楼市调控下，房企转向商业地产，机构数据称，在重庆，旅游地产云集，已超300亿元开发资金需求真有这么大？昨日，本报记者调查各方的情况显示，如果开发商不做提前预判，及时调向，恐步写字楼后尘，进入短期过剩。

　　一线开发商追逐旅游地产

　　仙女山是我市最大的旅游地产聚集地，这里已有大大小小的楼盘20多个。虽然主城区的住宅开发商受调控影响日子不好过，但旅游地产却没有受到什么影响。“周末的时候，仙女山上的项目每天能有10多组客户看房，销量正常。”隆鑫地产营销负责人告诉记者。

　　“房源的好坏倒是其次，最看重的是人气，上周三、周四，酒店人满为患。”专职投资房地产的市民段晓余说。

　　上述隆鑫营销负责人经历了仙女山旅游地产的起步到繁荣。他说，仙女山旅游地产从2007年起步，当时的房价是每平方米2000多元，现在是5000元。

　　事实上，去年开始，开发商在重庆众多区县圈地。目前，不仅北碚缙云山、綦江古剑山、江津四面山、南川金佛山、石柱黄水、万盛黑山谷等旅游景区有着开发商的身影，丰都、奉节、巫山、万州和永川等区县也有开发商投资旅游地产。

　　投资规模多大？目前还没有官方数据，中原地产高级分析经理孙刚根据各开发商公开的数据作出整理，发现投资规模已经超过300亿元。

　　孙刚说，根据上市房企的公告，今年来，一线房企投资旅游地产的资金超过了1万亿元。除万达外，现在包括保利、恒大、碧桂园、龙湖、雅居乐和万通等开发商也纷纷宣布将旅游地产作为自己的一项主营业务。

　　投资仍旧属黄金期？

　　一家不愿意透露姓名的开发商告诉记者，今年他拿了三分之一的资产转型做旅游地产。“旅游地产最大的特色就是资源的不可复制。”该开发商认为：“比如说黄山，天下只有一座，在黄山边买了旅游地产的人，还会在海南买，在山东买。”

　　“中国旅游市场的消费正进入爆发式增长阶段。”全国房地产职业经理人联盟秘书长杨乐渝说，深度体验的旅游需求出现，旅游地产发展的黄金时机到来。

　　“现在投资传统住宅，搞不好要亏，但投资旅游地产，年回报率容易达到30%。”地产中国运营机构代理了全国200多个旅游地产楼盘，其副总经理何强告诉记者，现在旅游地产的购买力较为强劲。对于开发商来说，由于不少旅游地产项目离市区较远，土地价格较低。传统住宅项目土地成本占总成本的30%到50%，但旅游地产的土地成本，一般只占总成本的10%。

　　新闻纵深

　　“盛宴”风险：无特色少人才差配套

　　“旅游地产只是一个概念，市场环境、投资模式、资本退出渠道，众多的因素不确定。”康睿投资公司常务副总经理陈华睿说，打造旅游地产，前期要投入巨额资金，像万达这种巨头都需要众多财团的支持，更何况一般开发商。“一旦银根继续收紧，项目投入难以为继，会不会出现一些"半吊子"工程？”

　　重庆大学公共事务管理系副主任曹跃群说，旅游地产最大的瓶颈是人才。这些人才要懂地产、懂旅游、懂运营、懂服务和懂商业，现在不少开发商只是在旅游景点边修房子，并没有真正的挖掘旅游地产的内涵。同质化严重，虽然不断修房子，品质不高，只有地产，而无旅游。

　　一位从事房地产投资的基金负责人告诉记者，上个月一个项目找他融资，对方说要建旅游综合体，包括五星级酒店、公寓和度假村。“全国的旅游地产都在这么搞，没有特色不能投。”该负责人说，现在不少旅游地产项目，一年就火两三个月，剩下八九个月门口罗雀，资金很难回收。

　　中原地产高级分析经理孙刚说，一些新开的项目，周边配套不到位，入住后吃个饭还要步行好几公里山路，很难增值。但是一些旅游地产项目扎堆的地方，“前期价格上涨较多，也许暗藏泡沫。”

　　谨防步写字楼过剩后尘

　　近两年写字楼市场的爆发轨迹，一家商业地产公司负责人如数家珍。“主城区写字楼自2009年下半年开始成交量持续走高。转折点发生在2010年4月的楼市调控，提高了住宅二套房的首付，三套房的贷款被限制，但是购买写字楼不受此限制，不少投资需求转战商业地产。随后写字楼的成交量上涨。去年国庆节后，由于第二轮住宅市场的调控，一些住宅开发商转型做商业地产，增加了未来写字楼的供应。而到了今年年初，国内地产巨头如万科保利等纷纷发表公告，转战商业地产，把未来商业项目的投资和未来的供应推到新高峰。”

　　曹跃群说，旅游地产的发展，与写字楼基本同步，但旅游地产的开发周期一般在3年以上，写字楼在2年以上，如果旅游地产投资过量，市场反应会比写字楼这种物业慢，但投资的资金累积会更多，积累的风险会更大。

　　“目前写字楼已经出现"消化不良"的苗头，旅游地产的投资，是不是该松下"油门"呢？”曹跃群说，开发商要有预判。

　　中原中国董事副总经理黄雄说，旅游地产开发周期长，投资金额大，一旦发现市场供应过剩，再想调头就不容易了。虽然旅游地产地价便宜，但是基础建设投资较多，如果没有较好的资金流回报，好的项目也成了钢筋水泥的摆设。

　　投资提醒

　　购房者别“一见钟情”

　　“不少购房者买旅游地产项目时，下手太快，这是大忌。”隆鑫地产营销负责人说，旅游地产处在景区，不少人是旅游的时候，心情和感觉都不错，加上小户型首付不多，当即掏钱下单者众。“买旅游楼房的时候，首先要想清楚自己能住多长时间，投资上是否划算，物业服务满意度如何，是否能在房屋闲置的时候帮忙打理，比如说出租和维护。”

　　地产中国运营机构何强说，旅游地产的配套很关键，有些景区，可能在旺季的时候生活配套好，周边的餐馆与游摊多。问题是，更要看能给购房者提供的那些后续服务，比如说酒店、商场、超市、汽车修理厂等等生活消费方面的配套。再就是离中心城市的距离，比如离省会城市的距离不要超过300公里，车程最好在2小时以内。“多次带客户到海南、山东和安徽等地购买旅游地产，首先要劝客户的就是不能"一见钟情"。”何强说。

　　对于开发商来说，旅游地产应该越来越细化。容磁地产机构总经理王雪松说，针对希望资产保值增值的，开发传统型的旅游地产；针对都市精英人群可以开发靠近都市圈的旅游“第二居所”与奢华旅游地产；针对老年人的，有老人养生地产；针对普通都市年轻人的，有休闲度假旅游地产。针对不同的人群，服务的模式不同。比如老人养生地产，对于项目的选址有严格的要求，要求项目周围较大范围没有工厂，到市区重点医院快捷，另外自己要建立护理疗养机构。

本组稿件由 首席记者 柴伟 实习生 陈婧 采写

来源：重庆商报