2011年，堪称房地产发展史上最强的调控年。不断收紧的房地产贷款政策、各地不断出台的限购令、相继出台的土地政策、陆续推出的数量庞大的政策性保障房、各城市下滑严重的商品房交易量……种种不利因素使房地产市场面临众多不确定性，房地产开发企业将何去何从?

　　5月下旬的一个周末，清华大学房地产总裁研修班F39班在两天的时间里，从锦业路都市之门出发，行程数百公里，先后到柞水、西乡、汉中考察了近十个典型项目。鲜活的案例、朝气蓬勃的市场以及正在发生的故事，不经意间揭开了一片房地产市场的新天地。

　　■“十里不同天”柞水县城楼市供销两旺

　　在群山之间、紧依河岸、土地空间非常有限的柞水县城，给参观者留下了深刻的印象。就是在这样一个看似“穷乡僻壤”的地方，柞水当地的学员凭着“愚公移山”的精神开发出了惠达系列项目，其中的惠达阳光花园别墅品质堪称商洛第一，而且其推出的楼盘各个都供不应求，呈现一派供销两旺的热闹场景。随后的考察更让人吃惊，在这个县城的周边，竟然聚集了已开发或正在开发的诸多大项目——已建或在建的五星级酒店约4家、投资十亿元以上的项目约5个、300亩以上的旅游地产项目约5个。

　　与此同时，西安市的房地产市场却呈现出另一种景象——西安房地产信息网数据研究中心发布的西安市商品房行情报告显示：4月西安住宅销售面积同比上年跌幅高达7成左右。根据有关媒体报道，西安市“限购令”从2月25日实施至今，从限购后房地产市场交易情况来看，楼市成交量总体上呈现出明显下降的趋势。在此期间，购房者的置业积极性开始有所下降，致使楼市“金三银四”的销售梦想相继破灭。

　　■城市化进程加快陕南迎来发展新机遇

　　长期以来，因为受经济发展阶段和交通的限制，陕西的经济发展一直是紧紧围绕着关中展开，陕西的城市发展也一直是西安“一枝独秀”。而新世纪的十年里，随着中国进入到重化工时代以及“西部能源化工金三角”(范围包括宁夏宁东地区、内蒙古鄂尔多斯地区、陕西榆林地区，以及与该地区资源开发相关性极强的陕西延安地区和甘肃陇东地区)规划的成型，资源丰富的陕北在一夜之间暴富;在同时期内，随着以西安为中心的“米字形”综合交通大通道的相继实施与贯通，陕西的经济发展正在迎来一场前所未有的全新区域一体化的新变革。

　　在这一历史性的区域大变革中，素有秀丽风景、山清水秀的陕南地区的战略价值正在不断凸显，以房地产为基础的城市化进程正迸发出新的发展机遇。此次行程中，不论是在“终南首邑”的柞水县，还是秦巴腹地的西乡，抑或是陕南明珠的汉中市，交通便捷，环境优美。正如前文中提到的柞水县，在有着“亚洲最长的双向高速隧道”之称的秦巴隧道没有打通之前，柞水到西安需要5-6个小时，而如今仅仅需要不到一个小时的车程。这种时空距离的改变，再加上西安建设国际化大都市外溢的休闲度假和体验旅游的需求，使柞水真正具备了“一小时改天换地”、做“西安休闲后花园”的现实可能。

　　■小城市富裕消费者增多三线城市发展空间最大

　　显然这样的景象与机遇，并不限于柞水、西乡和汉中，也不仅仅在陕南地区。它同样会出现在众多的县级市和区域。根据某国际知名咨询公司对中国未来十年消费趋势的研究显示——未来十年，中国小城市的中产阶级及富裕消费者将增加2亿，将有近800个城镇的实际人均可支配收入超过上海当前水平。与之相比，同时期，中国大城市的中产阶级及富裕消费者将增加6000万，较小城市的潜在消费者总数将大大超过中国主要大城市，远远超出目前大部分中产阶级及富裕消费者居住的沿海地带范围。也就是说，以县级城市为代表的三线城市将是房地产发展空间最大、发展内涵最丰富、发展方式最多元的主力市场。

　　发展空间最大——居住提升的强烈需求、从住房到小区到品质生活的需求升级快速、商业消费能力和活力的提升最快。

　　发展内涵最丰富——涵盖居住、休闲、商业、娱乐等，一线城市外溢的高端高层次消费和本地快速提升的消费力结合，使房地产发展内涵迅速扩张。

　　发展方式最多元——项目不仅仅是住宅的开发，更融合旅游休闲、养老养生、文化体验等全方位服务产业的展开。

    作者：翟战平(清华大学教授)