近期的房地产市场，因海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）惊起波澜。“现房销售”“限购2套”等政策，让外界心生无数疑问：为何在疫情蔓延的当下，全国各地纷纷出台松绑救市政策，唯独海南省调控加码？

《通知》中指出要加快发展旅游地产与商业地产，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房等政策，却似乎被外界忽略。但这些才是此次政策出台的核心逻辑所在。因为，2020年是海南建设自由贸易港的开局之年。

“限购展现了海南去地产化与加快经济结构转型、建设自由港的决心，房价调控政策则有利于吸引岛外人才落户。”海口市房协秘书长王路指出背后的原因。与此同时，多家入驻海南的房企，也向《中国经营报》记者表达了对海南楼市的信心。

“风起于青萍之末”

海南省3月7日出台的《通知》一夜之间便掀起了讨论热潮，其引发的轰动效应堪比2018年“4·22全域限购”政策的出台。

《通知》中提出的多条措施，“对在我省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”“加快发展旅游地产、商业地产”，进一步让外界意识到海南摆脱房地产依赖，推进经济结构转型的决心不会动摇。

关于该政策的出台，对幕后消息有所了解的海口市房协秘书长王路向记者透露，“这个政策反响之所以很大，是因为在疫情当下和其他地区的松绑形成对比，但是不论有没有疫情，海南这个政策都是要出台的，因为政府内部在去年下半年就开始着手准备了。实质上这是针对接下来海南建设自贸港产业发展整体战略，做的一个房地产长效调控机制。”

根据规划，2018年—2020年，是海南复制借鉴其他自贸区成功经验，压茬试行自由港某些政策，做好从“自贸区”到“自由港”衔接的初步探索阶段。2020年—2025年，海南将初步建立起自由港政策和制度体系，营商环境达到国内一流水平，是最为重要和关键阶段。2020年正是该关键阶段的开局之年。

王路指出，“自贸港某种意义上相当于一个特别行政区，它要跟国际接轨，就要有独立的关税体制和贸易游戏规则。正常情况下，今年3月底会有一个发展纲要出台，之后会有大量的产业政策落地。所以，海南的这个长效房地产机制，是为后期的产业政策进行铺路。”

风起于青萍之末。记者发现，此次海南楼市调控“大招”的出台，与之前的各项“去地产化”手段一脉相承，更是一系列调控发酵的结果。在海南从事房地产行业9个年头的赵璞对于该政策的出台，也表示“一点不惊讶”。

因为事实上，海南楼市的调控政策一直在路上。以2017年为例，该年4月份，海南实行限购+限售政策，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款，居民家庭新购第2套房拿证满2年后方可转让。对无房和有房人员购房的公积金贷款比例进行调整，同时琼海实行限购。

该年5月份，海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙多地相继加入限购行列。9月份，中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产项目，100平方米及以下的小户型被禁止。10月份，三亚调控再升级。2017年，针对海南岛内不同地区出台的调控指令，超过20条。

但是，2015年底中央明确将去库存作为2016年的五大经济任务之一，并在2016年出台了大量利好楼市的政策，此举带动全国房价从一线到二线，再到三四线的轮番上涨，海南房价在这轮涨潮中也从平缓上涨发展到暴涨，到2018年初达到顶峰。

赵璞指出，“拿海口来说，2014年时有个大房企进入当地直接低价卖房，引起其他房企争相加入，原本2万的房价降到了1万以下，那时是海南楼价的一个低谷。2015、2016、2017年三年大家觉得不行了，房价又开始慢慢回升，到了2018年年初一下就疯涨起来。”据她回忆，2017年底还卖9000多元/平方米的刚需房，过了年就涨到15000元左右，旅居的也从7000—8000元涨到11000—13000元。“真的挺恐怖的。”赵璞对那段经历仍心有余悸。

再之后，就是号称史上最严的2018年海南“4·22全域限购”政策出台。“政府划定了房价红线，之后全省就围绕着最高价走，没什么大变化，一些开发商还有捂盘的情况发生。直到去年年底，房价开始出现下降的苗头，因为有的开发商撑不住了。”赵璞说道。

2018年还有个事情值得注意，当年4月13日，也就是全域限购政策出台一个多星期前，宣布设立海南自由贸易港。

再把目光拉回当下，在3月7日晚举行的新闻发布会上，“《通知》明确，各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段。”海南省住建厅厅长霍巨燃重点指出了这项规定。

转型布局新风口

“公司在海南市场的发展受到政策的影响较大，若按照最新的政策文件施行，我们将会保持谨慎的态度。”针对《通知》提出的现房销售制度，一家头部民营房企内部人士李凯对记者透露。

另一位熟谙海南市场的头部房企项目负责人（周肖）指出，“从主体封顶预售变为现房销售，至少会增加企业半年左右的开发周期。一方面，延缓企业开盘时间，增加了企业资金负担和成本；另一方面，现房销售呈现出的产品将更全面和直接，对企业综合开发能力尤其是精装修能力要求会更高。”

周肖也表示，由于本项政策是对新出让土地的约束条件，因此短期对目前现有项目的房企主体影响较小，但提高了企业后期拿地的财务要求。

不过，李凯认为，因为公司在海南已有商业、旅游地产方面的布局，因此“对海南市场仍比较看好且不会退出，对政策的利好也抱持期待。”

如前面所提及，《通知》中“鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。下一步加快发展旅游地产、商业地产”。实际上，这一措施在此之前酝酿多时。

2019年1月28日，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江指出，“海南省存在一定数量存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发，我们鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导的产业项目。”同年3月24日，海南省便出台政策，鼓励存量商品住宅用地转型利用和处置盘活，以服务于自贸区和自贸港建设。

王路认为，“现在的海南，去地产化的目标是非常确定的。因为近30年来，过度依赖房地产给海南的产业结构以及相关领域带来太多的问题。如果海南想建设自贸港，就必须与房地产告别，放弃它作为龙头老大的地位，转而聚焦发展旅游业、现代服务业、高新技术行业这三大产业。”王路进一步指出，发展这三大产业的前提，就是海南的用地规划、指标，都得往它们身上倾斜，否则自贸港的大基建就会缺乏条件基础。

2018年政策收紧后，海南房地产行业步入冷静期，多项数据表明海南经济对房地产的依赖逐步降低。2019年海南省国民经济和社会发展统计公报显示，2019年全省房屋销售面积829.34万平方米，同比下降42.1%；销售额1275.76亿元，同比下降38.8%。同时，在拉动经济增长“三驾马车”之一的投资领域，2019年海南的房地产开发投资大幅下降22.1%，而进出口额增长6.8%，高于全国平均水平3.4%。服务业比重达到59.0%，比全国平均水平高出5个百分点，服务业对经济增长贡献率达到75%，比全国平均水平59.4%高出15.6个百分点。

值得一提的是，排名前20的房地产企业中超过一半均已布局海南，包括恒大、碧桂园、融创中国、雅居乐、富力等上市房企坐拥可观的土地储备。记者发现，在此背景下，不少房企近年来的布局，已积极转向文旅、康养等服务和商业运营，有的企业甚至已深耕多年。

2009年，雅居乐在海南踏出其文旅地产的第一步，号称“中国第一盘”的雅居乐清水湾项目便位于海南三亚。此后10年间，雅居乐以清水湾项目作为起点，探索观光式旅游、体验式度假、沉浸式生活等场景。雅居乐主席兼总裁陈卓林曾于2019年3月20日的业绩发布会上称，“海南在未来绝对是个宝贝”。

2015年，恒大拿下位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的相关地块发展医疗和康养行业，设立海南博鳌恒大国际医院有限公司。2018年2月底，博鳌恒大国际医院正式投入运营。医院第一期总建筑面积11万平方米，包括医疗楼和康养楼两大区域，康养楼区域配套190套公寓，共设康养床位424张。在旅游地产方面，恒大更布局有儋州海花岛项目，涵盖国际会议中心、酒店、影视基地、博物馆群等28个业态。

周肖告诉记者，“经过多年市场培育，海南的旅游地产形成了独具特色的格局。”他认为，当下出台的政策经优化调整后，海南的旅游地产将凭借其资源稀缺性，继续表现出稳定的市场需求。

“内紧外松”为哪般？

稍微对海南有所了解的人，都会注意到海南一方面在加快推进“去地产化”运动，另一方面却又不断放宽人才购房门槛。

2019年10月19日，三亚下发红头文件，进一步完善人才住房政策，该文件引发市场哗然。

2019年年初，海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件，不仅人才本人、配偶、未成年子女可以落户，符合条件的父母也可以落户。同年6月份，海南省又宣布，普通人才尚未落户的，今后购房社保限制将由2年或者5年统一降低为1年。

在王路看来，这一“內紧外松”的现象看似相互背离，实则却是相辅相成。

王路指出，“这些年来，海南的楼市动荡很大，一是内需支撑不住，二来外部需求受宏观经济影响很大。所以海南需要引进人才，增加人口，同时也为改善产业结构服务。过高的房价是不利于人才引进的，所以海南才会对内调控对外放松。”他还指出，海南接下来会有很多利好政策放出，配合人才引进政策，将更有利于自贸港的建设。

实际上，在2018年海南也宣布建设自贸港时，便出台了“百万人才进海南行动计划”，宣布对引进的各类人才自在琼落户之日起购买商品住宅，享受本地居民同等待遇，不受限购政策限制。

实际来看，海南省这几年的人才引进政策效果如何？

赵璞对此表达了悲观的看法，她说，“我接触的客户中，绝大部分海南买房都只是用于短期旅游和投资炒房，尤其是年轻人根本不想在这里落户。可能现在海南的经济还吸引不了他们。”

根据海南官方统计数据，2017年年末全省常住人口925.76万人，自然增长率8.72‰，2018年年末全省常住人口934.32万人，自然增长率8.47‰，2019年年末全省常住人口944.72万人，自然增长率6.76‰。可以发现，虽然过去3年来，海南的常住人口逐步增长，但自然增长率却逐年下降。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对新政策表达了疑虑，“海南转化土地性质是为了腾笼换鸟，但目前海南脆弱的产业现状无法与内地竞争，达不到吸引人才的目的。而且，建设自贸港是一个高度市场化的行为，更是一件艰难的事情，海南可以向新加坡等国际上成功的案例学习。”

“现在海南的旅游地产和商业地产还是低级别的，功能性不大。如果一下进来很多人的话，这些配套跟不上他们的服务需求。但是，往好的方向看，那就是发展的空间很大，有很多可能性。”赵璞在另一个角度也表达了乐观的看法。

她进一步说，“我理解海南政府要发展的旅游地产，应该是下沉到下面的县市，带动当地的经济发展。在建设自贸港的驱动下，经济发展起来了，商业地产的需求也会随之提升。当产业更加丰富了，就会吸引更多人才。不过这确实需要一个周期，所以现在出台的政策，方向是对的。”

记者同时向海南省住房和城乡建设厅致函询问新政策具体如何服务于自贸港建设等，截至发稿未获回复。

（文中赵璞、李凯、周肖均为化名）