房地产市场风云变换，作为备受瞩目的旅游地产，又将何去何从?下行通道下，旅游地产如何突破销售困局?

　　新型城镇化下的旅游房地产，将面临哪些机会与挑战?在专注于旅游与城市规划设计的北京(楼盘)绿维创景规划设计院看来，我国财富升值50%以上的基础，实际上来自土地升值和房产升值。新型城镇化被认为是保持未来中国持续增长的关键架构，在未来20~30年的时间里，在中国城镇化的主要阶段中，土地和房价持续上涨所带来的财富效应仍将是中国经济持续发展的最关键要素及核心增长机理。旅游房地产作为旅游与地产结合的产物，具备旅游业和房地产业的双重思维方式，有着巨大的活力。在新型城镇化及中国未来发展主流当中寻找旅游地产发展方面的价值将会成为未来中国旅游地产最重要的发展方向和方式。

　　一、中国房地产存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境

　　目前中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在：

　　五大结构良性机会：第一，城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会;第二，土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供稳定的空间与机会;第三，城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会;第四，产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产混合发展提供了机会。同时，新的产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式;第五，刚需、改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。

　　四大结构恶性困境：第一，基于房地产商低价土地、高价房产追求与政府政绩需求的新城造城模式，大多数是一种脱离产业的恶性开发，造成了空城与鬼城;第二，既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游房地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费;第三，大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐文化商务等等产业经营的基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间较大矛盾，也因此越来越难卖;第四，产业房地产热中，虚产业、实房地产的运作手法，骗政府又骗业主，害人又害己，在社会大背景之下，已经越来越难。

　　二、新型城镇化下的旅游房地产开发服务内容

　　新型城镇化下的旅游房地产开发，可以体现在四个层面：旅游城镇化中土地开发、旅游公共设施建设、旅游休闲项目建设和旅游房地产产品开发。旅游房地产开发在旅游引导的新型城镇化建设中起到最核心的推动作用，其四个层面与旅游引导的新型城镇化之间有着密切关系，因此服务内容也主要体现在四个方面：

　　三、新型城镇化下的旅游房地产开发服务模式及要点

　　绿维创景提出旅游房地产五级台阶的开发服务模式：第一，进行资源包装和前期设计，卖出项目;第二，实施基础开发，进行子项目的招商引资或卖出项目;第三，开发引爆人气的项目，形成地价升值，招商引资或卖出项目;第四，开展一期开发，形成人气，销售部分商业与住宅房产，再招商引资或卖出项目;第五，独立整体开发，引入资本合作，或上市资本运作。每一种形式所对应的开发关键及盈利来源、盈利大小均不相同。概括起来，主要有以下几大要点：

　　1、要点一：构建旅游核心吸引力，快速引爆市场

　　对于任何一个旅游区域开发和旅游项目开发来说，吸引力的打造都是最基础、最本质、最核心的工作。从房地产项目吸引力的塑造来看，进行旅游地产的主题定位及打造，具有提升附加价值的功效，也是旅游地产发展的关键所在。而资源是旅游开发的基础，也是形成旅游地产特色主题的关键。

　　在旅游地产中，旅游与地产的功能分别为：旅游聚集人气，地产带动商气。如何选择具有市场开发潜力的项目，进行运营模式的转换，形成市场的快速引爆，是旅游地产开发期冀达到的一个主要目标。旅游景区、主题公园、滨海度假项目、休闲商业、旅游小城镇等都是聚集人气、引爆人气、带动商气的旅游项目。

　　2、要点二：形成地产升值

　　土地升值，是旅游地产的第一个盈利点。如何旅游引爆项目形成的旅游游客，引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。因此，从观光游客的人气基础，形成休闲人气，建设集散与休闲商气，是土地价值升值的关键。有了休闲消费，休闲商业地产的价值就形成了，整个区域的土地价值才能够提升。

　　3、要点三：形成“持续经营产品+销售型房地产品”的产品结构

　　旅游地产最大的盈利，来自二级开发的房产。旅游房产的种类较多，特别是房地产市场调控以来，具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种越来越多，模式创新很快。其中休闲小镇的商铺、客栈、前店后坊的工坊等业态模式，直接带动了休闲小镇地产的火爆。销售型酒店房产产品，花样翻新，销售较旺，包括产权客房、产权公寓、酒店公寓、私产酒店、时权酒店等，都销售很旺。会所庄园房产，会员制房产，各有门道。郊区住宅、景观住宅、郊野别墅、养老别墅、度假别墅等，销售受到一定制约。

　　什么样的房产受欢迎，价格、销售量如何才能最佳。这些问题，都与旅游地产的产品设计关系极大。开发房产的产品设计，需要全面结合市场需求，形成符合市场需求，符合国家政策方向，才有机会获得销售的回报。

　　4、要点四：旅游地产开发商向区域运营商身份转变

　　在旅游地产逐渐成为新型城镇化核心架构的主导趋势下，旅游地产开发商应以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。