编者按：国务院日前发布《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》(国发〔2014〕31号)。《意见》明确指出，鼓励职工结合个人需要和工作实际分段灵活安排带薪年休假，并且将带薪年休假制度落实情况纳入各地政府议事日程，作为劳动监察和职工权益保障的重要内容。《意见》同时明确要加快转变发展方式，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求……政策进入执行层面，意味着我国以中产阶层为主体的庞大的度假需求将快速被释放出来。那么，市场层面是否准备到位?围绕度假旅游相关吃、住、娱的配套是否齐备?度假旅游的核心——旅游地产现状如何?

　　为促进旅游地产与国内业已形成的数亿家庭及个人度假消费需求形成真正对接，南海网作为政府喉舌和舆论监督力量，联合中国旅游地产权威平台——旅游财富网及其发起成立的旅游地产专评委机构，以中国最具代表性的旅游大省——海南市场为重点，深入海南旅游地产行业，全面展开对岛内旅游地产项目专业、精准的点评，期待在发现问题的同时，也能找到榜样，通过案例启示，推动海岛旅游地产的良性走向。

　　本期走进文昌，探访拥有8年开发历程，围绕市场及业主需求不断精进终成典范的项目——中南森海湾，并对话其常务副总杨冰。

　　旅游财富网对话中南森海湾常务副总杨冰

　　旅游财富网：森海湾目前销售怎么样?主要面向什么人群销售?

　　杨冰：今年上半年项目销售位居文昌第一，且市场上客户对森海湾认可度较高，截止去年年底，已入住4197组客户，这里是高隆湾区域最成熟、入住率最高的项目。从销售数据来看，项目主要面向中产人群进行销售。目前客户群主要来自西南区域重庆、成都、贵阳以及北京、上海、江浙片区，以度假、养老及投资的中高端客户为主，借项目品质口碑，客户“以老带新”正成为我们最主要的客源渠道之一，就购买用途而言，一般都是子女购买给老年父母度假养生居住。

　　旅游财富网：我们了解到，今年海南旅游地产销售并不理想，森海湾逆市热销，请谈谈具体原因?

　　杨冰：的确，今年一些“挂羊头卖狗肉”的海南旅游地产销售情况不佳，而我们项目的产品品质、园林景观、配套设施和物业服务等方面，都符合真正旅游地产的标准。首先在产品品质打造上，我们有专门的研发团队，对于产品的研发打造，我们可以说是精益求精。每一个开间尺寸是否合理，每一个功能布局是否合理，户型大小和总价、装修设计和装修标准是否符合我们客户的需求，都反复修改，让我们的产品主动去迎合市场需求。

　　在园林景观上，森海湾也是独具特色，森海湾总建筑面积约56万㎡，是一个低密度、高绿化率，具有浓郁西班牙风情和地中海海景特色的度假群落。我们要让购房者买的不仅仅是一个房子，更是一个环境，比如你站在森海湾C9#最高点，你的感觉不是看房子，而是看到一片森林，给人一种舒适感，这也是森海湾名字的由来——“森林中的房子”，我们打造两条景观轴就拿出了四十多亩地，耗资五千多万。目前森海湾的园林已非常成熟，来到这里就如同走进了天然氧吧。

　　社区内拥有完善的配套设施，五星级海景酒店，业主食堂，私家游艇码头，400米私家沙滩，1500㎡海景泳池，3800㎡豪华海鲜城，9000米绵长海岸线，大型水上亲子乐园，八大海湾公园、25个园林景观、湖心VIP会所、星光泳池、喷泉广场等，展现了温馨、浪漫、宜居的亲情度假生活方式，是海南东海岸线罕见的以家庭度假为主题的度假城邦，丰富的建筑类别、多样的户型设计，也满足了不同人群的度假需求。

　　而物业服务，也是我们重要的一块，森海湾给人营造出浓郁的温馨情境，在这里居住的老人每天一大早起床，就能和小区的邻居们一起打打太极或者在花园里面散散步，雨天的时候还可以到小区的会所里面下象棋、跳舞等，晚上则可以一路慢慢走到海滩边，吹吹海风，拂去白天的火热。此外，社区还经常举办书法比赛等各种集体活动，业主们都是踊跃参与。这些活动既丰富了业主们的社区生活，又加深了邻里之间的关系。森海湾提供给大家的亲情之美，是酒店度假村不能给予的，同样的海湾景观，不同的生活场景，欢乐的主题，赋予了“森海湾”亲情的灵魂，这样的社区服务活动也得到老客户的认可，进而带动新客户购房。

　　旅游财富网：正像杨总所说海南旅游地产目前还有不少楼盘是“挂羊头卖狗肉”，实际上是普通住宅，请结合森海湾的情况，谈谈应如何打造真正的旅游地产?

　　杨冰：有句话“生产为消费服务”，这也适合旅游地产，我们社区规划配套不是泛泛地做得“高大上”，而是从细节入手切实解决老人越冬居住、孩子寒暑假和全家人节日度假的生活需求，适合的性价比是森海湾的最大特点。事实上，这些细节配套服务并非一开始就有的，森海湾入驻文昌8年，我们紧紧围绕客户消费需求，并且随市调整，完善社区配套和服务，才有了今天的销售成绩。

　　我也发现了海南旅游地产市场“挂羊头卖狗肉”的问题，有些地产项目历经比较久的开发过程，但依然没有调整到位，缺乏与时俱进，缺乏度假休闲的概念，存在规划配套迟迟没有落地等情况。一些度假者来到海南旅游后，发现除了吃一顿饭、观赏下海景，就没有什么地方可去了，你想想这样的旅游地产怎么旺销。我们经过多年的业主反馈和实践摸索，在建筑、装饰、景观等硬件进行品牌打造的同时，系统化地打造吃住行等配套服务。为了方便业主的“衣食住行、娱乐休闲”，社区内已建立了业主会所、银行、假日酒店、西餐厅、咖啡厅、超市、豪华海鲜城、业主食堂和社区巴士。

　　我们致力于打造一个最适合家庭度假的舒适生活社区，处处从细节入手，考虑到老年业主的需求，我们在每个主卧都设置了“双控开关”;而社区业主食堂有四十多种菜品，满足全国各地业主的口味;为方便业主自己做饭菜，我们在售楼处旁还设立了“临时菜场”，业主在此居住非常方便，生活也有了必需的保障。

　　我们的房型设计也从客户的角度，考虑每个细节，如以牺牲面积打造层层退台，使每套房都有大面积的阳光观景房，力求做到每栋每户都有属于自己的景观。除了户型结构合理，做到板式全明、南北通透、配备电梯，还考虑岛外购房者的需求配以精装修，甚至菜单可选式装修等细节处理，使产品服务做到位。

　　部分海南旅游地产商还存在售后物业维护欠缺的问题，例如前段时间的超强台风“威马逊”在文昌登陆，给海南全省造成了巨大损失，严重的灾情导致了部分楼盘大面积渗水、小区绿色景观被摧残得面目全非，一些业主停在车库中的汽车也泡在海水中……部分楼盘蒙受损失的业主在遭灾后，还无法第一时间了解灾情。而我们中南森海湾物业则是从人性化细节入手，进入业主委托照看的房子内，确保房子没有漏水等问题，并以电话、短信、微信等多种途径通知业主。当时，很多业主担心自己的房子，是因为他们不了解情况，当他们看到照片时，这种焦虑也就消除了，或许一个电话、短信显得微不足道，但这代表着我们的一个态度，不用怕，有我们在，家里很好。

　　此外，一些海南地产商没有有计划地组织、引导、关注业主的社区生活，而我们每年都开展中南会旅居服务年、椰香文化节、航天展等活动丰富业主的生活。这也是我们和其它楼盘竞争时的优势。我们已举办了三届旅居服务年，每年从十一月份到次年的三四月份，就是业主集中登岛的这段时间，我们都会举行四五十场活动，其中包括四场大型活动，让我们的客户不止是在这边单纯的居住，而且在文化活动、精神建设领域都有发展;我们还有太极拳、广场舞等五十多个社区团队，旺季时海滩上会呈现千人共舞的壮阔景象，今年我们新的五星级会所也会投入使用，将把原来的配套服务再升级，业主在此绝不会感到寂寞。就是说，你在拥有森海湾一套房，就拥有了集养生、观景、生活于一体的度假环境。

　　旅游财富网：全国旅游地产高空置率是普遍问题，海南也不例外，已引起整个社会包括业主、开发商、地方政府等各方关注，请问森海湾怎么解决这种空置带来的浪费?

　　杨冰：中南森海湾解决空置问题可以分为三个阶段：第一阶段是为业主营造“居家”一般的环境，提供打扫、通风等服务吸引业主来居住;第二阶段是采取了为业主租赁的模式;第三阶段是和旅游财富网合作，利用旅游财富网的平台系统、渠道和品牌优势，通过组织“度假置业游”等方式进行产品推广和解决淡季空置的问题，我们将中南森海湾项目的网络销控终端与旅游财富网的众多高端旅行社门店资源相嫁接，组织专业的深度置业游产品，通过度假体验模式，招徕购房精准客户。这不仅能带动项目的异地销售，还能为业主后续租赁服务提供强大的客源保证，增强业主的购房信心;通过旅游财富网的度假物业租赁系统，业主可直接将空置物业委托给森海湾物业公司，结合物业公司提供的客房和社区服务，打造成旅居度假产品，弥补了国内“七天以上，一年以内”的旅居度假产品空缺，让普通度假者也能享受到业主一样的高品质生活。此外，业主还可以通过旅游财富网平台上的旅居交换系统，和山东、云南等地众多度假物业业主实现交换度假，为投资者实现“一处置业，旅居全球”的梦想。　　

　　旅游财富网：最后请谈一下中南集团在国际旅游岛的发展规划，还有如何看待和旅游财富网合作前景?

　　杨冰：海南得天独厚的自然环境在全国是弥足珍贵的，我们集团是这样定义海南岛的——它会成为全国人民的后花园。而文昌将来要建航天城，文昌可依靠这个优势，打造一个度假旅游城市群。我们可以看看美国的佛罗里达航天中心，它每次发射，带来的人流量是六万人，按照我们现在每年不少于十次发射的频率，一年带来的游客量百万人，对于当地经济推动作用不容小觑，居住的需求会被大幅度激活，极大促进旅游地产发展，因此中南集团对于海南文昌这个板块是非常有信心的。

　　而且集团把整个海南岛都作为重点发展的一个区域。未来除了文昌、儋州外，我们还会在海南东西线开发八个项目。海南国际旅游岛要成为度假天堂，除了热带岛屿自然资源和气候、空气等自然因素外，首当其冲是“住”，游客来到海南不会马上关心这里风土人情如何吸引人，而是先想想自己要住在哪。而我们作为一个开发商，更应该在住的环节上做出自己的特色来。

　　我们把海南旅游地产视作旅居度假产品，因此，我们和旅游财富网开展了战略合作。如果我们只想着卖房子，客户就此会担心，谁来帮你打理服务。而森海湾联手旅游财富网推出的旅居度假产品，会给你承诺、给你收益，解决了客户的后顾之忧。你在森海湾居住时可享受物业服务，不在海南时，租赁给其他度假者在此居住，而你则可以获得收益。这是一种新的运作形态，首先对业主有利，可投资赚钱;其次对于度假者有利，解决了住宿问题;最后对物业有利，因为这样能获得物业费之外收益;而且，这样还能促进旅游地产项目闲置资源的利用，推动海南新型城镇化发展。而将来我们旅居度假产品定位会更精准，走差异化的道路，不“一窝蜂”地跟随走高端的路线，而是会打造满足大众的基本度假需求的候鸟式旅居度假产品。