海景开发一枝独秀

　　2010年，三亚别墅市场全年处在供求平衡的状况，临海一线房地产项目基本都是走高端产品路线，以海岸独栋别墅为主。今年2月，楼市迎来了史上最严厉楼市调控以及三亚新“限购令”。然而，在三亚，出乎意料的是别墅产品却在楼市低迷中逐步走高，致使高端产品成为三亚今年各房地产企业开发建设的目标。从近几个月各区别墅项目销售的情况看，别墅再度成为了今年楼市调控后的“最抗跌”产品。

　　从三亚房地产发展来看，目前已经形成“五湾+一区”的格局，各区域之间已经形成初步的功能分区。在市区，是三亚人口聚集、产业聚集、财富聚集的中心，生活配套齐全，自然资源略显一般，楼盘多以东北等地区的中高端养老、度假产品为主。在大东海地区，目前已经基本完成开发，其城市配套较为丰富，以中短期度假为主。值得一提的是三亚湾，由于一线区域已经开发完毕，未来的住宅物业供应量将主要集中在海坡二线海景片区。这一区域的高端楼盘的代表为鲁能·三亚湾新城。在亚龙湾，作为国家级旅游度假区，是三亚目前高档星级酒店的集中区域，整体面向市场的高端圈层。其中，中粮的公主郡是该区域的代表楼盘，目前别墅区价格达到45000元/平方米的均价，其东南亚风格的特色以及精装提包入住的理念，吸引了众多北方高端客户的青睐。

    在经历国际旅游岛定位出台之初的激动和宏观调控的反思之后，三亚开始以更加理性的方式规划城市的发展。无论是已确定由国务院审批三亚城市总体规划，还是在城市规划专家眼中，已经达成一个共识：海景开发的“一枝独秀”，已经无法满足三亚日趋多元化的旅游和人居需求，由滨海向山地腹地推进是三亚未来发展的必然选择。因此，具有价值洼地效应的三亚非海景别墅市场将成为新的增长极。产品的发展也将由一线海景观景住宅向非海景区域的高端、高私密性、养生、度假、官邸等多功能方向发展。

    从国际著名旅游城市的发展历程来看，其吸引力呈现3个层次的纵深变化。从最初简单的“过客式”旅游，到短期的“候鸟式”度假，直至一些成功人士将其作为第二居所的“家庭式”定居。在生活方式上，也相对应地从游山玩水的养身、短期迁徙的养生提升为寄情山水、颐养心性的养心。以创建国际旅游岛为分界线，三亚开始进入全面建设阶段，无论对于政府还是投资商，都应该对三亚丰富的山景资源进行长远规划和开发。有企业已经开始“退海进山”，对三亚的特色山景资源进行区域性开发，也正在成为三亚旅游和房地产市场的新趋势。

　　总之，三亚的高端别墅用地的稀缺已成为市场现实，2011年三亚的别墅市场将是各大品牌开发企业开发产品的目标，富力、中粮、中信、雅居乐、鲁能等品牌公司在三亚建设的高端别墅产品将成为该城市高端房地产的代表作。

　　高端公寓市场打破沉寂

　　2009年以前，三亚的高端公寓市场较为沉寂，特别是顶级高端市场几乎还是空白。自2009年年底，诸如凤凰岛等高端项目入市之后，三亚没有顶级高端公寓楼盘的历史已被改写。除了凤凰岛外，由北京财富地产集团开发的财富海湾公馆成为目前三亚高端公寓市场的新贵。

　　今年是海南旅游房地产发展的关键之年，然而在此关键时刻，三亚的高端住宅产品市场却迎来了限购令后的小阳春，从对高端产品的调查来看，高端产品项目能在楼市低迷状况下持续热销，关键在于，一方面是产品市场稀缺。目前在三亚，临海边的都是海岸公寓、别墅项目，这一系列产品在三亚已经成为国内与全世界投资者追捧的高端产品，但目前三亚一线海边高端住宅用地基本开发完毕，使区域新建项目中此类用地审批越来越少，土地资源目前成为各开发商竞争的核心，海边高端公寓就变成稀缺产品；另一方面，严厉的楼市调控与限购令出台，加快了消费者对高端产品的需求，促使投资者与购房者转向了购买高端住宅产品，加上该市场今年以来的热销，价格不断上涨，早购买可以得到更大的利润空间和升值空间。