巽寮湾具有优质海滩，又背靠珠三角城市群具备市场优势，适合深圳人度假。
业内人士认为旅游地产正进入黄金启动期。
至少4个主打滨海度假概念的房地产项目近期即将在深圳面世，且均坐落在惠州巽寮湾区域，这在深圳房地产市场上并不多见。业内认为，旅游地产正进入黄金启动期。
面朝大海，春暖花开，有什么吸引深圳人到惠州东部巽寮湾去享受海滨度假？综合开发商研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁认为，滨海本身就适合搞旅游地产，而惠东一方面具有优质海滩的资源优势，另一方面又背靠珠三角城市群具备市场优势。
包括万科、合正、碧桂园、金融街等开发商都已进入惠东，而近期其各自的项目也都将入市，惠州世联地产董事总经理苏剑透露，从以往的度假产品销售来看，70%以上购买者都会全款付款，年收入60万以上的人才是滨海度假地产的目标客户。
记者踩盘发现，巽寮湾的海滩质量属优，但目前巽寮湾存在交通瓶颈，除高速外，目前从罗湖到巽寮湾尚有40公里县道，不塞车情况下需要2小时15分钟左右。对此，苏剑表示2012年内广惠高速东沿线通车，到时惠深沿海可直接转广惠高速到达巽寮湾片区。
4个以上滨海旅游地产项目集中入市
旅游地产概念是随着经济发展应运而生的房地产细分市场，它依托于周边丰富的旅游资源，集旅游、休闲、度假和居住为一体，实质为不动产投资，但包裹着旅游概念的糖衣，美联物业全国研究中心主任徐枫则认为，“旅游地产在全球范围内，都是随着各国居民收入增加而诞生的市场，旅游地产的开发是顺势而为”。
而目前，深圳楼市集中入市的滨海旅游度假项目都位于巽寮湾。据了解，巽寮湾位于惠东县城平山镇南部，地处北回归线以南，南海大亚湾的东部，依山傍海，山海相嵌，海天交融。巽寮湾的山、海滩、海岛巨石遍布，海湾一带有摩崖石刻30多处，在总长20多公里的海岸线内，有8个海湾，海面隐隐约约分布着大大小小数十个洲。从地图上看，巽寮湾位于深圳大鹏湾东部，与大鹏半岛隔大亚湾相望，从深圳驱车走惠深沿海高速过南澳、惠州澳头等镇后即进入巽寮湾所处的半岛内。
从这几个集中入市的旅游地产项目来看，滨海资源都被各家开发商作为主打的元素。碧桂园十里银滩形容自己为“每个人都想拥有的海滩度假屋”，金融街金海湾标榜为“中国的马尔代夫”，合正东部湾主打“纯私人度假目的地”，地产龙头万科不仅将双月湾项目列为其深圳公司今年重头的项目，而且打出中国首个“深海度假”产品的招牌，无疑各家开发商在滨海旅游项目上的打造成为大家的期待。
目前，万科双月湾在深圳大中华喜来登酒店设有项目展示，合正东部湾则在益田假日广场设有展示，多个滨海度假产品都将深圳作为重要的市场。在入市时间上，碧桂园十里银滩最可能首先入市，预计最早7月上旬发售，合正东部湾也曾表示在7月内发售，万科双月湾目前在深圳有展厅，但项目营销中心还未建成，不过其已列入万科今年的销售计划中，预计最早8月入市，金融街金海湾作为早先就已入市的项目目前仍有公寓在售，而富茂威尼斯湾也预期在年内销售。
“滨海是打造旅游地产的鲜明优势。”综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁表示，从资源上讲，世界各国旅游产业和住宅产业，濒临海洋的海岸线都是最佳资源，全世界60%左右的人住在沿海区域；从经济上讲，沿海地区常常是世界各国经济发达的地区，大量财富聚集在这里，为沿海实施大量旅游地产开发、投资奠定了一个坚实的经济基础；在市场方面，沿海地区对人口具有巨大吸引力，在这个地方还有密集交通网络，足以造成一个一个的城市群，甚至出现很多千万级的滨海城市，人口集聚是旅游地产的一个重要条件；再者，沿海地区通常是经济发达地区，房价上升空间很大，而且领跑房价上升。
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深圳至惠东交通明年将改善
日前，记者前往惠东巽寮湾踩盘。作为非传统的深圳人海滨度假区，巽寮湾度假一般会排在大小梅沙、东西涌之后，不过随着惠深沿海高速的开通，越来越多的深圳人也开始到巽寮湾度假，记者驱车下高速进入巽寮湾所在半岛后大致统计，10辆车中大约有6辆为深圳牌，两辆为广州牌，其余两辆为惠州本地牌。
交通方面，深圳出发沿罗沙路上惠深沿海高速，出稔山出口后走县道到达巽寮湾。从深圳地王大厦附近统计全程大概在140公里左右，其中前100公里中大多都在惠深沿海高速上，交通方便，而最后40余公里则为县道，多为单向两车道或一车道，路况一般仅能维持60—80公里/小时行驶，加上目前部分路段正在修路，部分路段堵车，记者全程用时约3小时到达。而回程由于没有堵车，用时2小时15分钟到达深圳地王大厦附近。此外，在进入巽寮湾所在半岛后车行至人字形岔路口时，左侧为去往双月湾道路，右侧为去往巽寮湾道路，万科双月湾与金海湾等项目方向有不同。
在各自项目中，十里银滩拥有最长且最为完整的海岸线，主力产品为公寓和别墅全线覆盖，部分产品装修发售，目前其项目现场高层已经封顶，联排别墅样板房正在装修中，别墅前的省级绿道基本完工。而合正东部湾的产品则以别墅为主，项目附带游艇会，目前该项目到巽寮湾度假村的道路已基本修好，小区园林和营销中心也基本完工并布置完毕，等待发售。万科双月湾则位于双月湾月牙状滩上，其项目所在陆地为长条状，西南侧面对大海，东北侧则为内海港，供渔船等停泊，目前该项目还在施工中，首批产品预计包括别墅、洋房和公寓，未来双月湾将包括游艇会、五星级酒店和商业街等配套。
对于交通上的不足，苏剑表示，这些问题会在两年内改善。他告诉记者，目前惠深沿海高速已经开通，还需要走40余公里县道，而到2012年广惠高速东沿线完工开通，到时候沿海高速可以接驳广惠高速东沿线进入巽寮湾，而在2015年之前，随着半岛内的滨海大道开通，就可以完全不走县道到达巽寮湾。记者还了解到，巽寮湾所在的稔平半岛路网有望在2013年基本完工，改善半岛内的交通情况，而今年厦深高铁开通，也将拉近深圳到达惠东的距离。
惠州作为非一线大城市，其开发的旅游地产在宋丁看来会和沿海大城市明显不同，首先是一定以优美的滨海生态环境为主要依托，必然是生态、自然，主要依靠纯朴自然风光；再者，强调中小城市的宜居特征，生活节奏慢，较舒适，生活压力较小，更适合人居；还有，生活费用低，旅游休闲、入住酒店，它的生活费用都要低很多。
5年巽寮湾度假人群翻5倍
宋丁认为，目前惠东旅游地产经过多年发动，但仍处于发动期，即便启动了，也还要滑行一段时间，设定这个时间应该是5—10年。而徐枫则认为，目前中国在经济腾飞、交通路网改善、开发商调整策略等多种原因下旅游地产开发即将进入井喷期。
苏剑告诉记者一组数据，2005年其进入巽寮湾开始做金海湾项目前期时，巽寮湾一年接待的游客大概是30多万人，而到去年，也就是2010年，巽寮湾接待的游客是180余万，游客数量5年涨了五倍，游客中除部分惠州本地自驾者外，不少都是来自广州、深圳、东莞的游客。
多年耕耘巽寮湾房地产开发项目的苏剑表示，与其说巽寮湾这几个项目为旅游地产，还不如说其是围绕滨海资源打造的房地产项目，“毕竟旅游地产都还要有非常明确的目的地，或者是围绕景区形成，而目前巽寮湾还没有标志性的旅游资源”。
“2005年来巽寮湾的游客几乎只能住附近的小旅馆，酒店等配套几乎没有，而现在各种配套措施起来得很快，也带动了本地的旅游设施建设”，苏剑表示。
而这些滨海度假地产的主力客户也瞄准了那些广深居民。“从我做金融街金海湾这个项目来看”，苏剑透露，“购买这一类滨海度假产品的客户70%都是一次性付款，说明大多具备一定经济实力，而从统计上来看其购房者年收入普遍在60万以上”，此外，这一类客户购买度假产品后每年大概会住1—2周，自己住、父母住或者请朋友过来住，而剩下的时间大多在出租。以巽寮湾的金海湾为例，除去一家凤池岛酒店的400多间客房外，在全年有半年的适合海滨旅游期内，这些出租的公寓每天价格在800元左右，开房率在60%左右，这些出租公寓的业主每个月的租金回报在5000—8000元不等，而金海湾公寓早期的产品每平方米开盘价格仅7000—8000元。
此外，作为目前片区内唯一在售的项目金海湾，其现售价格也成为价格标杆。记者了解到，目前金海湾少量海尚湾畔顶层复式在售，主力户型57—60平方米，均价2.5万元/平方米，带精装和家私电器，提供统一的酒店式管理，而其7月推出的阳光假日养生公寓，面积40—70平方米，均价9000元/平方米左右。
“这个片区的开盘价格要视资源不同而定，但总体上都会在8000元/平方米以上”，苏剑表示。
此外，交通上更为便利的大鹏湾是否比巽寮湾更吸引深圳人置业呢？宋丁表示，大鹏湾有截留的可能性，但是这么多年惠东的沿海开发快于深圳大鹏湾，大鹏湾一直停顿着，而包括大西冲片区起来后，估计对于截留高端客源会有一定影响，但也不是特别大问题。苏剑则认为，巽寮湾和大鹏湾由于地质环境不同，沙滩资源是不可比拟的，巽寮湾由于是石英岩，其沙质为白沙，而大鹏没有，此外大鹏湾处于保护性开发中，滨海地带几乎没有房产项目。
■项目简介
万科双月湾
万科双月湾项目是深圳万科开发的首个滨海度假项目，在深圳万科布局东部海洋战略中具有重要里程碑意义。项目占地面积约75万平方米、真正拥有双海湾一线无敌海景，3公里海岸线水质清澈、沙质细腻。该项目规划总建筑面积约111万平方米，将包括高层住宅、公寓、花园洋房、Townhouse别墅、红树林公园、五星级酒店、游艇会所和渔人码头商业街等完备的配套设施。秉持尊重当地文化、保护性开发的原则，万科双月湾项目将打造成珠三角双海湾家庭旅游度假胜地，成为集居住、休闲、购物、运动、娱乐、自然探险、海滩假日于一体的大型高端生活区域。目前万科双月湾在大中华喜来登酒店设有展厅。
碧桂园 十里银滩
碧桂园十里银滩位于亚婆角海滨旅游区，拥有中国最优质、最原始的滨海资源，是广东省东部数百公里海岸线上最环保洁净的海湾之一，项目拥有区域最珍贵的五公里长白沙滩。社区还规划建造超五星级度假酒店、风情商业走廊、国际幼儿园、游艇码头等设施。在产品上，十里银滩包括217—438平方米双拼别墅，52套面积为153—168平方米的联排别墅，主力户型为70—260平方米2房至5房的海景洋房以及80平方米的瞰海公寓。
合正东部湾
合正东部湾位于巽寮国际湾区中心位置，是中国首个纯私人度假目的地，为客户提供全方位的私属度假服务。项目位于半山位置，三面环山、面朝大海，拥有1公里私家海岸线，2公里海景风光带和公共观光栈道、500米私家沙滩、350泊位游艇会所、山海高尔夫俱乐部、无边际风情游泳池、大型会所、临海商业街、海滩休闲酒吧、意大利咖啡西餐厅、私家登山道、山顶茶社、五星级酒店等顶级配套。项目总占地约2000亩，一期建筑面积约11万平方米，涵盖双拼、独栋及联排别墅，以及高层公寓及洋房。目前，合正东部湾在益田假日广场设有展场。
金融街金海湾
金融街金海湾，规划用地29平方公里，由北京金融街投资200亿开发，预计开发周期8-10年，是最早进入巽寮湾片区同时也是占地面积最大的房地产开发项目。该项目拥有媲美三亚的滨海资源，16公里原生态海岸线，11公里白沙滩，60亩红树林，7山8湾18景，99个大大小小的洲岛等自然景观。金海湾2010年推出半山沙滩别墅、海尚湾畔酒店公寓，海尚湾畔公寓是第一个在深圳会展中心开盘的异地项目，预计2011年7月金海湾将推出新一期度假产品“阳光假日”以及“融玺”-高尔夫海景独栋别墅。
本版撰文 曲广宁 本版摄影 鲁力 郭彪
来源：南方日报
