2011年房地产走势，将会怎样?过去的一段时间，标普、瑞银等国际巨头开始唱空中国房价，认为年内有10%左右的降幅。标普和瑞银的报告显示，摆在这些巨头面前的难题有两个，一是不断加大的存货，二是日益趋紧的资金链。

　　但就2011年已过去的半年而言，这种迹象尚不明显，就目前国内的第一阵容而言，巨无霸级的万科、中海、保利尚无压力;传统巨头金地、招商地产、雅居乐、华润置地等也活得自在;而一直在辗转腾挪的富力、绿城明确宣称“不可能降价”。

　　当然，过去一年中，一线开发商中的碧桂园、万科偶尔也出现了些许降价迹象，但这种局部性的现象没能形成效应，可复制性不强。

　　碧桂园风暴

　　“价格屠夫”，这是华南五虎之一碧桂园的最新绰号。而正是凭着价格利器，2011年以来，碧桂园取得了让人羡慕的销售业绩。

　　碧桂园向本报提供的最新的业绩报告显示，6月，碧桂园实现合同销售金额约37亿元，合同销售面积62万平方米，同比分别增长约164%和131%。

　　对比可以发现，碧桂园业绩的大增依托的是销量的大幅提升而非均价的上涨。以6月份销售数据为例，碧桂园6月合同销售面积增长了164%，但销售金额却只增长了131%，价格的增幅显然落后于销售面积。

　　与其他一线巨头相比，相对较低的售价，是碧桂园获得“价格屠夫”的原因所在，而且碧桂园把低价风暴带到了全国。广州增城碧桂园凤凰城、广东清远佛冈清泉城、南京句容凤凰城，均以低价出手，令业界侧目，大热的南京句容凤凰城公布的销售均价在6500元/平方米，其中部分房源的最低价格仅在5800元/平方米，主力房源均价6000~7000元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右。

　　为了完成任务，碧桂园还推出了诸多优惠条件，认筹排名在前3000位的，将有9.2折的优惠，在3000名以外的，也将有9.4折的折扣，再加上如果一次性付款则最低可再进行9.2折的让利。业内普遍认为，该项目实际上的均价远不足6500元/平方米，不过5000多元/平方米而已，约相当于南京一手房均价的一半。

　　狂飙的巨头

　　降价的不仅是碧桂园，但就降价幅度而言均无法与碧桂园呼应。

　　早在去年底，武汉万科就率先扛起了降价大旗，旗下在售的五大项目同时推出优惠活动：每周五大项目各推出10套“一口价”特供房源;购房即送11888元家电基金;来访客户均享见面礼;老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。

　　到了今年5月，武汉万科再次启动第二次降价。这次万科在武汉的降价是以一则戏剧性的广告开始的，5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。随即引来了其他楼盘的跟风打折。

　　一向低调的中海在今年也有局部性降价。

　　4月30日，中海地产在深圳率先进行降价促销。当天中海地产推出了旗下的康城国际、塞纳时光两楼盘共计1349套房源，单价最低9680元/平方米起，均价在1.1万元/平方米左右，比该区域内的房价低2000元/平方米。

　　但同碧桂园相比，这种降价只是皮毛，说这些举动是降价，还不如说是高房价盛宴中的一碟小菜而已。

　　在过去半年中，销售均价上涨仍是巨头们的主基调。

　　数据显示，今年1-5月，保利地产(600048,股吧)累计实现签约面积243.31万平方米，同比增长22.81%;实现签约金额281.04亿元，同比增长82.37%;中海累计实现房地产销售额港币 401.0亿元，同比增长81.8%，累计实现销售面积243.7万平方米，同比增长34.9%。

　　第二梯队的雅居乐同样如此。6月8日晚，雅居乐宣布，于2011年首五个月实现合约销售金额约为135亿元，同比增长约59%;合约销售面积约为116万平方米，同比增长约39%。

　　除了销售价格，巨头们的销售业绩也在狂飙。

　　7月5日，万科公布6月份销售情况。公告显示，万科6月实现销售面积112.8万平方米，销售金额132.3亿元，同比分别上升31.7%和50.8%。上半年万科累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升 76.7%和78.6%。至此，万科今年上半年的销售金额已超过2009年全年。

　　大增的不仅是万科，其他一线巨头也不逊色。

　　根据相关数据显示，2011年上半年前十大房地产开发企业累计实现销售额3323亿元，同比增长逾8成。万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。

　　一个不容忽视的现象是，今年上半年，房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%，大型房企业绩增长势头明显。也就是说，虽然碧桂园的大降价，并没有引发一连串的降价反应，有了2008年那一次大起大落，房企似乎迈步异常谨慎，“资金池”平衡放在了最重要的位置，上半年的“小丰收”令房企在下半年的压力也不那么大了。

　　压力与挑战

　　一边是巨头们业绩的飙升，另一边却是国际评级机构的唱空，在中国房地产市场上，这两大主体罕见地站到了对立面。

　　6月15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。

　　瑞银也存在同样的担忧。6月29日，瑞银发布了一份名为《亚洲实地考察：中国房地产业-2011年下半年可能降价》的报告。这份报告是在经历了两周的实地考察，拜访了雅居乐、碧桂园、恒盛地产、富力地产以及远洋地产的管理层得出的结论。

　　瑞银在报告中称，所有企业均继续维持其2011年的合同销售目标;如果销量继续走弱，其中许多开发商将考虑降价5%-10%以实现预期销售目标;所有开发商在2011年下半年的新开盘都会上升;大多数开发商认为如果量价大幅攀升，限购令可能会扩大到更多城市;大多数公司不愿意主动参与保障房项目，因其利润较低，或无利润可图。

　　而瑞银的结论是，限购令将继续影响销售，开发商的全年目标具有挑战性。在房屋存量不断攀升且信贷收紧的情况下，开发商将不得不降价以提振销售。

　　事实上，包括大型开发商在内的融资显然不乐观，里昂证券在最近的一份研究报告中称，信贷紧缩持续，我们调研的开发商目前均能够拿到银行贷款，但利率上浮区间在10%-30%之间，比较严峻的现实问题是大部分开发商徒有大量授信额度，而由于银行日甚一日的贷款额度控制使得表象额度成了空头支票。房地产信托贷款年利率水平也在15%左右，使得开发商在商品房开发的主要资金来源仍旧是预售账款。

　　另一个问题是，由于大型地产商经由2009-2010年的牛市而增加的土地储备，正在逐渐转化为可售存货，其推货压力都在加大。“5月份，瑞银覆盖的12家开发商新开盘1920万平方米，高于4月份的1460万平方米。6月新开盘面积达到2830万平方米，我们预计开发商将取得不错的销售结果。新开工面积与销售面积之差达到了4.4亿平方米的记录高位。房屋存量占总资产的比重将从2010年的56%升至2011年的59%，可能拖累了开发商的销售周期。”瑞银在报告中称。