海南作为全国旅游地产发展最成熟的区域，具有优质自然景观价值，惟一稀缺性，导致区域升值潜力巨大，但从真正意义上来说，海南并没有真正的旅游地产项目，许多所谓的旅游地产项目，也都是借发展旅游之名，实际运作房地产开发，以突破限制严格的房产调控政策。

　　日前有媒体报道，台湾易经大师曾仕强欲投资200亿人民币，在临高打造占地25000亩“易博园”。若当真是为打造易经文化而兴建的项目，则不失为一件好事，将给临高当地带来一条全新发展的旅游思路，但恐怕此事又将是假借开发“旅游项目”之名，实际为进行房地产开发，或变相进行囤地，炒卖地皮赚取高额利润的“遮目伞”。

　　借“旅游项目”之皮 行“地产”开发之实

　　中国旅游地产发展至今，无完善之处尚多，“旅游”与“地产”之间的结合还不够紧密，还是两条线并行，没有接轨，这也导致了伪旅游地产的产生，甚至有“借旅游地产之名变相圈地”的嫌疑。据相关媒体报道，早前，万达入主云南滇池国家旅游度假区就上演过这样的插曲。2003年，万达和昆明滇池旅游度假区管委会签订协议，计划在滇池旁打造大型旅游度假项目，规划中包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、旅游风情小镇、产权式度假公寓、联排别墅、独立别墅等。然而，住宅项目开发至第六期，其主题公园却迟迟未开工。最终，昆明市政府于2007年从万达手中收回了闲置已久的旅游项目土地。

　　美丽的海南临高风景区

　　如今的易博园项目，与之何其相似，临高高山岭是海南省级自然保护区，目前当地旅游部门在此建设了旅游服务设施，以接待海内外游客。那么“易博园”规划选址高山岭，依托旅游资源来进行变相圈地开发房地产或囤地炒作地皮之嫌，难以洗脱。 {Ky:PAGE}

　　变相圈地 源自高额利润

　　海南国际旅游岛批复后，其旅游地产已经成为了各大房企关注的焦点。据统计，目前中国房地产开发百强企业中已经有超过60家在海南进行房地产开发。雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产等开发商已经或正在抢滩海南。由此海南旅游地产迎来发展的良机，但也需警惕假借旅游地产开发之名，进行变相圈地，赚取高额利润，从而炒高当地房价，导致海南旅游地产出现畸形发展的行为。

　　据房产专业人士透露，单纯圈地囤积、炒卖土地的风险很小，比开发房屋的投入也要小很多，而土地卖出之后往往可能获得比开发和销售房产更高的利润，因此一些开发商成为纯粹的土地商人，他们只求等待地价上涨之后，将土地卖出，获取土地升值利润。

　　海南稀缺资源优势 成诸多开发商香馍馍

　　海南稀缺优质自然环境资源 成为诸多开发商眼中的囤地佳处

　　海南岛具有优质的资源优势，同时其中国唯一的热带滨海岛屿性质，导致了资源的唯一稀缺性，具备了巨大的升值潜力，因此吸引了大批的开发商进行跑马圈地。有媒体从不愿具名的一家机构获得的资料显示，13家地产商在海南的土地储备大多以万亩计，最少的万科也有上千亩土储，其中富力地产20000亩、雅居乐17200亩、中信泰富36000亩，合计近18万亩。 从土地储备的分布看，旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕，东部组团包括琼海、万宁两市，中信、华润、海航在此盘踞;南部组团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营扎寨;北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县，新世界、海航、富力、雅居乐已入驻。 {Ky:PAGE}

　　在去年开展的闲置土地整治运动中，媒体从海南省国土资源环境厅获悉，经过3个多月的房地产用地专项整治，海南清理出2009年12月31日前涉嫌囤地和闲置房地产用地43宗，土地面积5415.93亩。根据各市县清理上报的数据汇总，海南省在2009年12月31日之前，尚未竣工、未开工别墅类房地产开发用地共计3宗，土地面积898.13亩;涉嫌囤地和闲置房地产用地共计43宗，土地面积5415.93亩;违法违规转让房地产用地共4宗，土地面积277.32亩。

　　囤而不建以时间换收益 严重影响房地产市场健康发展

　　开发商“囤而不建”，利益动机一目了然。所谓以时间换收益，就是指开发商拖延开发，期待的是从土地增值中更多获利，毕竟，近10年来，房价与地价一直是呈一路上涨之势。今年4月份开始的严厉调控，使盲目上涨势头得以遏制，但在不少开发商看来，囤地的效益仍然可以期待。由此，大规模的土地“晒太阳”，不能转化成实实在在的供给，既造成了土地资源的浪费，也无疑是纸上画饼，不解真正的需求饥渴。

　　众所周知，囤地之后的土地闲置，将导致社会财富的巨大浪费，同时闲置土地，使得市场上房子供应量减少，导致房价上涨，同时，囤地将导致房地产市场越来越扭曲。囤积土地的道理其实和囤积粮食是一样的，土地囤积越多，市场上房子的供应量就越少，房价就上涨得越快。房价上涨得越快，土地的价格就上涨越快，“地王”的现象就会越来越多。这样反过来更加刺激房地产开发商去囤地，而不是建房子。市场上有种说法是“建房子的不如倒地的更赚钱”，“养鸡的不如倒蛋的”。

　　海南的土地，经过肃清整理之后，加上政策的监管，拿地是越来越困难，如何巧立名义拿地，进行圈地成为了开发商绞尽脑汁思考的问题，假借旅游、文化项目进行变相圈地，成为了许多开发商的“掩人耳目”妙招。对此应该进行警惕，以防海南囤地之风再起，严重影响海南房地产市场，特别是旅游地产的健康发展。