著名人文学者裴钰做客人民网天津视窗

　　2011年新年以来，一系列房地产市场调控措施逐渐显现效果。北京、上海等一线城市的楼市遭遇春寒，从除夕至大年初五期间，深圳一手房则以“零成交”收尾。

　　一边是海水，一边是火焰。据海南当地媒体报道，2月7日，2011第三届中国海南国际旅游地产文化节在三亚落幕，4天时间现场累计售房142套，成交金额近2.5亿元。有地产业内人士表示，旅游地产已进入黄金时期。

　　海南成首选之地

　　旅游地产，首推海南。

　　中国旅游地产服务集团副总经理王路在最近的一个项目推介会上发言称，应从三个方面来阐述海南投资前景：一是“投资环境健康”;其二是国家政策支持;三是海南房地产市场正在走向健康平稳。

　　据了解，海南旅游地产新一轮投资已经呈现“炙手可热”的态势。目前国内知名房地产开发商如首创、华侨城、中信、上实地产、珠江、龙湖、万通、万达、中国泛海、联想控股、辽宁一方集团等都采取单独或联盟的方式，纷纷介入旅游地产开发;另外，近年来香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能、天津万隆和深圳鸿洲等开发商，也都大举进军海南旅游地产。

　　不仅海南，龙头房企在全国范围内投资旅游地产的新闻也比比皆是：去年6月至9月，万达集团斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目，几乎占领旅游地产半壁江山;近3个月内，龙湖地产斥资54亿元拿下烟台、玉溪等地块，打造旅游地产项目。

　　中投顾问最新发布的《2010-2015年中国旅游地产业投资分析及前景预测报告》显示，旅游地产正逐渐被市场关注。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到2020年左右。

　　旅游地产利润何来

　　知名学者裴钰指出，旅游地产是指在旅游功能区内，涉及旅游及其相关领域的基础地产建设，以及区域服务业的系统构建。

　　而广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，旅游地产有两个概念，一是定位在以旅游资源为核心的地产差异化经营，如中坤的宏村、门头沟项目。另一个是以地产为核心的旅游资源差异化经营，上海的新天地和华侨城则为代表。前者依赖于稀缺的和为公众所接受的旅游景区为中心，进行地产开发，如分时度假、高档公寓和产权式酒店。后者主要指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和社区等的开发。

　　而目前，除了真正的“旅游+地产”开发模式外，与旅游相关联的配套如产权式酒店、时权酒店等旅游地产业态，也被众多旅游地产商所看好。

　　谢逸枫认为，从政策调控到土地政策及趋势到长期利润上看，目前住宅地产调控从紧，商业地产仍处于“商住倒挂”之际，旅游地产或是调控背景下房地产商们另一个可选之路。而旅游地产是集投资和消费为一体的，让享受生活与获得享受生活的必须成本结合，这将是旅游地产成为新投资与生活潮流的持续动力。况且，每个城市的土地政策则明显朝经营性旅游地产倾斜。

　　事实上，真正造成旅游地产行情走热的根本原因还在于，地产行业土地制度实施招拍挂以来，土地价格日益走高，而资金瓶颈从2003年就已经开始显现，至今仍然闸门严实。开发旅游地产以产权式酒店方式进入或许可以获得多重政策上的扶植。今典集团在三亚湾拿块地原本用作会展中心开发，后来则改为产权式酒店用地拍卖。现在该地块则将建成三亚的标志性建筑，足见政府的支持力度。

　　谢逸枫表示，目前旅游度假项目中的旅游、酒店、商业地产租赁所涉及的资金回笼一般都较慢，因为这部分收益是一个长期渐进的过程;部分住宅的销售收益对资金回笼来说应该是重头戏，这一块也应该是旅游生态度假项目开发的重要利润来源。

　　裴钰认为，尽管地产调控政策密集，空前严厉，但旅游地产可通过一二级土地开发联动直接获取相对的廉价土地，通过旅游地产项目，囤积到最优质和最稀缺的林地、农地、旅游用地，以及丰厚的自然资源。

　　因此，旅游地产仍有跑马圈地之嫌。

　　中投顾问高级研究员黎雪荣认为，如今旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势，由于地产和旅游资源的稀缺性，二三级城市旅游地产热或将如海南旅游地产发展一般，引发二三级城市新一轮走马圈地，从而推动房价上涨。

　　面对风险需警醒

　　然而，旅游地产的高收益也意味着高风险。旅游地产的开发模式属于后期盈利型，虽然一般前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。

　　学者裴钰认为，面对一轮又一轮的旅游地产热，我们须及时警醒;《旅游法》出台在即，须对“旅游地产”发展和运营进行周密的法制构建;其次，应尽快有计划、有步骤地启动旅游房地产资产证券化业务，缓解投资风险;再次，加快铺开分时度假、度假休闲点数制的先行先试，及其配套的政策法律建设，加快实现旅游度假的民生转型，从而有效解决旅游地产居高不下的空置率难题。地产企业应该同时掌握地产和旅游两个市场的细分，从而精准定位两大市场细分的“交集区”，避免埋下项目运营后的较大隐患。