、合正、合生、皇庭等地产巨头已经在深圳东部海岸线上顺海湾一字排开，这些公司的工地的开工，在未来1~3年内，为市场提供的旅游地产产品，在产品创新、全球性推广和销售上，不会逊色与三亚。

　　一周前，深圳大地主之一，合正地产搞过一个湾区物业的征名的活动，该公司品牌与推广的负责人透露，他们正在打造的“巽寮国际湾区”，不会，也不应该向三亚看齐，三亚旅游地产的开发经验固然可以学习和借鉴，但三亚的所提供的旅游地产的产品及服务档次，并不能完全满足一线城市财富阶层的消费需求，如果以三亚的酒店和度假村为标准，则意味着打造的旅游地产产品不过是“三线城市的‘国际化’”，所以深圳东部海岸线上所有旅游地产物业的设施及配套，都是不低于迈阿密、迪拜、坎昆等世界级旅游度假地的标准打造。

　　为什么会认为深圳东部海岸线上的旅游地产产品不会逊色于三亚?我想有两个重要理由，一是开发三亚海岸线旅游地产的企业以鲁能、海航之类的非地产主业的资本为主体，而深圳东部海岸线上，像万科、合正、碧桂园、北京金融街、富力、世茂，这些企业，地产开发经验更丰富;二是三亚除了旅游还是旅游，没有其他产业支撑他的阳光、沙滩、海岸的附加值，而深圳东部在未来1~3年即将成片开发，推向市场的旅游地产产品，他有深圳、香港的金融、高科技产业、有惠州、东莞的刚性的实业来支撑，也便不可能像三亚的旅游地产一样，一旦政策的扶持出现变数，泡沫便出现。(未完续待)