58岁的李京生(化名)现在就开始为退休生活做打算了。最近一段时间，李京生一直在看海南的房子，从海口到三亚，从陵水到万宁。在富力地产(02777.HK)海南旅游地产项目北京推介现场，迟迟没有出手的李京生对记者说：“再看看，反正还有两年时间。”

　　走出海岛到各地去做巡展，几乎是海南所有旅游项目的常规营销手段。2010年，海南国际旅游岛规划疯炒时，某项目负责人颇为自豪地称，很多人还没到海南看房子，就已经掏钱买了房子。

　　世易时移，如今，开发商又到了必须卖力吆喝的时候。海南富力常务副总经理简毓萍对记者说，“这两年来，海南旅游地产市场最大的变化是购房人越来越理性，纯投资客越来越少，但富力很看好并看重海南的市场。”富力重兵布局海南，在5个区域内共有6个项目。

　　对比唱多派，似乎没有谁比易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱悲观，“完全不看好旅游地产，旅游地产不可能有独立行情，因为中国没有这样的需求。”他斩钉截铁地对记者说。

　　“现在不看好，未来也不看好”

　　流传最广的消息是，海南楼市库存十年也消化不完。

　　但小部分开发商似乎格外有信心。富力海南区域董事长赵沨对记者说，雅居乐几乎每年都能卖出去几十亿，需求还是存在的。“受影响的多是一些小型项目开发商，这些项目几乎没有配套。”赵沨说。而富力海南投入大量资金在配套上。

　　作为雅居乐旅游地产最主要的项目，陵水清水湾一度为雅居乐业绩贡献占比三成的销售额。资料显示，2009年，雅居乐清水湾项目开始发售，销售64亿元，占当年公司总额的27%;2010年，在国际旅游岛概念支撑下，清水湾项目销售额达99亿元，占到公司全年销售总额的三成。但2011-2012年，雅居乐清水湾销售连年下滑，2012年合约销售约60亿，2013年微升至78亿。据悉，2014年雅居乐清水湾计划销售80亿。

　　丁祖昱向记者强调说，对旅游地产不仅现在不看好，未来也不看好。从自用的角度出发，绝大多数旅游目的地，一般人一辈子只会去一两次，住酒店完全可以解决，没必要买房子。从投资的角度出发，旅游地产升值很慢。

　　一位在三亚置业的投资客，所购买的房屋名义价格一度翻倍。但随着限购和国际旅游岛概念的冷却，房子价格不断下降。尽管现在的名义价格仍远高于她在2010年时购买的价格，但出手却成了难事。

　　一位曾为多位开发商服务过的代理公司高层说，自己当年几乎是从海南逃回北京的。尽管三亚从来没有北京的雾霾天，但文化生活的荒芜，娱乐设施的单调，让他已无法忍受。“新增的供应量巨大。”他说。

　　这与开发商的宣传形成鲜明的对比。“中国土地面积960万平方公里，但大陆海岸线总长度仅1.8万公里，其中，适宜居住的海岸线实际上只有1800公里。而目前我国现有人口总量达到13.8亿。如此算来，我国的人均海岸线就只有1.3厘米。”

　　尽管丁祖昱不看好旅游地产，但他也认为，中国所有的度假目的地中，海南唯一是可能重复去的地点。

　　他们都相信自己是幸运者

　　赵沨以身边朋友的经历举例说，三亚酒店的房价每到春节都很贵，五星级酒店至少一晚2000元左右，但如果在三亚有套别墅，感觉完全不一样。赵沨认为，随着消费能力不断提高，人们对旅游和购物有更高需求。

　　就连地产界的老大，也投巨资于旅游地产。8月26日，万科宣布斥资建设吉林松花湖度假区。万科董事会主席王石在发布会用6分多钟的演讲时间，表达了自己对滑雪的见解，以及万科为何总投资400亿元开发松花湖旅游项目。王石表示，万科现阶段南至海南、北至松花湖，中间有青岛、大连，是万科在房地产业进入白银时代转型路径的展现。

　　万科高级副总裁丁长峰介绍，这是万科30年来首次涉足滑雪度假产业，也是万科战略转型的一次尝试。与其他开发商以住宅回流现金、补给商业部分的运营成本不同，万科这一项目前期不开发住宅产品，后续计划配套的住宅量也非常少。

　　泰禾集团、中弘集团、荣盛发展等公司，今年都明确表示将加大旅游地产的投资。非房地产企业中，茅台集团2012年在三亚获得的地块，不久前也开始奠基动工。

　　旅游地产的产品也在逐渐发生变化，增加配套，以及后期服务。一位不久前在丽江附近斥资200万购得一栋洋房的购房者对记者说，单纯从投资角度来看，这是一笔不划算的买卖。尽管项目提供每年270天的包租服务，但计算下来，每年的租金回报率只有4%至5%。不过他相信，“10年后，房价一定会涨，就算卖不出去，自己也可以住。”